预售制度谁搞出来的
预售制度谁搞出来的
1、房屋预售制度是香港商人霍英东1953年提出来的，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后，这一制度由香港传入内地。我国在1994年《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，之后房屋预售制度这种新房销售被广泛的运用。
2、预售制度又被称之为楼花，就是开花还未结果，代表着房子还没建好。楼花由霍英东在香港油麻地公众四方街新建楼房时首创。首创动工兴建前先交定金、分期付款售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“卖楼花”。
3、预售制对于开发商来说是很好的，在还没有、楼盘还没建好的情况下就已经挣得巨额利润，能够有效缩短一个地产项目的运作时间，加快开发商的回笼。
预售制度只有中国有吗
预售制度并非我国独有政策，较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售，即采用商品房预售制度。据美国人口普查局统计，2004年预售房占新房销售的比例为76.6％。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，以二手房市场为主，新房以现房销售为主。我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平，其中期房占比89.6%）。
但多数国家与地区对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式（按工程进度付钱，交房结尾款），对房企的融资功能相对较弱。在美国、英国、中国香港，要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成；在德国、法国、新加坡，购房者根据工程进度分期付款，开发商较难提前获得大部分资金。我国与其他国家地区的预售制度有以下不同：
（1）我国预售资金主要放在托管银行监管，而其他国家地区预售资金基本都置于律所或第三方监管之下。从监管资金方的支付操作来看，同样是按施工进度采取分期付款的方式支付，我国购房者在支付完首付款后，从银行一次性贷款，由银行根据工程进度节点分期付款给开发商，同时预售资金监管银行与按揭银行多为同一家银行，因此购房人很难实时掌握购房贷款的发放时间和拨付资金情况。而在部分其他国家地区，购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付到特定的第三方监管账户（通常为律师账户或政府监管部门账户），由第三方代管、监督过账、向购房者详细披露工程进度。在部分国家，例如美国、日本等，开发商要等到竣工交付后才能提取预售资金。
（2）其他国家地区的预售制度设计更向购房者倾斜，以保护购房者的权益为基础。相对而言，中国内地房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度，更具融资属性。从申请与开始偿还房贷的时间节点来看，部分国家地区，例如英国、美国、日本、中国香港的购房者是在交房、或邻近交房阶段才申请个人购房按揭贷款，并由购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。而我国在签订预售合同并支付完首付款后，即申请个人购房贷款，且在建造未交付阶段就开始支付月供。
中国香港预售资金监管政策对购房者利益的保护优先级极高，房屋烂尾的现象极少存在。
（1）个人房贷是在验楼完成后，才可以发放。
（2）购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户，其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户，不得与自身和其他监管账户混淆使用，转账使用直接受法律监管，从一开始就不让开发商接触购房款，最大限度地保障了购房人的权益。
（3）律师行也会定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况，香港预售制度最大优势在于及时进行信息披露。
（4）香港法律对购房者利益的保护优先级极高，一旦出现延迟交楼，购房者可直接取消合同，并要求开发商返还已支付款项及利息。英国按工程进度付钱，交房结尾款，尾款占比55%，个人购房贷款通常在最后交房时间前3-6个月申请，由银行将直接打到开发商律师账户。美国由第三方保管房屋预售款，开发商在交房之前无法从购房者处拿到预售款。开发商需要先和买家达成预定意向，通常一半以上的房屋被预定后，开发商才能从银行获得建筑贷款。购房者所交付的首付款由第三方（一般为住宅交易中的产权公司）保管，直到正式交房时，开发商才能拿到这笔钱。个人购房贷款方面，美国的金融机构在项目完工后，才为购房人发放抵押按揭贷款；但预售期间，购房人可获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项。
实际上我国对商品房预售也有严格的制度规定；但预售资金监管“一城一策”，且执行情况差异较大。因此，根源不在预售制度本身，而在于监管执行上。地方层面的预售资金监管方式，有预售资金比重模式、计划工程造价模式、固定工程造价模式三种模式。而各地监管、流程、执行规范度差异也很大；部分地方银行监管账户对于各建设资金使用节点的放款标准没有有效执行。
我们认为未来的方向在于短期加强资金监管，长期循序渐进完成从预售到现售的过渡。
（1）预售制度出问题的核心原因在于资金挪用，因此加强预售资金监管是短期重点工作之一。我们认为我国的预售制度可以和国外借鉴的方向有几方面：
a、应当尽快出台国家层面的法律法规来保障。
b、更加注重购房者切身利益，建立更加透明的信息披露机制。监管部门应当建立监管数据共享平台，让预售资金的使用、去向和项目建设情况以及房屋状态随时可查。
c、逐步提高商品房预售许可门槛，同时调整购房款付款方式，由当前购房者支付首付后从银行一次性贷款、银行分期付款给开发商，转变为购房者自身可以用现金或贷款进行分期支付到特定的第三方监管账户中，由第三方监管账户代管、监督过账至开发商。
（2）制度改革也将是循序渐进的过程：预售制度与现房销售之间并非完全二选一的关系。可以将在一段时间内保留部分预售项目，逐步提高预售条件，适当增加现售项目。在此过程中将预先公开转型进度时间安排，使房企有明确预期、提前做好准备。未来现房销售制度推行的同时，相应的土地端、金融端政策也需同步跟进。当前，热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一。
（3）在制度替换的时间上，我们认为相对较合理的转变时间是当每年商品房销售规模下降到10亿平以下的时候。
法律依据
《城市商品房预售管理办法》
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
商品房预售有哪些优缺点
(一)商品房预售优点
1、拓宽房地产开发企业融资渠道。商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了资金周转、提高了资金使用效率，而且压低了资金使用成本，有效降低了房地产开发企业的资金压力。
2、疏导商品房市场需求。商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。
3、为银行提供稳定收益。银行机构通过向购房者发放按揭贷款，为房地产开发企业提供间接融资，从而获取长期稳定收益。住房商业贷款已成为银行机构优先选择的优质标的。
(二)商品房预售缺点
1、易纵容非法集资和风险转嫁行为。商品房预售使房地产开发企业仅投入有限资金即可进行开发建设成为可能，为非法集资和风险转嫁行为提供了温床。房地产开发企业在支付土地出让金、获得土地后，可将土地使用权在银行抵押贷款融资，然后通过使中标建筑商垫资和预售，获取大量建设资金，其中预售是最主要的融资渠道之一。一旦资金链断裂，房地产开发建设工程将面临烂尾风险。预售制度将这种风险转嫁至购房者和银行，有可能严重损坏购房者的合法权益与引发金融风险。
2、缺少严格的监管制度。国外和中国香港的商品房预售，属于销售模式而非融资手段，但中国内地商品房预售的本质即为集资建房，大量预售资金的使用理应得到合理监管。实际情况为，购房者的银行按揭贷款未经监管流程即可一次性无条件划拨给房地产开发企业，虽有规定必须将其用于房屋建设，但在资金使用过程中缺少严格监管，因此，房地产开发企业实际有可能将资金非法挪用。同时，因监管缺位，房地产开发企业常利用自身信息的隐蔽性优势侵害购房者合法权益，例如常产生预售营销宣传与实际交房情况不对等等问题。
3、易产生房地产价格泡沫。商品房预售会刺激购房需求，其中不乏基于保值、投机等目的的需求，需求增加有可能拉动价格增长。同时，房地产开发企业常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬房价，导致房价过分偏离实际市场均衡价格，从而有可能引发房价狂跌风险，易产生房地产价格泡沫。
4、催生房地产过度投资开发。商品房预售制度降低了房地产开发企业投资建设的经济门槛，导致大量投资资金涌入房地产开发行业，容易催生房地产过度投资开发，从而引发行业发展不平衡和低效率竞争问题。
5、房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不一，测绘机构不同，标准不统一，存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不同的尴尬局面，易引发纠纷诉讼。
什么是商品房预售
商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
法律依据：
《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
两会再提取消预售制，走过28个年头的商品房预售制度将何去何从？
我认为取消预售制度只是一个时间上的问题，因为预售制度非常的不合理，而且全世界很多国家都是进行现房出售，其实预售制度也是内地从香港引进的，然而香港早已经将这个制度取消了，这也侧方面的反映出预售制度存在许多的缺陷，我觉得最大的弊端就是让购房者承担了较大的风险，如果开发商倒闭或者破产，那么工地就会出现烂尾楼，所有的损失将会由购房者承担。
预售制度之所以出现，那是因为在前几年中国的城市化进程在迅速的推进，所以必须要赶快建房子，这样才能支撑起市民的需求，可是现在城市化的进程已经快要达到饱和，不需要有这么多开发商的存在，所以有很多代表就建议开启现房销售，这就会是比导致一些小的房地产企业被兼并或者倒闭。
现在有不少的市民都非常的反对预售制度，毕竟开发商只需要支付一部分钱，然后将楼盘建起来就可以将房子卖出去，可是房子还没有建完就可以把钱拿到，然而有不少开发商在这期间出现了资金链断裂，那么楼盘将会成为烂尾楼，这样的情况并不少见，有很多市民明明把钱给了，最终却收不到自己的房子，如果能现房进行销售，什么风险将会由开发商承担。
所以我认为商品房预售制度在不久的将来很有可能会被取消，而且政府还会加强对房地产市场的调控，将房价维持在一个合理的区间，更好的保障购房者的利益，让房子不是用来炒的，而是用来居住的，这样才能提高市民的幸福指数，现在有不少小的开发商利用预售制度而进行牟利，最终将破产的公司抛给那些购房者，一定不要让这种悲剧再次发生。
取消商品房预售制度的利与弊
取消商品房预售的利
1、保证商品房质量，与开发商一手交钱一手交房，质量更有保障，可以减少经济纠纷。2、淘汰资质弱小开发商，促使行业进行大调整大洗牌，避免金融安全。
3、降低金融风险，预付款中很大比例来自于银行按揭，最后就是银行借款支撑了房地产市场。
取消商品房预售制度的弊
1、开发成本提高，致房价上涨开发商的开发成本将大大增加，必然会把成本加到房价上，促使房价上涨。
2、开发门槛提高，致房价上涨
开发房地产的门槛将大大提高。房地产市场的楼盘供应量会减少，出现供不应求的局面，会助推房价强劲上涨。
商品房预售制度谁发明的？
房子的预售制度其实是香港的霍英东发明的，这个制度早在1953年的时候就已经被提出来了。霍英东提出“预售楼花”，并且也是他提倡的分期付款，在这之后这个制度便从香港直接传入到了内地。在1994年的时候，国内的城市房地产管理法以及城市房地产经营管理条例当中都已经予以明确，在这之后房子的预售制度便被广泛的运用起来了，所谓的预售就是指房子还没有建造完成的时候就正式对外出售。商品房预售条件？
商品房如果要预售的话，那么需要符合相应的条件才行。1、预售人需要拿到房地产开发的资质证书，同时要有合法的营业执照。
2、预售人需要交付所有的土地使用权出让金，并且要拿到土地使用权证书。
3、预售人需要有建设工程规划许可证，如果房子是7层以下的话，那么必须要达到主体工程封顶才可以进行预售。如果房子是7层以上的话，那么主体工程需要达到工程预算投资总额的2/3以上的层数。
