房价的影响因素有哪些 售房者应如何定价?
购房者在买房时关注的问题就是房价问题，所以售房者在卖房的时候对于房屋定价就需要做一番研究，影响房屋价格的因素有很多，售房者要结合多方面因素综合考虑，现在就来跟着小编一起看看影响房屋价格的因素主要有哪些？
1、楼层
如果是多层住宅，则3至4层单价高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或小高层，7至9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则，每层价格差在50至150元左右。
在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，景观差异是不可避免的，一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价贵；朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价低。
2、房屋面积
一般来说100平方左右面积的房屋是走俏的，也是适合三口或四口之家居住的，而面积过大的房子因为总价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但是，跃层式的房子因为格局或赠送露台，所以定价可参照基准价。
3、户型
除了有明显的缺陷的户型，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱，同时，带明卫的比带暗卫的值钱；客厅、主卧开间大的比开间小的值钱；面积紧凑实用的相应更贵等等。
因此，无论是卖房者还是买房者都要记住千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
4、随房赠送物品
业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否可以接受是比较难定的，所以定价前要考虑好赠送物品的价格。
需要注意的是千万不要滥竽充数，一些过时物品在房内不但影响房屋卖相，还会带来不好的反映。所以，业主应先了解市场走向，衡量后再做决定，简单的办法就是多向几家中介了解情况，因为中介在三级市场的专业性和地位是有一定可参考性的。
以上就是小编为大家整理的售房定价的相关知识，希望可以帮到你们。
卖房子要考虑哪些问题？
卖房子可不是一件小事呢，随便哪栋房子拿出来都是几十万，甚至几百万的数额，所以，不能儿戏！若果你从事的是房地产行业，作为其中的销售人员，那么，房地产公司内部会有一系列的销售规则和经验，值得借鉴一下。
如果，你只是私人卖房子的话，那么，你要考虑的因素就非常多了。要注意的细节非常多，只有每一步都做到位，你才能把房子以合理的价格顺顺利利地卖出去，买卖双方欢心、放心，才是皆大欢喜嘛！
首先，你要和家人商量一个合理的价格，给房子定价。定价的时候，你要考虑到很多因素，根据你所居住城市房子的平均价位，再结合房子所在小区的地理位置，房子的年龄，房屋结构，楼层位置，交通状况，学校的位置，小区的环境，物业管理等，这些综合因素来考虑，并且要定出两个价位。你的报价，以及你最低能接受的价位。这是为了给买家就下砍价的余地。当然，两个价位都要合理些。满天要高价，你的房子会无人问津，价格太低，自己又会吃亏，不划算。
其次，就是买卖双方的签约，要小心谨慎。合同内容要清晰合理，不能出现模棱两可的条件。要将房屋的真实情况标注清楚。最重要的，必须提供“三项证明”，房屋的出售的证明、房屋抵押权的证明和优先购买权的书面证明。只有各种证件都齐全，对你才是一种保障，能够保证你签约后及时的收到房款。这是重中之重！
再次，卖房子的时候，买方看后，定下来买的时候，要交购房定金。若是买方后悔，那么，你作为卖家，是有权不予退回定金的。但是，既然收取了定金，若是卖家又不想卖了，那么，是要支付给买家双倍的定金钱的。
最后呢，卖房还有一种途径，就是通过一些中介机构，中介机构收取一定的佣金，但是这样呢，省时省力，方便又快捷。就不用自己到处发布广告信息之类的了。
总之，卖房子是个挺复杂的交易过程。稍有疏忽，就会造成人才两空的。不要最后，房子是卖了，可钱没到手！那就得不偿失了。这样的例子确实也比比皆是。毕竟，现在的骗术层出不穷，越来越高超了。
以上这些，都是个人的一些经验，希望对你能有些帮助。
卖房怎么定房价？向开发商学习定价技巧！
想要卖房子，首先要对房子进行评估，然后制定一个合理又能赚的房价。房价可以怎么定呢？跟开发商学习怎么定房价肯定不会错。所以，购房指南接下来就来告诉你开发商怎么定房价。另外，房价是由构成因素的，我们一起来看一下。
一、房价的构成是什么？
决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。
一般来说，建房成本中土地费用约占20％，拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。
总体来说，房价大致可分为四大部分：
1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；
2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；
3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；
4、开发商经营利润。
二、房地产开发商是如何定价的？
1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）
开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。
2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）
这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。
看完上文介绍，你是否对房屋定价技巧有了更多认识？希望以上介绍能为你提供实际的帮助。
（以上回答发布于2017-06-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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房价的影响因素有哪些
购房者在买房时最关注的问题就是房价问题，所以售房者在卖房的时候对于房屋定价就需要做一番研究，影响房屋价格的因素有很多，售房者要结合多方面因素综合考虑，现在就来跟着小编一起看看影响房屋价格的因素主要有哪些？
1、楼层
如果是多层住宅，则3至4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或小高层，7至9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50至150元左右。
在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，景观差异是不可避免的，一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵；朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。
2、房屋面积
一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的，而面积过大的房子因为总价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但是，跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
3、户型
除了有明显的缺陷的户型，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱，同时，带明卫的比带暗卫的值钱；客厅、主卧开间大的比开间小的值钱；面积紧凑实用的相应更贵等等。
因此，无论是卖房者还是买房者都要记住千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
4、随房赠送物品
业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否可以接受是比较难定的，所以定价前要考虑好赠送物品的价格。
需要注意的是千万不要滥竽充数，一些过时物品在房内不但影响房屋卖相，还会带来不好的反映。所以，业主应先了解市场走向，衡量后再做决定，最简单的办法就是多向几家中介了解情况，因为中介在三级市场的专业性和地位是有一定可参考性的。
（以上回答发布于2016-12-08，当前相关购房政策请以实际为准）
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卖房第一步：如何给自己的房子正确估价？
想要将自己的房子卖出一个好价钱，第一步就需要给房屋估价。那么，房子应当怎样估价才比较合理正确呢？
作为卖家，总想着将房子卖出一个很高的价格，但是问题是，房子不是你想卖多少就能卖多少。决定房子市场价值的因素很多，甚至房子最终的成交价也不一定就是其真正的市场价。
很多人认为政府会对房屋有一个评估价，但是，政府的评估价主要是政府用来征收地税的依据，无论实效性还是准确性，都是要大打折扣的。
那么究竟如何给房屋估价呢?
相关数据显示：房子在挂牌的最初2-3周内是最容易成交的，21天之后，潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以，想要成功顺利的卖出房子，就需要在上市的前3周吸引到合适的买家。叫价过高可能会导致真正的买家流失，叫价过低可能会造成周边卖家恐慌，导致大家纷纷降价，引发恶性竞争，最终谁都不能卖出。
想要给自己的房子估价，有哪些常规的估价方法呢?
1.对比附近在卖房屋的价格
所谓附近的房屋，在空间范围在500米之内而不超过1公里最佳。这样两栋房屋所处的小环境，地理位置，比如离学校，超市，公交车站等的远近都比较相似。两者比较的时候，首先是房间面积，数量和所占土地面积的差异最好在10%-15%之间，超出这个范围就要做增/减价格的调整;然后重点考虑建筑年限，朝向，土地宽窄，是否临路，室内装修材料，屋顶，锅炉年限等，然后对价格逐一做出修正。
如果你想要给自己的房子一个更好地房屋定价，那么，在挂牌之前应该对周围能和你竞争的在卖房屋实地考察一遍，并且需要留意以下细节：
1) 每家房子吸引你的地方，和你不喜欢的地方;
2) 你对每个在售房屋需要改善和提高的意见;
3) 假定你是买家你认为每个房子的价格怎样，你愿意出多少钱买?
4) 一定不要忘记，卖方可以随意要价，不排除个别卖家要了天价的情形出现。
经过以上实地走访，你对你房子的实际价值会有一个更为客观的判断!
2.对比已售出房屋的价格
想要估价的话，不只是可以看正在售的房子的价格，还可以了解最近3个月内已经售出房屋的价格，再结合以下的市场情况定价，这样其实更有参考意义和价值。一般来讲：
1) 买方市场——市场冷淡，供大于求的情况下，要价一般要低于参考房屋价格的5%左右;
2) 卖方市场——市场活跃，供不应求的情况下，要价应高于参考房屋价格的10%左右;
3) 在市场比较平稳的情况下——应基本按照参考房屋价格的定价。
3.成本加成法
一些地方很可能最近几年内都没有成交纪录，那么可以计算自己买进和持有成本再加上这个社区的平均涨跌幅得到一个市场价。
4.主观定价法
如果你的房子是独一无二，有自己的特色，那么卖家相对具有定价权，可以根据自己的意愿来定价。但是这样的定价方法也有一些缺点，如果你的定价太高，也没有买家喜欢的话，你的房子就很可能受到大家的冷落。
5.综合法
可以将以上4种方法综合起来，并在房屋正式上市前利用庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试，在测试后再进行修正，最后得到一个精准的定价。
（以上回答发布于2016-03-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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