改善性住房算首套房吗
改善性住房不算首套房。首套房的认定标准如下：
1、是贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房，算首套。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算首套。
3、全款买过一套房，贷款买房，算首套。
改善型住房是否有明确标准
各地的区别有所不同，可以咨询当地的房管局。
《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》
(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
(三)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
国家相关部门出台的关于房价的“国六条”和“九部委15条”的大体内容是什么？
“国六条”细则就是指5月29日九部委《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》。 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 统计局 银监会 去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》多地优化“认房又认贷”，“最严政策”松绑将带来哪些影响？
“认房又认贷”被认为是极具影响力的楼市收紧政策，如今确有集体松动的迹象。
近日，包括南京、苏州、无锡在内的热点城市楼市传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。此外，非热点城市福州、连云港则松绑了“认房又认贷”。
虽然上述部分城市未发文，有的城市在舆论压力下还“暂缓执行”政策，但是在业内人士看来，因为有贷款记录，“卖一套再买一套”被判定为二套房，首付比例很高，并不合理；“认房又认贷”的优化是大势所趋，将有更多城市加入进来。
近日，南京、苏州、无锡楼市均传出优化或取消“认房又认贷”的消息。 图/IC photo
热点城市试探松绑“认房又认贷”
最近，几个重点二线城市纷纷传出要松绑信贷政策，优化或取消“认房又认贷”。
上周，一则由江苏省市场利率定价自律机制发布的《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》的文件在业内流传。其中指出，在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房的居民家庭，或有1套住房、但无购房贷款记录或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）居民家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，最低首付比例不低于60%。
而在之前，南京已有1套房且贷款已结清的居民家庭再申请房贷的，执行5成首付；已有1套房且房贷未结清的居民家庭再申请房贷的，执行8成首付。如果政策调整，部分购房者尤其是通过“一卖一买”的置换人群，其首付比例会大幅下降。
不过，南京官方并未发文，当地相关部门工作人员也回应称“尚未看到文件”。市场消息称，“有关放松限贷的政策暂缓执行”。
苏州也是类似情况。坊间流传出的政策调整是，购买二套房贷款结清（无房有贷款记录、有1套房结清贷款或无贷款记录）首付比由原来的5成降为3成，贷款未结清首付由原来的8成降为6成。苏州当地一位银行工作人员表示，上周五（8月12日）其接到了通知，但是银行还没正式发文与落实，贷款结清再购房的首付可能是3成也可能是4成，具体的也在等发文。
在同一时间段，无锡也调整了“认房又认贷”政策。无锡当地的房产中介告诉记者，如果结清贷款再购房的，首付比可以做到3成或4成，“4成肯定可以做”；不结清贷款的话，首付比是5成。
热点城市、集中释放等关键词叠加，让上述三个城市在“认房又认贷”政策方面的优化走在试探的边缘。南京当地一位房地产人士表示，目前放松限贷的政策已暂停执行，可能是不想引起过多的关注，但其认为，未来会有很多城市陆续执行这一政策，也会有越来越多的城市跟进，“房住不炒之下，热点城市在出台政策方面还是谨慎的，主要是担心信贷的放开，会让一些投资投机需求再次进入市场。但从目前的市场情况来看，投资尤其是投机性的购房需求已经大大减少。”
在“认房又认贷”的松绑方面，相比于热点城市的试探，非热点城市则直接放开。8月16日，福建省市场利率定价自律机制全体会议表决通过《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》，其中，在“本市五城区有一套商品住房，但无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的50%调整为40%；“非福州市五城区户籍人口购买五城区首套商品住房，且无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的40%下调为30%。
江苏连云港市于8月9日直接发文，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这与上半年郑州、兰州优化“认房又认贷”的政策类似。
调整“认房又认贷”或将成为趋势
何为“认房又认贷”？就是有过房贷记录，不管名下有没有房，再次购房就算二套。以北京为例，2017年3月17日出台“史上最严”的限贷政策，即居民家庭名下已拥有一套住房，以及在北京无住房但有房贷记录的，再购买住房时均被认定为“二套房”，首付比例上调为60%以上，而此前的首付比例是35%或40%。此后，多个城市跟进，开始执行“认房又认贷”。
“认房又认贷”大幅度抬高了购房门槛，直接将大部分“一买一卖”进行置换的刚性购房人群拒之门外。
如今，以南京、苏州、无锡等热点城市为代表，尝试松绑“认房又认贷”，福州、连云港等城市更是官宣对其进行优化调整，意味着什么？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“认房又认贷”的调整，甚至是退出，是近期热点城市楼市纾困的一个主要着力点，最大的好处就是降低了购房门槛。在“认房又认贷”政策之下，对于很多有贷款记录没有房或者有房没有贷款记录的人来说，再次买房就算二套，首付很高，这不太合理。此轮调整，有利于满足改善型购房者的换房需求。
“当前部分城市仍执行较为严格的‘认房又认贷’政策，认定二套住房的首付比例、房贷利率均较高，限制了改善型住房需求的释放。短期来看，各地因城施策优化‘认房又认贷’政策将是促进改善型住房需求释放的重要举措，但在‘房住不炒’总基调的指导下，热点城市政策优化的力度或有所控制，更多的三四线城市优化政策或更加直接。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静如是说。
事实上，在今年8月1日，央行部署下半年重点工作，其中提到要稳妥化解重点领域风险，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
在业内人士看来，因城施策、差别化的住房信贷政策，为地方政策提供了调整的空间。
值得一提的是，“房住不炒”总基调不变，央行和很多城市都继续提出保持房地产调控政策的连续性和稳定性，不短期刺激房地产。“针对‘卖一买一’的换房客户，执行首套房信贷政策，不涉及任何炒房。对于这类有真实改善需求的购房者，应该执行倾斜宽松政策。从趋势来看，可能很快会看到全国性取消‘认房又认贷’，特别是针对‘卖一买一’的认房不认贷政策会更快落地，出现这一政策信号，基本就代表热点一二线城市的楼市趋于企稳了。”中原地产首席分析师张大伟如是说。
可释放换房需求，业内称“成交不能预期过高”
下半年首月的楼市数据并未有明显好转，这也是各地楼市政策持续松绑的主要原因。据国家统计局数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积约7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积同比下降27.1%；商品房销售额约7.58万亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额同比下降31.4%。
对此，如果放开了“认房又认贷”，能够给市场带来多大的销售成交量？
南京市房地产学会副会长孟祥远表示，肯定有一定的作用，会释放出一些改善型需求，让换房或“改善”变得更容易；但现在整体的房地产市场还不是非常活跃，这个时候对楼市成交量不能预期过高。
李宇嘉也认为，如果首付比例降低了，按揭月供就增加了，在老百姓对市场预期并不是特别乐观的情况下，买房积极性不高、信心不足，他们并不一定愿意“加杠杆”买房。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
房产管理局有哪些职能
房产管理局的职能有：
1、贯彻执行国家、省、市有关住房保障、住房制度改革、房产管理的法律、法规、规章和方针政策；受委托起草有关住房保障、住房制度改革、房产管理方面的地方性法规、规章草案，组织拟订相关政策和标准，并监督实施；指导和依法开展全市住房保障、房产管理行政执法工作。
2、根据全市国民经济和社会发展总体规划，组织拟订并实施住房保障、房产管理、房产行业发展规划和年度计划。
3、统筹全市保障性住房管理工作，会同发改、规划、国土资源、建设等行政主管部门拟订保障性住房年度需求计划；
负责各类保障性住房需求（包括房屋数量、户型配置比例、装修基准造价等）确定、准入资格审核认定、房源调配管理、房源交付验收、房屋使用管理、补贴资金管理和退出管理等工作；
统筹市政府投资保障性住房的资产运营等综合管理工作。
4、负责全市住房制度改革工作，制定并组织实施公房出售、住房分配货币化等住房制度改革政策；负责住房资金、公有住房售后维修基金管理工作。
5、负责全市房产市场调控和房产经营监管工作，拟订并组织落实房产市场调控政策；参与国有土地使用权的出让管理工作；负责房屋租赁管理工作；
负责对房产中介服务的管理工作；负责商品房预（销）售管理、合同备案管理以及房产交易资金的监管工作；负责房产市场监测分析、预警预报工作。
6、负责全市房屋产权产籍管理工作，负责各类房产交易和产权管理、房产测绘管理及房产档案管理工作；负责住房信息系统建设和房产信息化管理工作。
7、负责全市物业管理监督工作，负责物业服务企业资质管理和业务规范监管工作；负责物业维修基金和物业保修金的归集、使用管理工作；
负责前期物业服务招投标的监督管理工作；组织实施物业管理改善工程；负责指导、监督业主大会、业主委员会的运作。
8、负责市区国有土地上房屋征收与补偿管理工作，指导和监督管理房屋征收与补偿行为；负责房屋拆迁单位的管理和拆迁企业资质的审核；
按规定权限管理城市房屋拆除施工企业的资质，负责国有土地上房屋拆除施工安全的监督管理工作。
9、负责全市各类房屋的行政管理工作，指导并组织实施直管公房管理工作；负责落实私房、代管房产、宗教房产政策等房产政策；负责依法罚没、没收建筑物的接收处置工作。
10、负责全市房屋使用安全管理工作，负责房屋安全鉴定行业管理、白蚁防治灭杀管理工作；参与防汛防台（雪）工作；指导、监督住宅室内装饰装修管理工作。
11、负责市区历史文化街区和历史建筑保护的组织、协调和监督等管理工作；负责城市房屋修缮管理和利用工作；负责房屋功能扩建和整治工作。
12、承办市政府交办的其他事项。
参考资料来源：杭州市人民政府-住房保障和房产管理局
多地楼市松绑政策
叠加宏观经济下行、疫情反复、房企爆雷等因素影响，房地产市场“寒意阵阵”。传统“金三银四”的房地产市场旺季，楼市的表现甚是惨淡。
4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
5月23日，国务院召开常务会议指出，在坚持“房住不炒”的基础上，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
房地产市场新一轮宽松周期中，“松绑”成为多地楼市调控的关键词。2022年以来，全国已有80多个城市出台了与房地产相关的优化政策，二季度房地产政策进一步呈现宽松趋势，如央行降低首套房贷款利率下限，购房补贴、放松落户限制以及限购、限售政策松绑等。
伴随更多的城市开始放松限购、限售、房贷利率下调等政策刺激楼市复苏，楼市“量价回温”将在下半年逐步恢复。
解码楼市“松绑”政策
“2020年疫情发生以来，中国是全球抗疫最成功的国家。但是，今年3月份开始疫情反复，中国受此影响较大。同时，中国经济从去年开始呈现下行趋势，在这个大背景下，想要扭转势头，需要花费很大力气。”中原地产首席分析师卢文曦接受《中国房地产金融》采访时表示。
房地产是经济中的核心一环，受经济下行与疫情反复影响，楼市数据正在发生一些变化，从销售端到信贷端呈现低迷现象。
5月16日，国家统计局公布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售数据，今年前4个月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%，其中，住宅销售额下降32.2%。
从区域来看，东部、中部、西部和东北部销售（金额和面积）同比跌势均较1-3月份加大。其中，东部地区受疫情影响，销售降幅仅次于东北地区，但仍是拉动整体销售的主力军。1-4月份，东部地区共计销售15502万平方米，占全国销售面积近四成，但同比跌幅达到28%，而销售金额跌幅则超过三成。
从投资数据来看，1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%，为今年以来首次负增长。其中1-4月份，土地购置面积同比大幅下降46.5%，而房屋新开工面积和竣工面积同比分别下降了26.3%和11.9%。房地产开发景气指数连续4个月跌破荣枯线，4月份数值为95.89，较一季度继续下行。
房地产市场投资、销售、新开工数据全面呈现下行趋势，房地产市场“松绑”迫在眉睫。在3月1日之前，主要以三四线城市为主，通过对需求端的政策进行调整，包括以降低首付比例、购房补贴、下调贷款利率等为主。进入二季度房地产销售持续低迷，房地产市场遇冷，中国各地因城施策优化楼市调控的力度和频次明显加快，房地产政策进一步宽松，更多热点城市加入了放宽“三限”（限购、限售、限贷）的行列。
根据机构不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1至3月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，城市向热点一二线、长三角等热点区域扩围。
从本轮调控政策的内容看，包括降低首付比例、发放购房补贴、放松落户限制，以及放宽限购、限贷、限售，和加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等方式进行政策“松绑”等。
与过去政策“松绑”有所不同的是针对生育二胎、三胎家庭放开购房限制和增加补贴，提振住房消费。
第一类，降低首付比例，主要是指商业银行向购房者下调首付比例，有助于降低买房人购房门槛。如佛山、驻马店、丽水将首套房最低首付款比例降为20%；石家庄、南宁、常州、银川、泰安等地降低二套首付比例至30%。
第二类，金融端政策改善，通过房贷利率下调、房贷额度增加、住房公积金首付比例、购房补贴等方式放宽。
5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，利率下限允许进一步下调，这使得商业银行贷款的空间更大，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。
“房贷利率政策性下调，有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。也有助于进一步降低购房者的成本，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少。”严跃进表示，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。
5月20日，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)超预期下调15个基点至4.45%后，全国各城市房贷利率随之下调。据不完整数据统计，截至发稿前，有超过20个城市最低可执行“首套4.25%、二套5.05%”的房贷利率。
此外，公积金贷款比例调整、额度调整也是金融端重要一环。如南宁将首套房公积金贷款最高额度从60万元提高至70万元，二套房从50万元提高到60万元；福州针对第二次申请住房公积金贷款，将首付款比例从40%下调到30%。
第三类，针对二孩、三孩家庭出台购房支持政策。包括四川成都、福建福州、山东淄博、广东东莞等城市放宽多孩家庭购房数量限制及相关扶持政策。
成都多孩家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房，即成都市户籍二孩及以上家庭限购套数由2套增加为3套，非本市户籍二孩及以上家庭限购套数由1套增加为2套。
山东淄博对生育二孩、三孩家庭，分别以商品房买卖合同成交总价款1%、2%的标准给予补贴，最高分别不超过2万元、3万元。福州对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。
第四类，放松落户条件，通过对户籍制度的调整，放宽户籍外人口落户条件，吸引外来人口安居置业。特别是面向新市民、外来务工者等特定群体提供支持，吸引人才安居落户，释放消费潜力。
山西太原在新一轮调控中，指出新市民、青年人来太原工作生活并购买首套新建商品住房的无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。海南海口支持引进人才刚性住房需求，指出落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日起享受本地居民同等待遇。
广东中山市出台政策，表示凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许购买1套新建商品住房，2年内不得上市交易。
第五类，限购、限贷、限售政策的调整，这是具有风向标的，意味房地产全面放松的信号。
原有政策一般是限制购房者的买房资格，如通过调节二套房贷款比例来差别调节市场热度，还通过户籍政策、社保缴纳政策来限制购房人的资格。限贷政策主要是“贷款”资格问题，即认定首套房贷款的资格。限售政策是限制卖房人网签交易年限，从而调整二手房交易频次。
此次政策放松调整，通过调整认定首套房的资格、户籍制度、社保缴纳期限，包括取消“认贷又认房”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即调整以“认贷不认房”来判定是否符合首套房贷款资格问题。
3月1日，河南郑州市发布“18条楼市新政”，打响放松限购第一枪，首套房贷款结清，购买二套房按首套房贷款执行。同时，覆盖支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等多个方向。此后，全国浙江衢州，福建福州、厦门等地在限购限贷限售层面陆续松绑，这标志着本轮房地产政策全面开始“松绑”。
“这一套‘组合拳’式的政策打下来，对市场而言肯定会有效果。”卢文曦表示，所有的政策出台以后，都需要市场来评估一下，短期内效果可能不会太明显，但到今年三季度末四季度时，会看到市场的拐点。
楼市松绑转向：超过26座省会城市出台新政
郑州作为省会城市中第一个进行楼市“松绑”，宣告此轮调控从三四线转向二线及新一线城市，其中省会城市成为当前楼市宽松的“主力军”。
4月11日、21日，5月9日，苏州调整楼市相关政策，二手房限售期从5年调整为3年，新房限售从3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容。非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏就业人群的购房门槛。同时认定的人才家庭可享受本市户籍购房资格，更好地满足人才在苏州安家置业的需求。
“苏州此次政策宽松进一步说明当前政策面以放松为主，意味着从二线城市开始进入到新一线城市。”严跃进表示，政策“松绑”的最大意义是，政策覆盖面不断增强，意味一线城市或强二线城市迎来“松绑”动作。
《中国房地产金融》统计，截至5月底，至少有郑州、南昌、福州、武汉、成都、西安、南京、天津、哈尔滨、兰州、石家庄、银川、贵阳、昆明、沈阳、南宁、合肥、长春、长沙、广州、海口、杭州、太原、重庆、济南、上海等26座省会城市打开政策工具箱出台房地产新政。
4月9日至5月13日，南京先后六次“松绑”楼市政策。4月9日，溧水率先放松限购，宣布非本地户籍可凭身份证直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明。5月13日，松绑限售政策，由取得不动产证满3年方可交易，调整为自合同备案之日起满3年，让很多属于限售期之内的房屋提前上市。5月13日，限购松绑，二孩以上多孩家庭增加一套购房资格。5月30日，限购政策再松绑，开出购房证明的外地户籍家庭可以购买2套房。此外，区域放开限购，除了鼓楼、秦淮、玄武、建邺四区之外，其他区全部划入非限购区（在非限购区内南京户籍购房套数不限）。
5月16日、31日，成都半个月内两次发布房地产新政放松楼市，居民拟在市中心购房，其郊区的住房不再纳入到家庭住房总套数计算；最近两年没有住房交易的则可以认定为无房户。这一政策调整，释放了近郊区县人口对中心城区的购房需求，以及中心城区人口对近郊的购房需求。31日，继续加码放松政策，包括二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房；居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。此外，双职工首套住房贷款最高额度提高至80万。
随着疫情得到控制，上海房地产政策开始出现松动。4月13日，上海临港新片区管理委员会发布新政，对重点支持单位工作的人才获取购房资格时间缩短，由过去“需在新片区工作满一年以上”缩短为3-6个月。5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，涉及房地产方面，表示将完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
严跃进认为，省会城市房地产调控政策放松具有一定的风向标意义，对于其所在省份、都市圈的房地产市场预期转变有较大影响。从城市群房地产价格表现来看，5月珠三角城市群新建住宅价格环比由下跌0.08%转为微涨0.05%；长三角城市群新建住宅价格环比微涨0.04%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。京津冀城市群新建住宅价格环比亦微涨0.04%。
但是，从目前情况看，楼市政策“松绑”并没有让市场快速回暖起来。机构百城新建住宅价格环比微涨，但房地产市场整体表现依旧低迷，多数项目价格持平或降价促销。5月新房价格环比下跌的城市数量高达45个，较去年同期增加28个；其中，共14个二线城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较4月增加6个，共34个城市新建及二手住宅价格环比均下跌，其中二线城市占比超40%，包括武汉、重庆、郑州等。
CRIC亦监测到同样的趋势，从“五一”假日成交备案数据和成交量来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均成交量较2022年4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。
政策松绑为何不及预期？贝壳研究院认为疫情冲击、地缘冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，就业压力显著加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。房企流动性风险未实质性改善，购房者对于新房项目交付品质打折扣、延期交付，甚至烂尾的担忧未得到缓解，购买新房依旧谨慎。新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重。
“从房地产‘松绑’政策来看，本轮政策本质上与之前的政策差别不大，但是我们面对的环境比以前更艰苦一点，所以也需要更有力的政策支持。”卢文曦表示。
“当前疫情等外部环境会减弱市场修复力度、延长修复时间。现阶段稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。除了地方的购房政策支持外，稳就业、稳消费等宏观举措也是关键。”贝壳研究院指出。
机构预计，6月地方政府将继续加快推进因城施策，包括限购放松城市进一步增多，二线城市多孩家庭增加限购套数，首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动，多数城市房贷利率有望向全国下限回归。重点城市有望完成筑底，多数城市下半年缓慢恢复，或将呈现出重点一二线城市企稳带动更多城市恢复、改善性需求释放带动更多刚需入市的特征。
