购买“法拍房”需要注意这些
土地估价风险防范如何防范此类风险呢？
土地估价是一个朝阳行业，随着我国土地市场的建立和快速发展，以土地价格评估、土地登记代理和土地咨询为主要服务内容的土地中介机构获得了长足的发展。然而随着土地市场的不断规范，市场竞争越来越激烈，对土地中介机构的要求也越来越高，中介机构承担的责任也就越来越大。由于市场不确定因素的存在，中介机构在提高专业化服务的同时，也面临着各种各样的风险，因此对风险的防范不容忽视。随着人们对房屋、土地的认识不断的深入和提高，评估领域也随之不断壮大和扩展。估价机构和估价人员承担着越来越多的责任，因为专业的评估结果很可能左右委托方的成本支出和利润收入。土地估价工作的成果是以估价报告的形式体现的，土地估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，估价报告所给出的是待估宗地在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是待估宗地的实际取得成本。因此，估价报告结果的确定性和估价对象市场价格的不确定性存在着矛盾，这就决定了估价工作的风险性。下面，结合评估实践中可能出现的一些风险进行分析并提出防范方案，供大家参考。
一、职业道德风险
之所以把职业道德风险放在第一位，是因为这是从事评估行业并希望通过估价工作获取劳动收益或体现自己人生价值的基本底线。如果我们没有控制好这个风险，其他的风险也无从谈起，也无法防范。土地估价行业是公正性的独立中介服务行业。，估价人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。虽然我们的服务目的是尽可能的满足客户的需求，根本目的是追求收益和利润，但我们绝不能为了某种利益或承担某些压力而做那些饮鸩止渴、杀鸡取卵的评估或相关事宜。
在现在的评估行业中，正是因为社会对估价工作需要的不断扩大和重视才能使我们的行业得到生存和发展。所以我们业内人士更应该好好呵护这块提供我们养分的基石。现在评估行业的竞争非常的激烈，估价人员经常会碰到．客户为达到某种目的而提出的无理要求，同行之间为了争夺业务也会出现一些无限制满足客户要求的恶性竞争。如果估价人员不能本着公正、客观原则进行评估，只是一味地站在委托方的立场虚构评估价格，所带来的执业信用风险和法律风险都是不可估量的。
那么如何防范此类风险呢？
首先，自上而下强化风险防范意识和职业道德素养，从总经理到一般估价人员都要树立质量至上的观念，以质量求生存，以质量求发展。例如，有的评估公司在业内一直都有所谓的难说话，有钱不赚＂的评价，也就是他们从不因为客户的要求和利益驱动，甚至银行、政府的压力而超出风险浮动范围高估或低估估价对象的价值。虽然当时他们受到了一些客户的不理解和非议，但他们多年来的坚持、不断成长的业绩以及各金融机构和政府对他们的信任，证明正是他们的公正执业才能真正赢得社会的信任和认可。
其次，加强与客户的沟通，谨慎选择客户。估价人员要控制评估风险，首先应与客户进行充分的沟通，不仅要在评估时与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需求，为做出正确的评估计划做准备；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用估价报告，减少估价报告误用的可能性。此外，加强与客户的沟通，更容易识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评
估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险，并由此造成的不必要的评估风险。最后，内部建立严格的风险防范体系，如报告多级审核流程、市场动态追踪、案例实时更新体系等，以此建立自己的客观公正的价格参照系统。
二、抵押估价风险
抵押估价业务在我们的评估业务中占有很大的比重，各商业银行为了防范信贷风险根据不同的抵押房地产都制定了一定的放贷标准，也就是说的抵押放贷比例。但是在实际抵押放贷中，客户或银行的信贷人员往往容易忽略的抵押放贷比例规避风险的重要性。比如有一宗土地准备进行抵押贷款，贷款期限为l年。估价时点的市场交易价格为100万元，该银行规定住宅的抵押放贷比例为评估价格的70％。也就是说可以发放贷款70万元。但客户觉得他的土地既然值l00万，就应该可以贷款100万元，哪怕少点也可以贷90万元。于是，客户就认为评估公司对这宗土地的评估值应该为143万或129万，即使到期他还不了款，就是不考虑现在房屋的升值趋势，也完全可以还得清贷款。而往往有的银行信贷人员同意客户这样的想法，就经常出现了客户或银行信贷人员要求评估公司做出远远高于市场交易价格的评估。
而实际情况是怎样的呢？从我们通过收集抵押贷款后无力偿还贷款，并进入抵押土地处置的相关案例分析，发现基本上所有的处置案件都是无法按期偿还本息的。而且进行处置变现时，因为银行现在的不良贷款处置要求，基本都是走司法诉讼程序的处置变现，这样诉讼、处置、执行债务清偿都是一个比较长的过程，期间又会产生一部分利息。而司法处置所产生的诉讼费、拍卖佣金、评估费、执行费用以及过户税费等费用；大致占拍卖成交金额的20％以上。而且考虑到被处置土地受强制变现和短期变现等因素的影响，处置标的的交易市场受到明显的制约，特别是价值较大的标的，由于资金需求较大，受让市场更小，即使考虑土地市场的土地平均升值，按70％例放贷也仅仅是一般安全放贷的比例。所以如果按照客户或银行的要求大幅度提高评估结果，其风险可想而知。而且这样也不符合我们的估价规范要求，其结果是我们和银行都只能期待客户能偿还贷款，而不是被迫处置。
假如上述抵押土地案例的正常市场价格为100万，而评估公司的评估价格为129万元，银行按照评估价格的70％比例进行发放了贷款90万元。贷款期限l年后，该宗土地因抵押人无法还款而被司法拍卖处置。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在处置房地产时，处分抵押房地产所得金额，清偿顺序为：①支付处置抵押房地产的费用；②扣除处置抵押房地产应缴纳的税款；③偿还抵押权人债权本息及支付违约金；④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；⑤剩余金额交还抵押人。通过司法公开拍卖，拍卖成交价一般仅为正常市场价格的80％左右，如考虑1年内的土地升值10％，则拍卖成交价约为达到88万元，但扣除处置土地时应支付的诉讼费、拍卖佣金、评估费、执行费用以及过户税费等费用后（约占拍卖成交价的20％），剩余拍卖所得款仅为70万元，更本不够偿还银行的贷款90万元及利息等费用。
可见，如何做好抵押土地估价的风险防范，同时帮助和引导金融机构提高信贷风险意识，是估价机构和估价人员在抵押估价中的首要工作和责任。作为专业的土地估价机构和估价人员，必须熟悉和掌握估价对象所处的土地市场价格状况，才能在抵押土地估价时，为银行出具客观的抵押评估结果，供银行分析和防范信贷风险。当面对客户或部分不明就里的银行信贷人员提出高估评估值的要求时，应向他们充分解释、分析。特别是银行的信贷人员，要让
他们知道，不高估，不是阻扰他们完成信贷任务，而是为银行规避风险。同时，当面对同行的不正当竞争，通过高估恶意招览业务时，也要严把价格关，不能因小失大，给自己和公司带来重大损失。
三、估价报告风险
估价报告是土地价值的评估过程和结果，也是服务于客户的产品成果。估价报告本身价值并不高，而浓缩于其中的分析成果才是作为中介信息为客户提供判断或达成某种目的的重要资料。因此估价报告是客户评判专业水平，上级主管部门对职业进行监督检查的最主要途径。报告质量的好坏也决定着评估机构的生存和发展。而在估价报告中，估价原则、程序和方法使用不当以及估价对象各种因素的描述不准确、大小写的错误等等都会产生报告风险。所以，应该重视和建立此类风险的防范体系。如逐级审核报告，责任到人；报告中详细描述假设条件、特殊说明事项和结果应用方向；加强估价人员的专业培训和后续教育；针对当前估价工作遇到的新问题、新情况有目的地进行培训，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用估价人员相互交流讨论的形式，切实为提高估价人员素质水平月艮务等等。
土地估价是一个专业而特殊的行业，对土地估价存在的风险，应该持正确的态度，既不惧怕风险，又不轻视风险。即不能因为有风险就不去估价、不敢估价，又不能对风险视而不见，想怎么估价就怎么估价。作为合格的土地估价机构和估价人员，提高防范风险意识，居安思危，未雨绸缪，树立以质量求生存、以质量求发展＂的竞争观念，为土地估价行业长远健康地发展而努力。
法院拍卖的房子不限购，价格还便宜，为什么没多少人买
1.需要全款
法院拍卖的房产都是需要全款的，有些专门做法拍房的中介公司是可以贷款的，但是要收价格不等的贷款服务费，而且程序也要复杂一些，所以全款这个条件就把大部分人排除在外了。
2.拍卖需要缴纳数额不等的保证金
大家都知道在正式拍卖之前，竞拍人是需要将法院要求的保证金达到法院的账户里，少则几万，多则几十万，上百万，虽然知道的人会觉得没什么，但是对于没接触过这方面的人来说很少会直接将这么多保证金存到法院提供的账户的。
3.看房不方便
买房子这么大的事，肯定要看房的，但是一般拍卖的房子都多多少少有点问题，总之来说不好看房，需要预约和竞拍者一起看房，有些甚至看不到房子，对于一般人来说这是很难接受的。
4.法院不保证售后
很多拍卖的房子是由执行人居住的，或者被执行人租给别人的，而且签订了几年的租赁协议，这种情况法院是不负责腾退的，所以买到房子还需要自己去协商处理，这种难免会有纠纷，很可能自己出了钱买了的房子自己很长一段时间拿不到，而且还要处理纠纷，很多执行人可能在外面欠有债务，很可能债权人会来房屋找麻烦，让购买者苦不堪言。
5.税费和欠款自理
在购买成功之后，法院只提供过户需要的资料，需要自己去过户，而且所有的税费都是购买者承担，因为有很多贵的房子可能税费就是几十万，这根本没在购买者的考虑范围，或者根本不知道需要这么多的税费，而且被拍卖的执行人所欠的物业费，水电气费都是需要购买者承担的，如果是一直未交费的房屋，这些钱也不是小数目。
6.拍卖手续和过户手续麻烦
如果是网上拍卖，很多人都不懂拍卖的程序，要提前交保证金，还要预约去看房，还要去了解房屋的情况，而且就算拍卖成功，后续的过户手续法院都是不管的，都是需要自己去处理的，一般人是根本不知道怎么办理的，还得往返跑法院和房管局，有抵押和查封的房子还需要等法院解封了才能办理，总之而言一般人是不会跑这些手续的。
还有很多其他的原因使得法拍房并不是那么好让大家接受，其实现在市场上现在的拍卖房虽然竞拍价格相对较低，但是因为有其他竞拍者，所以成交价格加上税费价格其实与市场上相同的房子已经相差不大了，所以大部分根本不会去承担这个风险，毕竟大家买房子都是高高兴兴的事，不想变成一个烦心事。
为何价值2亿多土地仅拍出5千多万元？
湖北一房地产公司拍卖一个土地的时候拍出5700多万，你觉得这个价格已经不低了，实际上这个土地的价格不对，因为按照当地的这个缴纳税款，当地的相关部门土地评估的时候，这个土地的价值是2亿，但拍卖的时候就拍卖了不到6,000万，5000多万而已。
是什么情况呢？就是这个房地产公司拍卖了5000多万之后，他觉得这个价格不合适，明显不对啊，向上申诉，然后来到了纳税环节，因为这房子土地你把它拍卖了，你肯定要交税的呀，交税环节之后，当你的税务门一评价不对劲，你应该按照2亿1,000万的这个价值去交税，但是人家房地产公司肯定不干了，我拍卖的时候就拍卖了5000多万，我觉得是按照那个价格去交税啊，而且当时我已经申诉了，我说这个价格不对，我既然没有拿到那么多钱，我自然就不该缴那么多税。
所以现在成立了相应的调查组去调查这个问题，调查的重点在两个方面，一个是土地价值的评估问题，当时怎么评估出来5000多万的价值的，据说是严重低估了土地的容积率，低估了各方面的数据，才导致价格出现这么大的下降，然后出现的问题，第2个就是为什么只有到了纳税环节才发现这个土地价值不对，就是要调查相关的估值拍卖人员是否存在串通以及私下舞弊合作的行为。
土地的价值评估这是需要一个官方机构去评估的，但是根据当地的中级法院公布的这个价格5000多万明显不对，到底哪儿不对我们不是业内人士我们当然不知道了，所以就是看官方最后调查结果了，因为官方的说如果发现有舞弊之类的串通之类的行为，将会对相关负责人进行严厉的惩处，因为这些事情影响力已经挺大的了，这里面差了一个多亿的价格，这可不是个小数目。
