房地产板块持续下挫,这背后的因素有哪些?

因素一,生育率持续下滑,人口负增长提前到来。虽然国家已经宣布全面放开三胎限制,但从当前的社会行情来看,大部分人依旧不愿意多生孩子,这就会让我国的生育率持续下滑。甚至于有机构表示,今年上半年全国新出生人口已经同比下跌了16%,按照这一数据,今年我国人口就很有可能会迎来负增长。不管在什么时候,人口都是支撑房价的基础,一旦市场上的人口减少,由于购房需求的降低,房价多多少少都会出现下跌。所以人口问题,就是影响房价下跌最重要的因素之一,而且这个因素还很难被改变,至少在居民生活成本没有明显的下降之前,是不可能改变的。

因素二,销售变难,开发商以及炒房者必须“自救”。楼市全面下滑带来最明显的变化之一就是,开发商以及炒房者手里的房子变得越来越难卖掉,出现大幅度下跌的成交就是最好的证据。但是开发商跟炒房者又必须要把手里的房子卖掉才能赚钱,最起码也需要卖掉手中多余的房产来止损,否则唯一的结局就是破产。因此最近一段时间市场上出现了一大批降价抛售的房产,特别是开发商给出的降价幅度越来越大,感觉都陷入了“内卷”当中,甚至官方都不得不出台政策对此进行限制。但就算如此,在楼市行情全面下滑的大趋势之下,不管是开发商也好,还是炒房者也罢,都还是需要通过降价来“自救”。

因素三,房价收入比明显不合理,并且存在下跌趋势。根据统计的数据显示,上半年全国重点百城的平均房价收入比达到了12.9%,同比上年下跌了2.6%。高达12.9的房价收入比,那就说明我国的现阶段的房价远超居民承受能力。而另一方面房价收入比出现下跌,那就是说明我国的房价收入比正在朝着合理的水平发展,在居民收入没出现明显增长之前,这就意味着房价在慢慢下跌。


因此在以上三个因素的影响下,随着楼市全面进入到下滑阶段,接下来市场上的房价很有可能会要出现明显的下跌。也许短期内房价不可能回到合理水平,但长期来看,刚需买房只会变得越来越容易。

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中国房地产行业的现状如何?

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此同时,资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,其中,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

楼市快速降温 该如何应对风险?

2021年上半年,全国房地产市场整体仍处于上升周期,商品房销售面积、销售额均创出历史同期新高。但进入下半年(尤其是8月份以来)房地产市场出现快速降温,其主要原因与房地产金融持续收紧有关,也与某些头部房地产开发企业的债务风险从7月中旬之后出现恶化有关。为了实现“稳地价、稳房价和稳预期”的目标,笔者认为房地产调控政策需要进行微调。 房地产市场在快速降温 首先,看看新房市场情况。根据国家统计局数据,商品房销售依然保持较快增长,1~7月份,商品住宅销售面积同比增长21.5%,两年平均增长7.0%;商品住宅销售额同比增长30.7%,两年平均增长13.1%。 但7月份之后销售数据快速下降。7月份,商品房销

中国房地产业的现状

──房地产产品销量及金额呈现止跌趋势

从中国商品住宅销量及金额变动情况看,整体上每年5-6月、11-12月的销量情况较为良好,而3-4月、7-8月销售情况较差。销量的波动程度与金额的波动程度较为一致,表明市场销售规模主要受销量影响。2021年,中国房地产行业加码调控,从销售端、融资端、供给端约束市场,加之部分企业多年积累的债务风险集中爆发,导致行业整体剧烈调整。2022年以来,受国内新冠疫情再度爆发影响及市场信心萎缩,商品住宅销量一度环比负增长,2022年5月迎来反弹,5月份销量环比增长23.78%,销售金额环比增长26.37%,虽然2022年5月份销量及售价同比情况仍远不及同期,但已有止跌趋势,行业发展拐点或将出现。

注:国家统计局未统计每年度1月份数据,故1-2月份环比数据缺失。

从中国办公楼销量及金额变动情况看,销量波动幅度小于金额波动幅度,表明近年来办公楼产品价格变化较大。对比来看,办公楼产品的波动程度比商品住宅更大,反映办公楼产品销售情况稳定性较差。2022年以来,办公楼产品同样一度负增长,2022年5月,办公楼产品销量环比增长62.06%,销售金额环比增长122.15%,而从同比数据来看,5月份办公楼产品销量及销售金额同比均大幅增长,办公楼产品或率先走出低迷行情。

注:国家统计局未统计每年度1月份数据,故1-2月份环比数据缺失。

──住户贷款增量数据有所改善

住户贷款也是反映房地产市场交易热度的重要指标,中国社融指标包括人民币贷款、外币贷款、企业债券、政府债券等等,人民币贷款中的“住户贷款”是住户购房贷款增量的监测指标,能够从资金层面反映市场交易热度。

从中国社会融资规模增量来看,2021年增量较为平稳,但2022年以来波动幅度相对较大,2022年5月社融增量走高,其中的人民币贷款增量同步走高,五月份人民币贷款增量达到1.82万亿。

人民币贷款分部门来看,5月份,住户贷款增量数据已有所改善。2022年第一季度,住户贷款增加1.26万亿元;4月住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元,反映出4月份居民提前还贷,市场热度萎缩;5月住户贷款增加2888亿元,同比少增3344亿元,环比大幅增加,表明市场热度有所回暖。

──一线城市销量改善仍需观望

通过观测2020-2022年中国一线城市商品住宅月度销售面积,四个城市的成交量走势较为一致。自2022年以来,一线城市销量呈现下滑趋势,目前销售面积处于历史低位。2022年5月,广州实现77.71万平方米销售,环比增长超过100%;上海自疫情管控有所改善后,商品住宅销量有小幅回升;受疫情复发的影响,北京销量数据仍呈下降趋势;深圳销量数据也继续下探。

──部分新一线城市销量回暖初显

新一线城市方面,成都市销量一直处于首位,但其销量数据波动变化较大。整体来看,2022年以来新一线城市销量处于历史低位,但进入五月份之后,如青岛、苏州、杭州、南京等城市销量面积有所上升,回暖信号初步显现。

根据CRIC监控数据,2022年6月份前20天,多数新一线城市销售面积环比大幅上涨,成都、青岛、苏州、杭州、南京分别环比变动32%、99%、47%、40%、-1%。

注:数据由前瞻结合国家数据库整理得出,部分城市部分月份国家统计局未披露数据,下同。

──部分二三线城市销量回暖较明显

二三新城市方面,自2022年3月以来,厦门、福州、无锡、惠州等城市销量数据持续攀升,回暖较为明显,但总体销量目前仍处于较低水平。

根据CRIC监控数据,2022年6月份前20天,整体二三线城市销售面积环比继续小幅上涨,虽仍远不及去年同期,但恢复势头良好。

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

影响房地产开发投资的因素有哪些

一、 产生原因 所掌握信息不全、不准,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策;三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开