商品房预售资金因防烂尾风险监管升级，此举有何亮点？能否有效杜绝烂尾房？
商品房预售资金因防烂尾楼风险监管升级，此举的亮点主要是为了能够防止开发商在建造房子的时候，出现了烂尾楼的情况。这样就能够有效的杜绝烂尾楼的事件发生，对于一些消费者在买房子的时候，都格外的害怕自己所购买的房子出现了烂尾楼的情况。很多人在买房子的时候大多都只能选择以期房为主，因为现房大多都已经销售一空，根本就没有选择的余地，一些业主们就想着期房的选择性会更多一些，就会考虑期房。
在今年上半年，河南，安徽江西等地的烂尾楼事件逐渐曝光出来，让很多人能够意识到原来在全国多个地区都有纳米楼的现象发生。但是当地的政府监管力度都会比较小，只要当地出现了烂尾楼的情况，所有的经济损失全部都由业主自行承担。但是站在业主的角度去考虑问题，业主们也是最冤枉的一批人。自己掏钱购买了房子，根本就住不到房子，反而还需要不断的向银行还房贷。
在通过全国多个地区烂尾楼的曝光以后，对于城乡建筑部门也会严厉的加管商品房预售资金的问题。因为很多商品房在盖不起来的时候都是因为出现了资金短缺的现象造成的，只要加管好了开发商的资金，就能够减少烂尾楼的事件发生。可以让一些群众放心无忧的在售楼处里面买房子，如果开发商出现了烂尾楼的情况，也应该针对性的对开发商进行刑事处罚。只有加大处罚的力度，才能让开发商意识到出现了烂尾楼的情况，绝对不能选择逃脱。
以往的一些开发商在建房子的时候只要出现了资金短缺的情况，开发商就会选择卷铺盖走人。当开发商在逃走了以后，留下一堆烂摊子，就只能交由给当地的政府去进行管辖。甚至也会直接起诉当地的开发商，要求开发商把群众的钱全部都交出来，再继续建造房子。
防范烂尾楼风险！多地出台商品房预售资金监管新规
因楼盘停工、交房延期，近期多地出现由购房者发起的“强制停贷”现象，引发各方关注。近日多地也已出台相关措施，防范商品房延期交房等问题。7月14日晚间，西安市住建局等五部门联合出台13项措施，旨在有效防范商品房延期交房增量问题；汕头市住建局发文，强调“商品房预售款专款专用”，购房者需按照合同将资金打入监管账户。
此前的7月11日和12日，深圳龙岗和汕头也分别分发文，进一步加强对商品房预售资金监管、以及房地产项目全周期监管。
“各地对于此类预售工作的规范和管理具有积极作用，有助于防范一些违规楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者。此类做法也是对后续房企销售方面的规范，有助于堵住违规的楼盘入市，防范形成烂尾后风险的转移。”7月14日晚间，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者微信采访时表示。
多地加强预售资金监管
记者梳理发现，在各地近日出台的商品房预售资金监管新规中，大多对资金的入账及提取作出了明确要求。
如西安发布的《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》要求，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
同时严格拨付标准。商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。
此外还提到，银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回；不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。
来源：西安市住建局网站
而汕头市住建局则在《商品房预售款监督管理暂行办法》中提到，在开发商取得《商品房预售许可证》前，不得收取预售款；商品房取得《商品房预售许可证》后，才能将监管账户用于收取预售款。
同时对于开发商可提取的具体额度也作出明确要求。其中，项目预售批准后至完成三分之二结构工程时的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价的50%；完成三分之二结构工程后至封顶的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价的65%；封顶后至完成外墙工程的楼栋，最高提取额度为楼栋总价的85%；外墙工程完成后至竣工备案后，最高提取额为楼栋总造价的95%。
来源：汕头市住建局网站
7月12日，河北省沧州市住建局发布《关于征求（征求意见稿）意见的公告》指出，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样；未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。
此外，上述意见稿还指出，商品房预售资金应全部存入监管账户，由监管银行对监管账户中用于建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用的资金额度进行重点监管。
7月11日，深圳市龙岗区发布《关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》，对加强土地使用源头管理、强化产业项目监管和同步共享预售许可信息等方面均作出了明确要求。
专家建议：谁审批谁负责
对于各地加强商品房预售资金监管的消息，7月15日下午，中原地产首席分析师张大伟在接受记者微信采访时表示，加强预售资金监管其实是一个老生常谈的话题，早在2003年央行出台的【121号文件】中就明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
在张大伟看来，如果按照上述政策执行，是很难有烂尾楼的。“预售资金的提取必须符合建设进度，因为建设到什么程度是一目了然的事情。比如建设到30%才允许提一部分钱，而不是用这个监管账户的钱先提出来去建设30%的开房屋进度，应采用谁审批谁负责的原则。在这个游戏规则里面，需要防止银行既做裁判员又做运动员，这才是问题的关键。”
严跃进则表示，从各地对于商品房预售资金监管的各项内容中，对于预售资金监管的表述是最多的，这也反映出政策的核心点。此外，部分城市对资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强财务核对、夯实银行责任也作出了要求，这其实也是一个比较新的和全面的预售资金监管政策内容。
“其中，资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是对购房者提出的要求，在部分城市的监管要求中也被写入了相关内容。而强化技术支撑、加强财务核对是创新内容，说明管理层当前对于此类预售资金监管方面提出了创新要求，有助于更好落实资金监管的工作。”严跃进续称。
银保监会：国家会统筹考虑取消期房预售，你如何看待这件事？
银保监会：国家会统筹考虑取消期房预售，按照事件的发展方向和未来趋势来看，取消期房预售是势在必行，于公于私都合情合理。
近期有个比较夸张的事件，先是不少的房地产企业被曝光资金链断裂，后是不少的楼盘陆续开始烂尾，这也就导致了不少的楼主根本就没有办法及时收楼，最后也就导致了停止还贷潮流的兴起。然而在政府部门和银保监会的共同努力下，目前烂尾楼事件已经被完美解决，但是从期房预售的风险当中，我们不难发现风险还是应该稍微控制一下，期房预售对于个体消费者的压力实在是太大，对于银行也会造成巨大的资金周转压力。
一、银保监会：国家会统筹考虑取消期房预售
在某个新闻发布会上，当有记者问到烂尾楼风险是否该取消期房预售制的时候，银保监会的相关负责人直接就回应国家会统筹考虑取消期房预售，这也就意味着未来期房预售有可能会被取消，这是我们需要关注的事情。其实更多的人思考的则是期房预售的可能性究竟在哪，期房预售的合理性以及取消的必要性都是应该好好论证的。
二、我对此事的看法：于公于私都合情合理
按照我的看法而言，我当然觉得取消期房预售是合情合理的，从宏观角度上去出发，期房预售本身就对我国的房地产企业发展具备很大的风险，而且房地产烂尾之后对于银行的资金压力也是很大的，尽管目前相关部门和银保监会已经出手解决问题，但从长期角度出发不应该是如此。从微观角度出发，我们个人消费者的购房压力是很大的，同时购房承担的风险也比较大，如果什么都是期房预售，大家是不太愿意把剩余的贷款还清的，但如果是现房的话，那么大家至少都有房子住，这也符合房地产销售的住房性质。
烂尾楼盘遭业主强制停贷，预售制该不该取消？
是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。
整体来看，当前停贷项目占比较小，但是要高度重视，防患于未然，避免风险升级。如果及时出台统筹兼顾各方的有效措施，顺势推动二次房改，则能借机将房地产市场发展推向正轨。
停贷项目所属房企绝大部分是此前债务违约的风险民营房企，主要分布在河南、湖北、湖南等地。
总体来看，涉事楼盘主要是延期交付多年的楼盘，以及未到交付时间，但资金紧张、难以复工的停工盘，反映出了商品房预售制的负面效应愈发凸显。
简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了，发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。
所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。
