面对中国房地产市场,试述你的观点和看法。范文有哪些
2016年是十三五的开局之年，但大多数经济学家认为今年是中国经济L型继续探底之年。据我多年观察，每年天涯及百度上均有各种关于中国经济崩溃论的论调，年年都说今年经济怎么困难，大部分是杞人忧天，大家就当娱乐新闻，看看也就算了。这里我举个例子，实际上多年前就有一些悲观的朋友担心经济崩溃，执意要把手中的人民币换成美元，并汇进外资银行或者干脆换成美钞存在保险柜。事实证明这些人都错过了大牛市，只能眼睁睁地看着别人的房子及人民币大幅升值，其中人民币自05年汇改以来经历了将近十年的牛市，有效汇率上涨了50%左右，而全国房地产价格从2003年至今更是上涨了10倍。后来我私底下问这些朋友：你们可以看空中国经济，但为什么要把外币汇到外资银行或者换成现金？他们的答案居然是担心国家强制结汇。对此我只想说：不要放弃治疗，药不能停。话说回来，今年经济困不困难？今年很困难，而且是真困难。你看看，许多城市地产项目大片闲置的，开发商不敢动工，因为动工就是死，但不动就是等死。已开发的房子库存有多少？实体经济也哀鸿遍野，许多工业园企业关门歇业。一些一线富豪家族一夜归零。就连理发店，零售市场这样的快速消费市场都比往年生意差了许多。为了搞清楚经济始末，我想从规律说起，什么是规律?规律就是事物运动中内在本质必然的联系。而经济本身是有周期规律的。我有一个室友，研究生期间不务正业，根据什么博弈论居然研究了什么万象归宗理论，光听这个名字就知道是读小说中毒太深的结果。偏题太多了，为什么这里说到他的万象归宗理论呢，字面意思就是一切事务的发展都是个轮回。因此我这里要说说中国经济这轮周期的始点，以及周期的终点会去向哪里？
回顾这轮房屋牛市，可以追溯到2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。之后的两年房地产价格快速上涨，于是从2005年开始调控，相继出台了国八条和新国八条，之后是n次升息升准，提高贷款首付比率，国六条，征收二手房营业税个人所得税，提高准备金等，终于房屋价格控制初见成效。但2008年次贷危机后，政策调控戛然而止，2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降。2008年10月12日，出台了一系列新政支持房地产，如首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。房地产又迎来一次暴涨。之后几年又迎来了史上最严厉的调控政策，终于在2014年调控取得效果，而当前国家再次出手救市，但这次恐怕是最后一次。可以说近十年来挣钱的逻辑非常简单，就是买房-贷款买房-房屋升值-重评估再贷款-继续买房，这种加杠杆的买房策略使很多人暴富。当然还有一些高手，他们通过类似炒购房期货牟利，比如说甲与开发商签订了100万元的购房合同，并付了开发商两万元定金，但如果甲和开发商和房管局关系好的话，他可以迟迟不交首付款并办理按揭，一定时间后房屋价格上涨到120万元，甲决定出售给乙，并找到开发和房管部门修改合同备案，将购房人一栏的名字直接改为乙，乙需要支付甲20万元，并按照合同约定支付给开发商98万元（扣除甲已经支付的两万定金）即可。于是甲只用两万元的投入获得了20万的收益。
可怜的老百姓一直幻想政府调控会使房价回调，但是政府越调控房价越是上涨，老百姓如果相信调控，结局会很悲剧，房子越等越买不起，原来的全款，到现在可能只够付个首付。终于经过多年的洗礼，再也没有人相信房价会下跌，什么房屋租售比，房价收入比，这些指标都是浮云，大家都相信买到即挣到，买到必升值！即使有少部分人知道房地产有泡沫，但他们更坚信泡沫是铁做的。于是结婚变成一件非常奢侈的体验，如果一个男人要结婚，他必须乖乖去买房，如果买不起房，最难搞定的是丈母娘，而这仅仅是第一关，哪怕你搞定了丈母娘，还有老丈人呢，还有姑姑婶婶一大帮人给你指手画脚。不买房结婚实实在在被认为是耍流氓，你需要搞定的人太多，不止丈母娘一个。
有位经济学家说，成功的投资人很不合群，当音乐响起时大家起身跳舞，他却独自躲在角落里默默地喝着闷酒，当音乐停止时，大家都在抢椅子，他却翩翩起舞。也有人说，泡沫膨胀时才是最好的盈利期。我认为都是有道理的，关键看你如何把握这个度，折中地处理这个问题，你当然可以拥抱泡沫，但绝不能刀口舔血。而现在2016年，你已经拥抱了泡沫这么多年，现在就是刀口舔血的时间，我必须提醒各位，音乐已经接近尾声，请从容地安排happy edding，守住你的票子，留下一套房子，揣紧核心的铺子，带上你的孩子，抱紧你的娘子，享受人生的乐子，让别人去抢最后的栗子吧。也许房地产未来还有一定的盈利，也许你可能会有一些意犹未尽，但这种钱还是给别人挣为好，记住永远不要羡慕赌徒赢了钱。
近十年房地产上涨的逻辑，这里仅罗列三个观点，一是热钱推动说，二是土地财政说，三是货币通胀说。
目前这三个因素基本全部熄火。首先谈谈热钱推动，华尔街有句名言money never sleep,资本是逐利的，随着前些年人民币持续升值，中国的资产不断升值，闻到血腥味的国际资本源源不断地流入中国，进一步推升了国内房价。网上有个段子，说一美国人到中国旅游，用20万美元换了134万人民币，100万买一单身公寓，34万吃喝玩乐一年。第二年要回去时房子涨了卖了200万，人民币兑美元升值到1:6.2，200万人民币换回32万美元。美国人白玩一年还倒挣12万美元，非常高兴地回家了。但2015年美元强势回归，人民币对美元快速贬值，资本加速外逃，据央行网站消息，2015年12月外汇储备33303.62亿美元，较上月下降1000亿美元。事实表明国际资本对中国投资已经不像原来那么有兴趣。李嘉诚密集出售了中国的商业物业，还有谁愿意做接盘侠？
再说说土地财政说，可以说目前地方财政收入主要都是靠卖地，但是显然他们心急了一点，房地产已经严重过剩。据观察经营房地产并不比养猪高明多少，大家应该知道有个猪周期，循环一般是：猪价下跌-养猪户减少-猪肉供给减少-猪肉价格上涨-养猪户增多-猪肉供给过剩。如果把猪肉改成房子，养猪户改成开发商上述周期同样成立。现在属于房地产过剩阶段，接下来会发生什么，大家应该有个预期和判断。2015年政府在多次会议中强调去库存化是房地产市场的当务之急。房子现在有多过剩呢，以我市为例，据简单地抽样统计本市每个家庭约有两套商品住房，但仅信江新区未出售的房子又可以够旧城区每户家庭再买一套，你说房子多不多？再看看全国的数据，如果包括已批的和在建的有140亿平方米，即使按照最好的销售年2013年，目前的库存量包含已批未建的需要十年才能消化。现在已经看到某些城市炸掉一些烂尾楼盘，许多人开始骂娘，一边是百姓买不起房，一边是资源的严重浪费。对此我想说：还记得中学政治课本上把牛奶倒进沟里的故事吗？这叫生产过剩，大家要接受并习惯这种现象。政府也猛然意识到，老百姓的房子保有量已经非常高了，光靠卖土地是不可持续的，天下没有不散的宴席，于是当机立断地出台了不动产登记和房地产税等，未来再也不需要靠卖地维持生计，税务部门要按人头现有住房面积计算，面积越大的缴税越多，财政照样可以有源源不断的收入。
最后说说货币通胀，货币通胀这个东西非常厉害，中国超发货币是非常严重的，如果你相信统计局的数据，并把钱存进银行你可能要悲剧了，每年官方公布的CPI数字都很低，近十年最高的年份不到4％，一般认为5%以内都不属于恶性通胀。但实际上据观察，每5年中国的物价就上涨了一倍！中国长期在负利率环境下运转，如果把钱存进银行，财富非但没有增加，反而随着物价的上涨缩水了。因此在中国出现了一个奇怪的现象：
穷人存钱,越存越穷;富人贷款，越贷越富。国际上那些大亨负债率一般不超过20%，而中国却是多多益善，只能说现在这种状态是不正常的，在这种背景下越来越多的人把资产投进了房地产，并进一步推高了房价。时至今日，物价指数这玩意已经没有多大意义。一个北京的老太太可能凭其一套破四合院坐拥千万资产，你说大米、猪肉、蔬菜即使涨个一倍对她有何意义？一般情况下一线城市的老百姓普遍蛮有钱了，如果卖掉一套房子，仅仅是吃是花不完的，但如果再买套房子估计也是蛮困难的，对于老百姓而言房子的月供已经是最大的消费，只要房价不涨，生活成本就不会涨，神马cpi一篮子价格指数都是浮云。现在继续买房可能会供房一辈子，卖掉一套房子你会一辈子轻松，你会选哪个？说到这里很多人要骂人了，你这不是败家吗？我打个比方，如果你在6000点卖出公司股份，还有谁敢指责你，你看看那些大股东哪个不在减持呢，他们是败家业吗？
在这里我要特别说明下，上述建议是对于有多套住房的人群而说的，我身边的富豪都在抛，今天你抛了没有？另外，上述建议也是针对二三线及以下城市的人群的。如果你的房子在北上广深，如果你的房子是二三线核心区域的房子，目前来看还是安全的。无论你在哪个城市，如果一套房子都没有，请择时考虑买一套房子，毕竟房价已经下跌了不少，另外许多地方政府还有配套补贴政策和落户政策，你要充分利用公积金贷款，利率是非常优惠的，一辈子只能使用两次必须珍惜，要尽可能降低首付比率，另外要测算好，使月供与公积金缴款匹配，现在的政策允许每月取出公积金支付月供，你要做到每月不需要额外支出，而且每月尽量把缴纳的公积金花完。选房方面首先我建议你购买已经装修好的房子，这样相当于装修款也可通过公积金贷款出来，下一步无需再筹钱装修。尽量选装修大众化些的，清爽实用的，比如万科的带装修的房子，质量非常好，适合首次置业。二建议购买成熟地段的房子，这里生活方便，相对保值增值，作为自住房，新城区我是不太建议的，房子最好离父母近一点，现在年轻人都要忙事业，父母可以帮忙照顾小孩。三建议购买学区房地铁房，这是锦上添花的事，如果买不到就算了，不必刻意追求，未来教育资源平均化应该是大趋势。四建议购买大品牌楼盘，这些楼盘价格贵一点，物业费高一点，但是生活舒心太多，如果你不在乎物业环境，可忽略此条。五买房要选对时机，如果你买一手房，选择在淡季比较好，比如说过年之后的几个月，虽然类似十一这样的期间，促销活动和营销宣传多，但价格并不实惠，卖东西是这样的，买的人多了价格就跌不下来，客流小了价格自然实惠。如果你买的是二手房建议选在春节前买，很多老板房子多，年前急需要钱结账或者进货，很有可能被你淘到实惠的房子，另外多关注一些银行拍卖信息，可能会有意外收获。六房子这个东西真不是东西，不能着急，要相信房子没什么好牛气的，它绝对不能买到姐的自由。
既然孤注一掷地投资房地产已经不是个好办法，那么该如何管理你的财富呢？现在很多人认为2016年存在资产配置荒的问题，这里我想为大家提示复利的概念，前几年许多朋友把钱借出去，少于两分的利息都不好意思对别人说。如果现在大家依然带着这种预期去找资产，你就大错特错了，实际上一分息的回报已经很高了，很多人以为致富的先决条件是巨大的资金基础和高额的盈利回报，但其实并非如此。搞怪的爱因斯坦曾经说过：“宇宙间最大的能量是复利，世界的第八大奇迹是复利。”假设你现在有100万元，每年按12%复利增长，10年后为311万元，20年后为965万元，30年后为2996万元。你可以对比一下，你未来三十年工资总收入有多少？我举这个例子的目的是告诉大家，大家一定要降低资本回报的预期，前几年的回报是短暂不可持续的。目前银行贷款房屋贷款利率约5%左右，现在一些中小银行理财产品也能达到这个水平，比如南京银行的珠联璧合系列有5.1%左右的收益。实际上5%左右的收益率在目前这个时段也是可以接受的。
对于一般工薪阶层，2016年还是以稳定过冬为前提，主线还是休息。我建议大家把资产做如下配置，40%做银行理财产品，记住要买非保本型的，收益在5%左右，保本与非保本风险差不多，只是银行操作手段不一样。20%购买债券型基金，记住要买纯债型的，混合型和可转债型都别买，很多人看到2015年股市暴跌，2016年的熔断，但很少人注意到2015年很多债券基金收益率达到15%，理论上债券和股市及利率水平呈负相关，目前股市不景气，利率还有下降的预期，至少2016年上半年债市还处在牛市。20%投资p2p龙头，一定要是龙头企业，比如陆金所、恒大金服，收益也有7%左右。另外留10%左右放在余额宝、投资股市或者换成美元，2016年人民币贬值预期在5%左右，招商银行美元理财有2%左右的收益，整体回报率在8%左右。最后留一点钱抄底，如果发现有回报率比较好的商铺和房子是可以入手的，比如说杭州亚运会及G20概念下滨江板块。这样配置下来整体资产回报率应在8%左右，远远跑赢通胀，也跑赢大部分城市的房价涨幅。2016年中国经济有多台大戏，剧情怎么样？我们边看边说。
老板全去搞房地产，职工全去开网店，制造业没人干了，这个国家会成什么样子
房价攀升，制造业萎靡，物价飞涨！房地产泡沫经济破裂后，经济衰退，民不聊生！高房价的十大危害
对我国当前的房产市场，国际上有着两种截然不同的评论：一种可称之谓“无害论”。认为中国房价不高，房产市场很正常，用不着杞人忧天；另一种可称之谓“崩溃论”。认为不仅中国房产市场己到了崩溃的边缘，而且整个经济也到了崩溃的边缘，叫你听了毛骨悚然。其实，这两种观点都不符合中国的实际。中国的房产市场，既不是太平无事，也绝非要马上崩溃。客观的现实是，有泡沫，需解决，如任其发展下去，那确实终有一天会破灭。何谓泡沫？通俗的说，是由于大量的房产投机资金通过抢购房产，使房产市场出现了高比例的“伪需求”，从而导致房价严重脱离其实际价值的现象。对我国现实的房产市场，虽不能把它看成己成崩溃灾难，但也确不能掉以轻心。存有泡沫是客观事实，如不认真对待，防微杜渐，泡沫一旦破灭，那后果是不堪设想的。一、房地产业拉动经济增长，是一个伪命题
二、高房价造就严重的社会分化，影响消费扩张和经济可持续增长
三、高房价和建筑垃圾化是中国政治腐败的标志，形成党群、官民对峙局面，严重损害了共产党的声望
四、高房价是中国城市化的最大障碍，解决“三农”问题必须解决高房价
五、向高房价挑战、解决城乡居民住房问题，是中国政府和中国人民义不容辞的职责
为什么很多美国人对买房很担忧
为什么会有这种忧虑呢？可能是因为怕遇到类似08年的次贷危机房产泡沫吧。那么目前美国的房产泡沫化了吗？下一个衰退周期何时开始？
这种担心是杞人忧天。经济学家说，至少两年内不可能。加州经纪人协会 (CAR) 经济学家 Oscar Wei 说，统计数据显示，今天的房市和泡沫期有很大不同。比如2007年春天，洛县和橙县房市有11个半月的存房，而今年，两地房市只有不足4个月的存房供应。因此，就目前而言来说，不太可能出现泡沫。
虽然目前的房价看起来很高，但目前美国的房屋供应远低于需求。十年前的房市之所以会酝酿出一个大泡沫，是因为许多人借了超出偿还能力的钱来买房，而现在状况完全不同了。就目前来看，房价还会继续增长。
近年来，国内已经有不少成功人士赴美买房。还有很多不知名却很有钱的富豪们也爱上了美国房产投资。因为他们看到，美国的房市是一项稳定和充满潜在丰厚回报的投资市场。
优势1：美国房屋产权为私有制，永远产权
中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永远产权。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。
优势2：美国房子价格不高，甚至低于中国
现今，美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元，也就是说，有一半的房产低于97.8万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。用同样的价格，在美国买到房子可以比中国大三倍以上。或者说，用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。
优势3：美国房产市场处于投资的较好时机
从美国几十年的房市来看，美国房价呈周期性变化，差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌, 美国己经走5年到6年的房价下降期，懂得投资的人都可以看出，未来差不多5~6年美国房价会继续稳定上涨，美国房产正值较好投资时机！
优势4：政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障
美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息， 包括实际价格、税额、交易日期、交易情况，都必须明确地呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。
优势5：美国房产可以获得较高的租金回报率
以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。
优势6：美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择
美国房产类型分为：独栋别墅、联排别墅、公寓、多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。
房地产的发展对人们的生活有什么影响
一、我国房地产市场现状目前，中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循，全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外，尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障，都还离不开房地产。可以确信，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业．是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。
二、房地产行业的外部环境分析
1、经济环境对房地产的影响
经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求，房地产市场
的有效需求受到消费者的实际购买力的限制，房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看，预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长。若政策引导得当，商品房消费将回归理性，全国总的销售量会比较平稳
国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次，
收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。
通货膨胀率：在经济发展过程中，通货膨胀与通货紧缩交替变化，
必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动。例如，人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。
成本：成本决定了房地产商的底价，虽然成交价格受供求关系的
影响，但行业的成本决定了长期可接受的价格。虽然受国家政策影响，目前房价价格下降，但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，不希望房价下降。
城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设
施建设和交通运输业的发展。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑．而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。
家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。
没有一定的家庭积累和家庭收入，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。
2、政策法律环境对房地产的影响
住房政策：住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资
政策和住房分配政策的变化，这将对房地产企业产生巨大的影响。例如2011年1月26日，国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作，出台了新的八条政策，主要内容有加大保障性安居工程建设，调整供给结构，限制高档房，增加中低型住房。 财政政策：财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。前者主
要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行，后者作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。例如，新的八条政策中的降低地价，征收物业税，从源头控制房价，
货币政策：货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具，
以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。供应方面是影响房地产开发商的财务费用，需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例。例如，国家调整完善相关税收．强化住房信贷等等。
产业政策：政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结
构控制，政策性资金控制。上市政策，外资投向引导等。
土地政策：土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使
城市发展向城郊扩展。所以国家颁布相关政策，土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析：土地供给政策，补地价和土地补偿费的规定，土地出让方式。
3、社会文化环境
人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口
增长，人口的年龄结构，人口的地理迁移，家庭规模与结构。现如今，城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构。
生活方式：生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。
工作和休闲的方式：工作与休闲方式的变化，改变了传统的办公与生活的区分，由于信息的快速发展，使得在家办公成为可能，并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求。所以，随着人们的健康意识逐渐增强，人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。
教育水平：由于我国在高等教育上取得的长足发展，我国的高知
阶层迅速扩大。这一群体与普通居民相比，对住宅有着特殊的要求。一个人要实现自我价值，教育是实现他的最好方式。对于广大的房地产商来说，把学校教育纳入小区楼盘规划，提供相当多的学位，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。从全国各地情况下，业主挑选精品楼盘，除了满足正常的居住需求，如追求高尚生活外，大部分人是为了给子女挑选就学的学校。
消费习惯：不同种族，地区，国家人们的消费习惯差异很大，也
会对住宅的需求产生影响。
