买商品房需要注意什么哪些问题
法律分析：注意一：证照齐全
消费者在购房前必须注意开发商的“五证”、“两书”、“一照”是否齐全。“五证”即：国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。“两书”即：商品房质量保证书和商品房使用说明书。“一照”即：企业法人营业执照。
注意二：房屋产权
拥有产权才真正拥有对房屋的支配权。凡产权不清或产权纠纷尚未了结的商品房，消费者在购置时要谨慎，切不可贪小利，最好要求公司提供商品房产权权属证明书，以做到有备无患。
注意三：房屋质量
消费者购房时必须在不同时段、不同气候下对房屋质量做严格的调查，甚至对房地产商的信誉也做到心中有数，以确保自己购买的房屋万无一失。
注意四：配套设施
不要只注意房屋的外观而忽视配套设施，消费者在购房时还必须了解房屋的供水、供电、供气及排污等情况。
注意五：周围环境
房屋所处的环境好坏，直接影响到房屋的升值潜力和生活便利程度，有些目前较为偏僻之处，但若在政府计划大力开发范围之内，则具有很大的升值潜力。若是马上搬迁居住，则要选择开发程度高、交通便利、光照充分、绿化好、污染小及生活服务设施完善的区域。
注意六：售后服务
要向开发商了解有关售后服务的范围、条件、费用等，尤其要把房屋的维修，水、电、气等的供应，保安、保洁等情况问清楚，并要求地产商把在这些方面的承诺写进购房合同。
注意七：积极维权
购买房屋后一旦发生问题，要及时与开发商交涉。交涉不成的，可持有效证据向各级消费者协会投诉，也可向工商、建设、房产管理等行政管理部门申诉或向人民法院起诉。
法律依据：《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
买房时需要看开发商的什么资质？
主要看五证。五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。
买房(maifang)是指向房地产商或者其他开发单位购买商品住房，或者向其他房产业主购买二手住房，通过广告获取房子的详细信息，然后比对后决定购买。获取房产信息的渠道有地产商活动宣传，户外广告，报纸广告，网络广告，朋友介绍等。一旦确定购买，房屋买卖当事人必须办理房地产产权证，确保买家合理使用房产权。
买房流程：
第一环节：着手准备买房
买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
第二环节：挑选房源
这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询，购房者需要综合三种媒体的优势，全面细致考察房源信息。
第三环节：实地看房
选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。
如购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候，购房者一定要学会看户型图。
一般来说，选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。
第四项环节：谈判签定买卖合同
确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
买房之前如何挑选靠谱的开发商呢？参观样板间有哪些注意事项？
买房之前如何挑选靠谱的开发商呢？
一、看住宅小区周边环境和配套
一个社区的开发商整体实力怎样，一方面看社区的配套设施是不是健全，另一方面看配套，即保障房的面积尺寸。前面一种表明开发商的统筹规划与基本建设、资金水平；后面一种则从真正意义上的从资金上表明开发商的拿地水平。
而看配套一般是指，在竞价同一块地时，当俩家开发商与此同时竞竞价，还要继续市场竞争时，就需要根据提升保障房的面积来确定谁拿地。配套保障房的面积越多，所需要的资金也就越多，进而也就证明开发商在资金等方面的充裕。当然这只是从资金上证实，具体建设施工还需要关心其他因素。
二、看营业执照
是否有营业执照、营业执照的专业程度、营业执照里包含的信息内容全是购房者需要关注的。营业执照的企业名字、居所、法人代表、申请注册资金、业务范围等详细资料又都可以在企业信用信息公示系统上得到核实，辨别真伪。
有靠谱营业执照的开发商研发的新楼盘项目在后期交易中才会让购房者安心选购，欠缺靠谱营业执照的开发商你很难保证所开发设计的项目不容易烂尾楼、法律维权等。一般来说，正规的开发商也会在售楼处将营业执照等信息公开来给大家。
三、评定开发商整体实力
开发商实力由市场份额和市场信誉共同组成。一般来讲，市场份额指的是在同一阶段与此同时动工的项目总数。因此对追求完美资金流动性的企业而言，假如能够做到与此同时好多个新项目正常运作，就证明自已的资金链是正常运作的，也就不会担忧资金不够，新楼盘停产风险。
而销售市场信誉乃是指消费者对于开发商、开发项目的评价与选择度。因而，挑选开发商时，能够收集、调研开发商的相关信息，在互联网时代，这种信息都是很容易的收集过的。还有一个办法就是实地查看，到研发的项目上参观考察，到售楼处掌握有关信息，慎重的做决定。
四、验证开发商资质证书
根据规定，开发商的资质通过验证后从高到低先后分成一级、二级、三级、四级、待定级5个级别。不一样级别对资金、从业期限、总计竣工面积、建筑施工安全达标率、建筑工程施工面积的规定都是不同的。
从这个级别之中能够大概判断出开发商实力怎样。挑选资质证书强的开发商，中后期拿房的品质与服务得到保障的几率还会进一步提高。
参观样板间有哪些注意事项？
了解管线的部位
细心的购房者会发现，在样板间里基本上看不见管道。不论是厨房的燃料管道，或是洗手间的水管，都看不到。可是，这种管路在交房时都会发生。因此在观查样板间时，要仔细了解销售人员房间内管道分布情况，如餐厅厨房、卫生间的管路部位，卧房、客厅的管道遍布。假如日后得装改动路线，你就会发现了解清楚这种是非常重要的。
熄灯看当然采光
为了能反映样板间的宽阔、光亮，很多时候是一天到晚开着灯的，那样就容易危害购房者对房间内采光的判断。因此小编建议您熄灯感受一下样板间的自然采光，看其采光是不是优良，特别是厨房和卫生间，采光的情况是您买房时一定要考虑的问题。
买精装修样版要间问清楚实际房屋验收标准
绝大多数精装修样板间并不是拿房后最后规范，许多精装修商品样板间也会有一些“并不是房屋验收标准”的字样。销售人员会给出一个装修标准，并没有室内装修理论知识，是很难辨别室内装修质量好坏的。这时候大伙儿就有必要了解各种各样装修材质的，型号规格、价钱和品牌，以防上当受骗。
购买新房时，需要注意开发商哪些资质？
购买新房需要注意：了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。
社区内部规划。如供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。 四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。
交钱时要注意收据上每笔金额的用途（如购房款、大修基金、各项税费、水电气闭路电话等的初装费等）、签购房合同要注意对已交或所欠金额的大小写，各项违约责任的赔付条件，交付时房屋的达标要求包括内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等的说明。 3、检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积涨缩不能超出3％。超3％以内买方按买房时单价据实补付给开发商；缩3％以内开发商按买房时单价的双倍赔付给买方；面积误差不管涨缩买方都可以要求退房，3％以内按银行同期活期利息退款。
若买期房,首先要看下'五证':房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。1．楼盘品性，即指楼盘档次的高低。具体表现为楼盘所属内在配置的多少及好坏，楼盘的朝向和环境，楼盘户型设计是否合理等。
楼盘质量，即建筑物的质量。大致有建材质量、装潢质量、楼盘新旧程度。对于大多数消费者来说，对楼盘质量好坏较难清楚地把握，但有时可根据个人经验进行推测。要认真仔细地察看天花板是否潮湿，日后就很可能会渗水，还要认真察看卫生间是否容易排水，厨房是否可以改造装潢等。 签订合同 签订合同可不是一件轻松的事，我们为您提供了标准的合同样本，以供参考。 另外，签合同时有许多易发生纠纷的问题： 您要注意商品房销售合同应该是由房地产管理局和工商行政管理局监制的标准合同文本； 于未经房地局核准房产商自编自印的不规范合同文本您绝对不能签，无论对方给出的条件有多优惠。
签合同前请检查合同的附件是否齐全，是否载明了应有的主要内容，如：转让当事人的姓名或者名称、住所； 土地所有权性质以及土地使用权获得方式和使用期限；房地产的规划使用性质；房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；房地产的价格、支付方式和期限； 房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方式。
房款税费 现行的房款支付方式分为如下3种：一次性付款、分期付款、按揭付款。贷款种类主要分为3种：商业贷款、公积金贷款、组合贷款。 税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，购买房产时涉及到的税共有8种：营业税；城市建设维护税；教育费附加； 固定资产投资方向调节税； 房产税；印花税，由税务局按房价的0.05%收取；城镇土地使用税和契税，一般为房价的4%； 个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。
在购买商品房需注意哪些问题和必须防范的陷阱
随着我国经济的发展，城镇化水平不断提高，农村人口大量向城市转移，人们对住房的需求越来越高，购房热情不断升温。我国的商品房绝大多数是以预售的方式出售，而商品房预售的形式也是为了防止购房者受到牵制。购买商品房，应当注意预售商品房可能遇到的风险。下面是购买商品房需注意哪些陷阱以及如何预防的介绍。
购买商品房需注意哪些陷阱之一：要选择具有开发资质，信誉良好的开发商。一般来说，商品房的开发必须具备相应的资质，但在实践中存在着许多非法开发商品房的问题。所以，首先你需要知道的是开发商是否具备开发商品房项目的相应资质。同时，买家也应该了解开发商的信誉。否则，面对缺乏诚信的开发商，预购人在买房后可能无法获得预定的住房，甚至无法收回住房款。
购买商品房需注意哪些陷阱之二：购房前必须检查开发商的“五卡”是否齐全。所谓“五卡”，主要包括：（1）土地使用权证；（2）建设项目规划许可证；（3）建设用地规划许可证；（4）建设证明；（5）商品房预售许可证。这些证书是证明开发商和卖方资质的关键文件，也是商品房项目合法性的关键文件。同时，买家也必须注意上述文件是否与开发商所说的相同。
购买商品房需注意哪些陷阱之三：不信任开发商进行售前宣传。由于商品房的销售广告和宣传资料是开发商向预购人发出的邀请，而不是报价，一般不能直接包含在合同中。但是，有关开发商对商品房开发计划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺有明确规定，并对签订商品房买卖合同和确定房价有重大影响的，应当视为要约。
购买商品房需注意哪些陷阱之四：买方在签订合同时应注意。买受人与开发公司达成协议后，由双方签订《商品房预售合同》，房屋管理部门统一印制，工商行政管理部门监督。合同对房屋价格、支付方式、交付期限、房屋面积、违约责任等有明确规定。
购买商品房需注意哪些陷阱之五：关于税收条款。合同签订时，买受人应当与发包人约定交易管理费、产权登记费、计量费、公证费、律师费、抵押费、保险费等。
购买商品房需注意哪些陷阱之六：注意客房延误条款。延迟交付是商品房预售交易中较为常见的违约行为，因此一些开发商会在合同中设置延迟免除条款，以规避负债。以上是购房时需要注意的事项。
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