央行批复1000亿元住房租赁团体购房贷款，会有哪些影响?

设立1000亿住房租赁贷款支持计划21项举措改善优质房企资产负债表

继1月10日人民银行、银保监会联合开会提出实施改善优质房企资产负债表计划、开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动后，1月13日，新华社又报道出四项行动方案的更多内容。

据新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟从四方面重点推进21项工作任务，包括优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，设立全国性金融资产管理公司(简称AMC)专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，推动存量融资合理展期，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。

业内人士认为，行动方案将加速地产金融支持政策落地，叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企扩散。

值得注意的是，同日，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，央行最近在研究推出另外几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等，届时出台后会另外再作一些详细披露和发布。

四方面21项工作任务

1月10日央行、银保监会联合开会提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

1月13日，新华社报道称，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务，并将于近期推动尽快落地。

据报道，在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。

工作任务中还包括设立全国性AMC专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。

在“负债接续”行动中，下一步，金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。

在“权益补充”行动中，一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。

在“预期提升”行动中，将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

报道还称，行动方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。

助力地产销售企稳回升

对于改善优质房企资产负债表计划行动方案的内容，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，四方面行动是综合推动房地产化解风险、保交楼、稳预期等多项目标同步实现的具体渠道，也指明了金融机构参与纾困、并确保资金投放安全的几个路径，也是将房地产行业稳定和金融稳定、经济稳增长、民生保障能协调起来的一揽子部署。

李宇嘉指出，方案从房企、金融机构、住房需求端等三个层面同步推进。房企端，既包括优质房企资产负债表改善，也包括出险房企风险处置；金融端，既包括优质房企信用修复，多渠道融资正常化，也包括出险房企收并购，并让部分项目风险释放“慢撒气”；需求端，加大金融政策扶持，稳定市场销售，推进保交楼资金硬缺口攻坚，激活企业造血功能，恢复市场信心。

值得注意的是，方案提到，有关部门将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则。

注：“三线四档”规则即所谓的“三条红线”政策。2020年8月20日，央行与住建部同有关部门进行沟通和讨论的基础上，发布了重点房企监管和融资管理规则，对房企的债务管理将以“三条红线”为标准，其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。依据“三条红线”融资新规将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，其中，未“越线”的绿档企业，有息负债年增速上限为15%，黄档和橙档年增速上限为10%和5%，红档房企不能新增有息债务。新规于2021年试行。

李宇嘉认为，这是贯彻国家提出的向新模式平稳过渡要求，而不是疾风暴雨式地过渡，导致合成谬误、风险爆发。其中，地产贷款占比不达标、需要压降的银行，短期内先不考核压降；而“三条红线”继续严格执行，会导致债务风险爆发，引发风险蔓延。此次过渡期延长，整体框架不变，等楼市稳定下来，相关长效机制举措继续实施和考核。

海通国际研报认为，“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限，上限随开发商的杠杆比率而变化。放松该政策有助于改善开发商的运营前景，取消贷款规模增长上限，将使国企开发商(目前大多数开发商仅可每年增加15%的贷款额)在土地收购和并购方面更加积极主动。同时，民企开发商将迎来更大的再融资灵活性。

华泰证券房地产行业首席分析师陈慎认为，行动方案将加速地产金融支持政策落地，叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企扩散。

中信证券房地产行业分析师陈聪认为，四项行动中，资产激活是关键，改善当前的房地产销售仍是政策发力点，预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力，推动市场销售拐点和信用拐点早日出现。

央行、银保监会：保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理

2月8日，央行、银保监今日发布通知，自即日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。通知适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。

原文如下：

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局；国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：

为落实好党中央、国务院关于支持保障性租赁住房发展的决策部署，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》要求，现就有关工作通知如下：

一、自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

二、银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

三、银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。

四、本通知适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、民营银行。请各银保监局将本通知转发至辖内各银保监分局。

中国人民银行

银保监会

央行、银保监会：保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者苗诗雨李未来北京报道

保障性租赁住房作为“房住不炒”的抓手之一，在虎年开工第二天，迎来重要通知。

2月8日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称“通知”），明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。

加大对保障性租赁住房的支持力度

为落实好党中央、国务院关于支持保障性租赁住房发展的决策部署，2月8日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布相关通知。首条内容便写道，“自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。”

通知明确提出，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

《华夏时报》记者查阅通知了解到，本通知适用于主体为执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。并要求银行业金融机构严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。

实际上，保障性租赁住房作为“房住不炒”的重要抓手之一，也已成为了多地房地产调控的一大重点。

例如2022年1月6日，在北京市第十五届人民代表大会第五次会议上，北京市市长陈吉宁在作政府工作报告时提到，坚持“房住不炒”。保持房地产调控政策连续性稳定性，做好住房供地保障，筹集建设保障性租赁住房15万套，竣工各类保障房8万套。

促进房地产业良性循环

值得关注的是，央行在发布该项通知时也提到，此项集中度管理政策的出台，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《华夏时报》记者采访时分析道，由于此前爆雷事件影响、企业普遍缺乏抵押物、以及ABS发行审批严格等原因，现有的融资渠道很难为住房租赁企业提供足够的金融支持。此前保障性租赁住房已经纳入REITs试点，此次《通知》明确要求银行业金融机构加大对保障性租赁住房的金融支持力度，则将打通了银行业金融机构的融资渠道，保障性租赁住房融资渠道再次拓宽。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也向《华夏时报》记者讲道，此次通知加大保障性租赁住房信贷投放力度，既在一定程度上满足人们合理住房需求，深刻落实了房住不炒目标，有效化解部分困难群体住房及购房难问题，在一定程度上减轻购房资金压力，又将进一步促进房地产业良性循环和健康发展。

在许小乐看来，此次通知除了有望解决保障性租赁住房普遍面临的融资窄、融资成本高的难题之外，还将有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。

许小乐向《华夏时报》记者讲道，2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，建立房企资金、运营等层面的良性循环。

上海中原物业顾问有限公司首席市场分析师卢文曦也对《华夏时报》记者讲道，今年是保障性租赁住房步入快速发展的一年，在资金或金融层面的各项监管和保障之下，将有望对各城保障性租赁住房的需求和房价表现起到一个稳定的助力作用。

值得关注的是，《华夏时报》记者还获悉，下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

银保监会称：引导金融机构市场化参与风险处置，这将会带来哪些影响？

坚持地价稳定、价格稳定、预期稳定，保持房地产金融政策的连续性和稳定性，保持房地产融资的平稳有序，更好地满足购房人对商品房市场的合理住房需求，引导市场化金融机构参与风险管理，加强和住建部门的共同努力，中国人民银行依法按照相关金融服务规则，促进房地产行业良性循环健康发展。

在全国许多城市，未完工建筑的业主已经切断了它们的供应。一次机构会议表示，未完成业主强制止赎可能会影响银行的资产质量，其中，抵押贷款和开发贷款敞口较大的银行可能会受到一定程度的影响。在工、农、楼、薪、邮六大国有商业银行中，兴业银行、平安银行、光大银行对账单中，表示已有个别房企风险敞口，近期就屏房开发项目延期的情况，现发出公告，多家银行表示，涉及业务规模较小，整体风控。银行业是靠信贷来背书的，很多银行看似拥有万亿资产，庞然大物般庞大，其实是靠储户的信任来吃利差的，一旦信心危机，银行就会面临挤兑风险。老实说，很少有银行能承受极端的挤兑。

中国银行保险监督管理委员会有序开展房地产行业融资。在实施房地产金融审慎管理的前提下，引导银行、保险机构为房地产、建筑业提供金融服务。6月份，房地产贷款增加1584亿元，其中房地产开发贷款增加415亿元。与住房租赁相关的贷款同比增长58.5%。在满足住房需求方面，个人抵押贷款发放速度为2019年以来最快，90%以上的抵押贷款为首套房贷款。

目前，涉及暂停的抵押贷款占比相对较小，预计对银行资产质量的影响有限，发生系统性风险的概率较小。事件的复杂性在于抵押贷款还款资金的去向，最后的关键点在于房地产开发商能否完成物业交付。对银行来说，衡量风险的标准应该是它们对高风险房地产开发商的敞口，而不是它们的抵押贷款敞口。预计未来银行对房地产预售资金的监管将更加严格。