地产财务注意什么问题
地产财务需要注意的问题包括：一、资金流动性管理
在地产财务中，资金流动性管理至关重要。由于房地产开发涉及巨额资金投入，因此必须密切关注现金流状况，确保资金的充足和稳定流动。
二、成本控制
成本控制是地产财务管理的核心任务之一。地产项目涉及的土地购置、工程建设、营销宣传等各个环节都需要严格控制成本，以提高项目的整体盈利水平。
三、风险管理
地产行业面临诸多风险，如市场风险、政策风险、法律风险等。地产财务需要密切关注相关风险，并采取相应的应对措施，以降低财务风险。
四、合规性问题
地产财务还需关注合规性问题，包括遵守相关法律法规、规范财务管理流程、确保财务信息的真实性和完整性等。这有助于企业避免因违规操作而带来的法律风险和经济损失。
详细解释如下：
一、资金流动性管理的重要性在于确保地产企业正常运转。现金流是地产企业的生命线，一旦现金流断裂，企业可能面临严重的生存危机。因此，地产财务需要密切关注资金的流入和流出，确保资金的充足和稳定流动。
二、成本控制对于地产企业的盈利能力具有决定性影响。地产项目从开发到销售涉及多个环节，每个环节的成本控制都至关重要。地产财务需要通过精细化的成本管理，提高项目的整体盈利水平。
三、风险管理是地产财务的重要职责之一。地产行业面临的市场风险、政策风险和法律风险等都可能对企业的财务状况产生重大影响。因此，地产财务需要密切关注相关风险，并采取相应的应对措施，以降低财务风险。
四、合规性是地产财务管理的基石。地产企业必须遵守相关法律法规，规范财务管理流程，确保财务信息的真实性和完整性。这有助于企业保持良好的信誉，避免因违规操作而带来的法律风险和经济损失。同时，合规性也有助于企业吸引更多的投资者和合作伙伴，促进企业的长远发展。
房地产企业财务管理中应注意什么
一、合同和结算报告的管理现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：
(一)按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。
(二)合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。
(三)合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。
(四)工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。
房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。
二、销售发票收据的管理
房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。
(一)建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。
(二)工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。
三、财务辅助台账的管理
现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目;另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。
(一)往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。
(二)损益类科目的台账主要有销售收入(包括取得预售资格的预收账款)、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度年度结转后余额将为零，年度内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。
销售收入(包括取得预售资格的预收账款)台账的建立要在销售发票(收据)数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入(预售账款)明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。
房地产联合开发项目土地增值税如何清算
【问题】 我公司是房地产开发公司，与其他单位联合开发房地产项目，我公司出土地，联合开发方出资金，开发产品三七分成。我公司的土地增值税清算是针对我公司分取产品销售收入以及土地成本单独进行清算呢，还是与联合开发方拉通计算整个项目的收入与全部开发成本进行土地增值税清算，确定应纳税金，然后在税金总额内由我公司与联合开发方分摊税金？ 【解答】 “合作建房” 是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一，利用该种方式开发的房地产项目清算中需要准确把握政策的核心内容。特别是联合开发的协议约定以及项目立项的办理方式，针对贵公司所描述的情况，我们认为： 一、若联合开发方只取得房屋自用，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”因此，对你们双方开发若是自用是暂免征收土地增值税。若是对外销售，就要按规定计算缴纳土地增值税。 二、根据贵公司的情况，假设贵公司出地，建成后按比例分享三成，以贵公司为开发主体并且建成后进行销售处理，在纳税处理上就应当以贵单位为主体，按整个项目为单位进行土地增值税预征和清算。贵单位所分配给联合开发方的开发产品应按照公允价值计算缴纳土地增值税，公允价值可按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税[2006]187号）文件第三条第（一）款的要求确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，对联合开发方来说相当于用资金换取你单位建好的房产，贵单位相当于提前收取了联合开发房的预售款。贵单位应开具销售不动产发票给联合开发方。 三、如果贵公司不是开发主体，项目以联合开发方名义主体进行开发，则贵单位应按照“转让土地使用权”进行土地增值税清算。分得房产自用暂免土地增值税，分成后再行转让就要另行计算土地增值税。请问房地产公司在与房地产营销全程策划销售及代理公司合作时，应注意哪些问题？
主要注意：代理公司近几年所做过的项目及销售情况销售均价（可安排自己人员调查是否属实）、安排为本项目服务的主策划师从业经历及策划团队业绩、安排专门为本项目服务的现场销售经理（主管）从业经历及销售团队业绩、是否能为所代理项目提供其他服务（如是否有良好的银行关系，可以帮开发商更快贷款下来，包括开发贷款和个人按揭贷款等）、所提交的全程策划报告质量等。最重要的，当然就是代理点子了，这关系到开发公司找他们服务所要付出的代价。
俺在房地产公司，做策划总监，本公司项目也是销售外包。
合作房地产开发的模式有哪些
房地产合作开发主要通过法人型合作开发、合伙型合作开发及其他合作开发方式实现。法人型合作开发模式下，合作各方成立项目公司，并以公司名义办理相关手续，合作开发的权利与义务由公司章程具体规定。具体包括两种类型：一是土地协议折价入股构成合作投资比例；二是土地评估作价入股构成合资投资比例。
合伙型合作开发模式下，合作各方未设立项目公司，以各自名义办理相关手续，合作方式、投资及权益分配比例由合作协议约定。具体包括：一是合作开发涉及单一项目；二是合作开发涉及多个用地性质规划用途不同的项目；三是合作各方的回报方式多样，有的以分利形式，有的以分房形式，还有的通过土地补偿方式。
此外，还存在先合伙后转为法人型的合作开发方式，这将结合双方的实际情况进行调整。
在房地产项目转让方面，已经获得立项批准的开发项目，可以在项目公司股东或合作开发的收益人之间，或者向第三方转让其股权或合作开发权益。
房地产项目转让的模式主要包括：一是以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让开发项目；二是以项目合作各方权益比例的变更转让开发权益，具体包括权益在合作各方内部转让以及权益转让给合作各方以外的第三人。
无论是合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，还是项目转让的土地使用人变更或项目功能、用途变更，均需遵循要式原则，获得政府相关主管部门的批准，并持有相应的批准文件或证照。
