前2月权益销售691亿 楼市调整阶段下的碧桂园
观点网春节假期加上全月仅有28天，作为复工预热的2月就此匆匆而逝。
3月2日，一些房企开始披露2月份经营数据，这其中亦包括“宇宙级房企”碧桂园。
观点新媒体于公告获悉，2022年2月份碧桂园归属公司股东权益合同销售金额约327.6亿元，对应合同销售建筑面积约448万平方米，同比分别回调29.62%及14.82%。
算上之前1月份碧桂园公布权益合同销售额363.6亿元，该公司2月权益销售额环比回落9.9%，首2月累计权益销售金额691.2亿元。
销售回调并非仅出现在碧桂园一家身上，据观点指数发布的《2022年1-2月房地产企业销售表现》，1-2月前20房企录得总权益销售金额同比减少41%，全口径销售金额同比减少39.8%，其中19家房企权益销售金额不及去年同期水平，同比变动为负。
实际上，受春节假期影响，房地产行业推盘节奏放缓，加上2021年下半年政策调控，购房者观望态度明显，业内对楼市低位早有预期。
戴德梁行报告认为，2021年整体市场呈先热后冷，楼市已然步入调整阶段，预计2022年中国房地产市场仍处于调整通道。但2021年下半年以来成交规模持续缩减的趋势，或伴随相关政策措施的出台而逐渐缓和企稳。
据不完全统计，2022年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，释放稳定楼市的支持性政策发布已接近40次。
其中，放松力度较大的政策是降低首付比例，如山东菏泽工行、建行、农行将首套房首付比例降至20%。此外，苏州、南京、广州等地区的部分银行于近日下调了房贷利率。
有分析指出，多城出现房贷宽松政策很大程度上降低购房入市门槛，对住宅市场交易起到提振作用。预计后续部分城市或跟进，根据当地市场表现出台积极调整政策，楼市交易有望回复常态。
在融资方面，碧桂园于2月份出现较大进展。2月18日，碧桂园拟发行2022年度第一期中期票据，注册额度50亿元，本期发行规模不超过50亿元（含），期限不超过10年，担保情况为无担保。
碧桂园拟将募集资金全部用于偿还发行人有息债务及项目开发建设。包括不超过40亿元拟用于项目开发建设，剩余募集资金拟用于偿还有息债务。其中，偿还的有息债务包括昆明五华龙泉碧桂园、南城白马碧桂园两个项目，合计贷款约10.3亿元，计划还款10亿元。
3月1日，该笔中期票据注册获得批准。据悉，本次为碧桂园地产首次于交易商协会注册中期票据。
能获得较大金额融资，一方面是碧桂园属于资质良好的房企之一，目前穆迪、惠誉等国际评级机构均给予碧桂园“投资级”评级。
另一方面也要注意到，碧桂园拟将大部分募集资金用于项目开发建设，而不是以往更常见的借新还旧，说明房企合理的资金需求正在被满足。
地产主体之外，物管板块碧桂园服务则于2月中旬再次录得收并购斩获。该公司与中梁百悦智佳就收购剩余93.76%股权订立协议，待收购完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务间接全资附属公司。
截至2021年6月30日数据，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米。
对于中梁而言，其需要资金来偿还2022年到期债务。据悉，该公司未来6个月的离岸债券到期金额为8.91亿美元(合58亿元人民币)，其中5月到期2.93亿美元，7月到期4.48亿美元，8月到期1.5亿美元。
而对于碧桂园服务而言，收购中梁百悦智佳可以使公司规模得到进一步扩张。彼时碧桂园服务称，未来肯定要走向靠内生增长的道路，但在当前阶段，还是要辅之以收并购。
碧桂园负债总额多少
1、2021年12月23日，碧桂园地产集团有限公司再一次大幅度举债。该公司计划发行50亿元、期限长达10年的有息债券，利率不详。
2、碧桂园即将募集的这50亿元资金，不是用于购买土地，也不是用于开发建设新的楼盘和项目，而是全部用于偿还发行人以前所欠的有息债务。通俗点说，就是借新债还旧债，更通俗点，就是挖东墙补西墙。
3、由此可知，现在的碧桂园，前景是相当的不妙。该公司的资金十分紧张，甚至资金链断裂，都很有可能已经或者即将发生。不少网友，都把碧桂园看成恒大第二，这显然不是空穴来风。在一些有关碧桂园的消息后面，读者的留言，有相当一部分，都在猜测，一些人甚至言之凿凿地说，在广州恒大之后，下一个倒下的就是碧桂园。
4、碧桂园在这次2021年度第1期中期票据募集说明书中指出，这笔期限10年、数额高达50亿的中期票据，簿记管理人以及主承销商，都是中信建投证券有限责任公司。这家成立于2005年11月2日的公司，总部位于北京，注册资本为61亿元（比这次碧桂园发行的债券多11亿元）。据他们自己介绍，该公司是经中国证监会批准设立的，全国性的大型综合证券公司。到目前为止，该公司的客户，已经接近500万客户，全部客户加起来的资产规模，已经高达1.57万亿元（比碧桂园的负债总额，还少1600多个亿）。
5、大家都知道，碧桂园地产集团有限公司的负债总额，已经高达1.73万亿，是房地产开发企业里，仅次于广州恒大，排名第二的企业。这个负债规模，已经超过国内好多个省、市、自治区的国民生产总值，也超过世界上100多个国家的国民生产总值。
6、看到他们这次发行债券的举动，才知道，自己多虑了：碧桂园采取的是借新债还旧债的办法。借新债还旧债、挖东墙补西墙，就相当于那一笔巨大的债务，永远不用还了！
7、众所周知，一般房地产开发商发行的债券的期限，是一年、两年、三年、五年，最短的只有6个月。对于碧桂园发行的这笔债券，期限居然高达10年。
流贷置换并购贷款
随着信贷额度的逐步放松，房地产并购开始升温。一个市场也开始向私营企业开放。
3月初，碧桂园和美的地产分别与招商银行签署了150亿元和60亿元的战略合作协议。M & amp一条融资线专门用于房地产并购。一项业务，包括但不限于并购；贷款，并购。a基金、资产证券化和由并购衍生的创新融资产品；a-相关业务需求。
这两家房企也成为首批获得并购融资额度的民营房企。并购后的贷款。a贷款不再纳入“三条红线”指标。此前，M & ampa资金主要由中央企业和国有企业支持。
房地产并购。a .贷款对私营住房企业开放
国信证券认为，碧桂园可获150亿并购；a融资额度因为公司经营稳定，信用质量高，融资渠道畅通。作为优质龙头房企，受益于政策导向，显示出融资优势。据了解，截至2021年年中，其平均融资成本为5.39%，现金短债比为2.1，现金流动性较强，企业短期偿债能力较强。
至于并购。获得该行融资额度后，碧桂园表示将与招商银行在房地产并购方面建立深度战略合作关系。a融资。碧桂园并购的发展。一个企业将得到充分的支持，从而更好地把握并购。市场中的机会。
虽然并购的融资额a没有龙头房企碧桂园高，同样获得融资金额的美的地产率先并购；a .早在获得融资之前就开展活动。据天眼查信息显示，2月23日，美的置业从郑融地产手中接管了天津西青和江竹梅住宅项目51%的股权，因此美的置业成为该项目的唯一股东。
上述两家民营企业的并购途径。融资额度与信用额度的逐步放宽有关。去年12月，央行和银监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，启动了对房地产并购的融资支持。这一政策的核心是鼓励商业银行、银行间市场等。积极提供金融服务，即贷款和债券，以支持这种兼并和收购。
由于三条红线的限制，类似的并购压力依然存在。直到2023年1月，市场报道称M & ampa贷款不再纳入“三条红线”指标。政策的不断宽松，强化了企业并购的动力。
2023年1月17日，浦发银行拟发行50亿债券用于并购；贷款，这是第一次并购。金融机构发行的房地产项目a主题债券。在金融机构的积极努力下。a融资已逐渐开始流入市场。
从招商蛇口，到华润置地，再到碧桂园，被扶持的房企名单逐渐扩大，被扶持的房企也逐渐从央企、国企扩大到民企。
在上述两家民营企业接受并购的同一天。银行授予的融资额度，福州万科获得了并购。兴业银行贷款近30亿元，用于支持福州万科通过股权收购、整体交易等方式补充在建项目资金。这次并购。贷款也被认为是一个信号，支持房地产并购。a开始更有针对性了。
政策倾向于支持优质房企收购有风险有困难的大型房企的优质项目，但这能把有风险的企业拉出泥潭吗？
房企融资环境的改善
这是民营企业并购房地产的一个缩影。a贷款。3月，房企融资端开始吹暖风。
刚刚过去的2月，根据克而瑞研究中心数据，2023年2月100家典型房企融资总额为398.17亿元，环比下降58.9%，同比下降58.8%。融资额创2018年1月以来新低。
与此同时，柯睿认为
3月1日，碧桂园公告称，碧桂园地产拟在中国发行的本金总额为50亿元人民币的中期票据已获准注册；3月2日，据上交所披露，荣盛控股拟发行不超过10亿元的超短期融资券，期限270天；同日，北京住建集团16亿元可续期公司债券获接纳。
从融资投向来看，除碧桂园计划将募集资金用于公司项目建设，进一步帮助公司稳健经营外，其他房企募集资金大部分将用于偿还到期债券和银行贷款，补充公司日常经营流动资金。
事实上，3月也是房企还债的高峰期。据克尔瑞研究所统计，今年3-6月，170家房企约1809亿元债券到期。具体来看，3月份是公司债集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年到期债券总额的32.6%。
房企偿债压力仍在，但随着近期政策利好，房企频频发债，房地产融资环境边际也在改善。易居企业集团CEO丁祖昱表示，近期部分房企正常融资需求逐步得到满足，房企发债回暖势头显现。
值得一提的是，3月2日，河南省房地产协会发布《关于统计上报开发企业（项目）融资需求的通知》，拟在房地产领域开展专项银企对接。根据省住建厅要求，统计开发企业(项目)融资需求，旨在为房企创造更好的营商环境。
“类似的操作在很多城市都有，有的市政府会牵头匹配，而河南是从各省的角度来做的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该政策明确了银企对接政策的落实，为房企融资端提供了更好的护航，对后续改善房企财务状况、活跃房企经营活动有积极作用。
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碧桂园资产负债率高的原因
尽管经济下行压力加大，房地产政策逐渐回暖，但很多民营房企仍有下蛋的危险。曾经耀眼的地产明星纷纷陨落，资本市场更是“崩盘模式”的灾难。
恒大、融创、世茂、华夏幸福，民营房企巨头此起彼伏，房企在刺骨的风雨下艰难生存。
时代的浪潮汹涌澎湃，昔日的辉煌已经过去。回顾中国房地产24年的货币化历程，碧桂园绝对是分不开的。
[实际或虚假负债]
众所周知，房地产本身就是一个高负债的行业，出现问题的房企基本都被堆积如山的债务压得喘不过气来。所以，负债水平如何决定房企的健康。
但是，中国绝大多数的房地产企业都是期房。按照会计准则，商品在交付前是计入负债一栏的，所以房地产企业的债务需要更细致地拆解，这也是为什么要用“三条红线”进行行业监管。
截至2021年，三条红线中，碧桂园剔除预收账款后的负债率为74%，高于70%的红线；净负债率，碧桂园为45.4%，略低于保利地产；短期负债率2.3倍，足以覆盖短期偿债需求。一步上线，所以碧桂园还在“黄档”范围内。
四年来，碧桂园的财务结构不断优化。首席执行官莫斌表示，碧桂园的总债务规模不会增加，他有信心在明年年中之前“从黄档转向绿档”。
“三条红线”代表的是房企的真实负债水平，融资成本反映的是这些资金的成本压力。去年碧桂园借款成本为5.2%，同比下降36 BP。虽然和中海、保利、万科比还有一些差距，但在民营房企中也是优秀的。
“降成本就是保利润”，融资成本降低。对于有息负债超过3000亿元的巨型房企来说，无疑是雪中送炭。
房地产严厉调控后，优秀房企逐渐展现经营韧性，“剩者为王”的戏码上演。除了地产央企，近期不断出台政策扶持优秀民营企业。
5月16日，碧桂园、龙湖、美的地产被监管层评选为“示范房企”，可在信用保护工具加持下发行人民币债券。
4天后，碧桂园成功发行5亿元“22必迪01”债券，票面利率4.5%。这一方面说明了监管层对优秀房企的认可。
“打铁还需自身硬”。在融资回暖的同时，我们更应该关注销售端的造血能力。由于国内绝大部分房屋都是期房，在房屋交付之前，销售金额和预付款(定金)会在后期计入合同负债。这部分属于房企业绩的“粮仓”，一般在2-3年后转为营收和利润。
因此，“合同负债”不仅应被视为“风险闪光点”，还应被视为企业未来发展的“潜在价值”。
业绩储备方面，2021年碧桂园合同负债高达7092.55亿元，房企中只有万科能与之匹敌，是华润置地的3倍多，招商蛇口的近5倍。
2021年，碧桂园权益销售额5580亿元，同比下降2.2%，回款5022亿元，连续6年回款率超过90%。在百强房企下滑3.5%的背景下，碧桂园保持了一定的抗压能力。
该研究院最新数据显示，前5个月房企100强销售额同比减半，仅有碧桂园、万科、保利超过千亿元。其中，碧桂园1-5月销售2011.9亿元，同比下降43%，仍好于行业平均水平。
整个房地产行业还在寻找底部。在寒冷的天气里
碧桂园在市场上开疆拓土，在广阔的三四线土地上开花结果。曾几何时，模仿者更是跃跃欲试。阳光城、索尼??行业中的黑马不断涌现。
经历了黄金期和白银期，在地产的“黑铁时代”，碧桂园能长期遵守金融铁律，是其长期发展的重要原因，相比于深陷债务深渊的房企。
碧桂园13年来净负债率一直保持在70%以下，这让它有足够的信心应对周期性波动，它可以轻松应对行业的低迷。
碧桂园前首席财务官吴建斌向杨国强建议，最重要的一条是净负债率不得高于70%。在这个更能反映房企健康状况的指标中，碧桂园总能坚守底线，做到屹立不倒。
此外，隐藏在冰山下的“表外负债”将众多大型房企拖入深渊，恒大、HNA就是最典型的案例。
在与投资者的交流会中，碧桂园表示，2018年以后，公司对所有融资成本都做了非常严格的控制，所有融资都在报纸上披露。此外，对于商票，将进一步压缩商票余额，力争从100亿向零靠拢。
房产在sturm und drang已经不现实，碧桂园在精细化管理时代已经提前布局。杨国强曾说，“做多了不伟大，做11%才伟大。”
无论规模论成败，碧桂园都将在稳、远、深耕的大背景下，通过精细化、规范化管理，追求项目的“10%成功”。
[多样化的轮子]
郁亮在今年年初指出，房地产行业将进入“黑铁时代”。
今年以来，房地产销售非常疲软。尽管受到疫情的反复影响，但不可否认的是，房地产未来的想象空间并不大。
是多元化房企的共同选择，也是很多企业的共同选择
进入物业、商业或者跨界至物流、新能源汽车等行业。
碧桂园的主攻方向是智能建造、智慧餐饮、新零售、现代农业等。子公司博智林聚焦建筑机器人，今年2月底，已有21款建筑机器人投入商业化使用，覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目。不仅和碧桂园地产业务相互协同，更能为工程建筑赋能，助力建筑业转型升级。
智慧餐饮赛道，碧桂园旗下千玺机器人是目前市面上唯一一家，可以提供从中央厨房到冷链运输到整个店面的机器人解决方案，并能适应景区、学校、医院等多样化场景。千玺机器人还是北京冬奥会媒体中心智慧餐厅服务商，服务期间，智慧餐厅成为主媒体中心新晋“网红”，国内外媒体纷纷打卡。
在现代农业领域，碧桂园农业通过无人驾驶、智慧农业和智慧农场布局科技农业，并已成为粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地的建造者，打造出大型无人化农场，提高农业生产效率。
今年春耕期间，碧桂园农业大展拳脚。在佛山三水区南山镇万亩智慧农业园，碧桂园农业一台无人机器一天最多完成800亩作业，比人力提高40倍；再加上1台无人收割机、4台无人机以及十几套复式农机具，春耕进度大幅提升。碧桂园的“无人化农场”模式正在向其他地方复制和推广。
2018年，碧桂园中期即提出“提质控速”，放缓扩张速度适应市场节奏。2019年杨国强又将碧桂园重新定位为“高科技综合性企业”，可以看出碧桂园做强主业及多元化发展的决心。
总的来看，相比其他激进多元化的房企，碧桂园多元化投资较为克制，并非盲目跃进而是和地产主业相互协同，且碧桂园财务指标还在持续优化。
在地产政策逐步回暖之际，地产江湖大洗牌后，碧桂园仍旧值得一看。
免责声明
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相关问答：碧桂园负债率多少 2022
碧桂园剔除预收款的资产负债率为78.5%，净负债率为49.7%，现金短债比为2.14倍。【拓展资料】碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：***.hk），总部位于广东省佛山市顺德区，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理、以及现代农业、机器人；碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺，同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产开发的酒店，2019年全年销售金额7715亿元，居中国房地产行业第一位。碧桂园于2007年4月20日在联交所主板上市。上市不但为集团长远健康发展提供了资金，也迈出了进入国际资本市场的成功一步。碧桂园在上市后备受市场认同——于2007年9月1日成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成份股，于2007年9月10日晋身成为恒生综合指数、恒生中国内地综合指数及恒生中国内地流通指数成份股（现为恒生中国内地100）。加入成份股标志着资本市场对碧桂园作为香港股票市场重要部分的肯定，并强化肯定了碧桂园在国际资本市场的地位。碧桂园自创立以来，一直受惠于中国日趋兴旺的经济发展，并逐步走出广东省，拓展至全国其他经济高增长地区。截至2015年 12月31日，除广东省外，碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区拥有物业开发项目。自2011年12月，碧桂园成功进军海外市场，在马来西亚及澳大利亚拥有开发项目，策略性的拓展不仅进一步巩固了碧桂园于广东省的市场领导地位。而且发展了其他区域的业务，加强了品牌影响力。并充份体现了碧桂园的项目执行能力及开发模式的可复制性。展望未来，碧桂园将围绕地产业务核心，通过金融化手段强化或整合地产产业链上的各项社区相关业务，完善覆盖社区资源整合平台，打造全生命周期产业链，充分释放集团内资产价值，继续巩固并加强在行业中的地位。创始人杨国强手书《碧桂园是什么》和《我梦想中的碧桂园》，书中既提出了碧桂园的发展纲领，也展现了碧桂园的企业形象。相关问答：万达减债2158亿元，负债率降到60%，而其他房企负债率均超过80%，你怎么看？
房地产负债率高，这个是很正常的事情，目前万达之所以把负债率降到60%，因为最近几年万达抛售了大量的资产用于还债，其目的就是为了转型走轻资产发展道路，因为王健林不看好未来房地产市场的发展。
我们先来看一下目前一些房地产企业的负债率情况。
房地产一直是一个资金导向型的行业，资金就是房地产的命脉，通过高负债高杠杆一直是房地产开发商的生存技能，所以最近几年很多房地产开发商都一直处于高负债的状态，目前全国房地产开发商的平均负债率大概是在80%左右。
而排名前列的房地产开发商负债更是惊人。
截止2018年上半年，销售额排名前5的开发商有息负债高达15850亿元。 其中，中国恒大6762亿元，碧桂园2945亿元，万科集团1794亿，融创中国2098亿元，保利地产2251亿元。
房地产开发商未来将面临很大的偿债压力，面临不可预测的风险
过去几年我国房价迅猛发展，开发商也赚得盆满钵满，也是在这种环境之下，开发商不断的去加杠杆，不断的去负债。
但目前我国楼市已经进入了一个转折点，房价不可能像过去几年那样迅猛发展，甚至部分地区房价已经出现下降的趋势，而在楼市不容乐观的情况下，很多开发商的债务却纷纷到期。
当前房企有息负债余额约为19.2万亿，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。
这么高的债务是压在房地产开发商头上的一块石头，弄不好就把自己的脚砸到了，未来4年将是房地产负债兑付高峰期。2018 下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2023年及以后总计仅0.9万亿。
而这几年估计也正好是我国房地产转型以及改革的一个重要时间段，如果按照目前的房地产发展趋势，开发商想像过去那样高负债高杠杆开发，明显是不可能的。
所以我们看到目前很多企业都在寻找资金过冬，通过降价促销，尽快回流资金，另外还通过发行高息债券来融资。
比如前段时间，恒大就以13%左右的利率发行了18亿美元的债券，其中许家印自己就认购了10亿美元，从中可以看出，目前房地产行业融资很困难。
而在这种情况下，很多开发商都在纷纷寻找转型之路。
万达集团负债率降到60%，转型初见成效
2017年的时候，万达负债超过4000亿一直是个热点新闻，当时王健林被称为中国的负债大王。
而为了降低债务，最近几年万达一直在出售各种资产用来偿债。
我们先来看一下最近两年万达出售的一系列资产清单：
2017年7月19日，万达与融创、富力上演了一场世纪交易：万达将77家酒店卖给了富力地产，交易价格为199.06亿元，以438.44亿元将13个文旅酒店项目91%股权卖给了融创，合计金额为637.50亿元。
随后万达相继清空了英国、澳大利亚、美国、西班牙等多处海外资产，并将大多数业务移回国内。
比如以约为50000万欧元出售了马德里竞技俱乐部17%股权；以3.15亿出售澳洲黄金海岸项目及悉尼项目。
今年9月18日，万达集团又出售位于芝加哥的摩天大楼，10月29日，万达又将万达文化管理100%股权出售给融创，融创的代价是支付62.81亿元。
通过这一系列的资产处置，万达集团在一年多的时间内，回笼了将近2000亿的资金，大大减轻了还债的压力。
王健林和万达的转型是一个明智的选择
首先我们不得不佩服老王的眼光和魄力，这几年中国房地产高速发展，很多开发商都纷纷在扩大版图，所以我们看到很多开发商都是高负债，高杠杆。
但就在中国房地产高速发展的这几年，王健林却在谋求转型缩减房地产业务，而且目前已经初见成效。
我们以2017年万达各项业务收入为例：
2017年万达集团收入总共是2273.7亿元，这里面商业地产收入1125.4亿元，文化集团收入637.81亿元，影视集团收入532亿元，金融集团收入321.2亿元，网络科技集团收入58.6亿元，其他业务130.7亿元。
也就是说，目前跟房地产有关的业务收入只占到万达集团的50%左右，另外的50%是由新业务贡献的，而房地产业务当中，租金又占了一部分，所以目前万达集团非房地产项目开发的业务收入大概是64%左右，这个比例要远远高出其他房地产开发商。
比如2017年恒大营业收入是3110.2亿，这里面至少百分之90%以上的收入是来源于房地产。
所以尽管目前恒大的规模比万达大，但是未来的发展潜力不一定比万达好。
现在回过头来看下王健林出售各种资产用于偿还债务，降低企业负债压力，走轻资产道路是一个很明确的选择，至少他看见了未来中国房地产的道路不是很明朗。
房地产公司债监管之下
观点地产网 过去一个月内，包括央行、银保监会等都先后释放维护房地产市场健康发展的声音，引发市场对房地产信贷管理有所放松的期待。
10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
证监会主席易会满则表示，要坚决从源头上遏制过度发债融资，同时要加强债券市场统一执法、妥善处理债券市场违约风险。
这或许意味着，在维持房地产健康发展的大前提下，业界过于期待“大放水”并不现实。即便如此，边际放松若能实现，对于房地产而言仍能一定程度上缓解资金链的紧张。
当前的房地产监管体系，已经逐步促使企业融资能力与其杠杆率挂钩，这令不少企业陷入融资困境。不止一位房企高层对观点地产新媒体表示，房地产现在基本属于借新还旧，在交易所、银行间都并未获得额度增加，更何况申报发行额度也不能超过拟偿还债券的85%。
从融资情况看，近期包括远洋、金融街、碧桂园、旭辉等房企仍在发行信用债，但这并不能掩饰行业总体融资走低的趋势。根据市场研究机构统计，今年前三季度房企境内外债券融资约7689亿元，同比降21%，降幅较上半年扩大5个点。
在行业转折信号出现前，房企仍耐心地等待。
审核监管
在房地产直接融资渠道中，公司债券占据了相当大的比重。Wind统计数据显示，截止10月18日，房地产类企业境内发行信用债共计约5302.39亿元，去年全年则为6811.37亿元；其中一般公司债占2091.72亿元，去年全年则为2101.1亿元左右。
上述公司债水平较数年前总体呈现大幅增长，主要得益于公司债券从过往的核准制朝注册制的转变。
比如2017年5月，上交所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》，对房企公司债审核提高准入门槛和进行分类管理，包括限定为境内外上市房企，以房地产为主的央企，中房协排名前100的其它民营非上市房企等；设置总资产、营收、扣非净利润、扣除预收账款后的资产负债率等要求。
至2020年3月，公司债实行注册制，公开发行公司债由交易所负责发行上市审核，中国证监会进行发行注册。同时，公司债发行条件删除“最低公司净资产”及“累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十”等条件。今年2月，证监会进一步取消了公开发行公司债的强制评级规定。
注册制缩短了发债周期，并简化了审批标准，对于房企而言增加了融资的可行性。Wind统计数据显示，2019年，房地产类企业境内发行的一般公司债约为1611.87亿元左右，仅相当于2020年的77%。
但从企业个体的感受观察，形势或许严峻不少。观点地产新媒体不完全统计，截止10月20日，年内主流房企在证监会申请注册并获批复的公司债总规模大约1780.31亿元，其中上半年逾1580亿元，包括碧桂园139亿元，大连万达商管128亿元；下半年则不足200亿元，规模最大的是世茂股份66.38亿元，审批量出现较大差异。
按照一般规定，房企申请注册公司债可采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成，其余各期则为24个月。
通过该规定，不少房企今年所发行公司债，实际上使用的是2020年所获批的额度。比如阳光城2020年注册80亿元债券，至今年7月已发行至第四期，剩余部分至今仍未发行完毕。
对于发行债券、票据融资，受访的房企高层均对观点地产新媒体表示，整体发债难度都不小。一位不具名的华南房企高层默认了融资渠道收紧的说法；某国有房企于上半年成功发行了公司债，该公司高层表示，尽管当下监管层仍批复房企发债，但审核属于“严格”的级别。
北京房企远洋集团，此前也曾提及房企融资的相关限制性政策。该公司指出，信贷融资方面，商业银行需在房企满足一定前提条件的基础上，方可向其发放贷款，且发放贷款的形式及用途亦需满足相关要求。
其续称，房企在目前阶段通过发行股票、债券等其他渠道进行融资亦需满足相关监管部门的额外审批要求。
以上交所为例，今年4月22日，该交易所发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第3号——审核重点关注事项》。
根据《指引》，上交所将重点关注发行人是否属于“母弱子强”的投资控股型发行人以及是否存在信用评级下调、债务违约记录等需要关注的情形，并对城市建设类企业和房地产企业等特定类型发行人信息披露要求进行了特别明确。
10月20日，证监会主席易会满亦对注册制改革一事表达看法。易会满表示，监管部门始终强调注册制绝不意味着放松审核要求，必须对信息披露的真实准确完整严格把关，从源头上提升上市公司质量。他还强调，必须深刻认识资本的“双重性”，严把资本市场“入口关”。
审批要求
房地产是资金流向的主要目的地之一，过去几年该行业持续处于调控之下。仅从发债端看，2015年证监会放松房企境内融资条件，并原则性同意红筹公司于境内发行中期票据、短期融资券及公司债；次年，交易所则要求将房企分三类监管，并要求公司债募集资金不得用于购置土地。
上述两项政策，再叠加2017年5月对房地产公司债分类监管政策，就已经使房企的直接融资遭遇了先扬后抑的过山车历程。观点地产新媒体曾报道，碧桂园从2016年到2018年间，所申请公开发行的一笔200亿元公司债项目两度中止。
与过往的调控相比，2020年8月住建部、央行明确对重点房企资金监测和融资管理的规则，影响则更为深远。随着“三条红线”政策出台，房企融资限制继续收紧，这被郁亮称为“金融红利时代结束”的标志。
某国有房企高层对观点地产新媒体表示，房企发债早已基本是借新还旧，而“三条红线”以来监管部门的额外审批要求之一，主要跟窗口指导“85折”有关。
“85折”是对到期债务偿付比例的一种简称。实际上于去年11月27日，上交所已发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》，明确以8月10日为节点，在该节点之后受理的房企公司债，申报额度不得超过拟偿还债券本息规模85%。
至今年4月底，上交所对《指引》进行修订，删除以去年8月10日为节点的相关表述，将“85折”的限定范围扩大到房企申报的所有公司债。
在实操中，“85折”上限并不会一定触及。比如阳光城，去年8月下旬发行10亿元新债，拟用于偿还“16阳城02”剩余本金12.89亿元，比例约77.58%；今年7月发行的15亿元新债，主要用于偿还和回售“16阳城01”及“19阳城02”共20.6亿元本金，比例约72.82%。
透过“85折”规则促使房企存量债务平稳下降的同时，受访的房企高层亦强调，现阶段房企包括公司债、中期票据等渠道并没有新增额度。
“现在交易所和银行间融资并没有按'三条红线'来区别对待（房企），就连'绿档'也没有增加额度。”工作于“绿档”国有房企的人士表示，现在连他们也感到融资收紧的压力。
根据外界所提及的说法，“三道红线”按三项指标达标数不同，从低到高归为红、橙、黄、绿四档，对应有息负债规模年增速不超过0、5%、10%、15%。
上述房企高层对观点地产新媒体确认，房地产融资环境的确尚未放松，监管层在发债审批时，严审的重要环节是“募资用途”。该人士解释，这主要是由于监管层担心房企的偿债能力。
上交所于6月披露数据显示，2020年，公司债券发行人平均实现营收增幅2.5%，房地产发行人平均收入上升11.95%；发行人筹资活动现金净流出同比上升13.35%，而房地产企业受“三条红线”等行业政策影响，筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%。
当时上交所回应公司债年报监管工作时重点提及，要聚焦风险导向，关注债券偿付重大事项披露。其中，交易所针对前期风险暴露程度较高、受疫情影响较为严重的企业，以及本年度偿债压力较大、经营状况或偿债能力等财务指标发生重大负面变化的发行人进行了详细分析。
标普信评在近期一份报告中亦指，在监管逐渐加大供给侧调控力度的情况下，过往激进拿地进行规模扩张导致高杠杆的房企或将面临更大的挑战。这主要是由于在当前偏紧的融资环境下，高杠杆房企很难继续借助再融资维持资金滚动，可能催化信用风险事件的发酵。
而观点地产新媒体了解到，相当一部分房企在融资时会设置特殊条款，包括但不限于交叉保护，财务指标承诺，控制权变更，评级承诺等，单一债容易引发蝴蝶效应。花样年创始人曾宝宝此前提及，9月底标普突然下调公司评级，致使公司境内外融资交叉严重受限，流动性出现阶段性紧张。
另一家已经出现债务违约的房企蓝光发展，于去年3月、7月发行共计15.5亿元公司债，仅占2019年11月获批29亿元发行额度的53%，此后鲜有新增公司债发行。按照规定，本次债券发行有效期截止今年11月。
夹缝之间
除了交易所市场，银行间市场常用的中期票据、短期融资券、超短期融资券等工具也并未继续成为房企的“乐土”。尽管继今年2月证监会取消公司债的强制评级后，3月交易商协会同样取消短期融资券的强制评级规定，但房企中期票据基本要受到“85折”等额外审批要求限制。
观点地产新媒体不完全统计，截止10月20日，交易商协会所披露于年内接受主流房企的中期票据注册申请总额度大约935.13亿元左右。
其中，和公司债申请批复数量分布类似，中期票据接受注册绝大部分集中于上半年，约占762亿元，涉及万科、阳光城、大连万达商管、华润置地、保利、金茂、大悦城等；三季度主要集中于9月获批注册，仅涉及天恒置业、首开股份。
接受采访的房企高管表示，行业基本都是借新还旧，票据注册的情况一定程度上只代表这个时间段内相应的企业有存续债到期。“没有太多特殊意义。”
据Wind统计数据显示，“三条红线”亦即2020年8月以来，通过公司债、中期票据、超短期融资债券、ABS等工具融资次数较多的房企是招商蛇口，包括10笔超短期融资券、5笔公司债及3笔中期票据，募资总额达245亿元；其次是华发股份16笔、首开股份14笔、保利发展13笔。
若只观察公司债（不含私募债）一项，这段时期内发行公司债最多的房企则分别是保利发展10笔，万科、中海、龙湖各8笔，金融街7笔。房企发债过程阻力较大，但成功从公开市场募集到资金仍会为它们带来不小的益处。
从直接影响看，今年发行公司债的万科、保利、阳光城等企业，按照既定的募集资金运用计划执行后，它们在合并财务报表所呈现的资产负债率基本增幅不大，流动资产对流动负债的覆盖能力却得到提升，短期偿债能力有所增强。
正常情况下，房企发债所需的偿债资金主要来源于其日常经营收入，这要求企业保持良好的经营状况、财务状况及资产质量。而受到过去几年地价占房价比例升高影响，房企盈利能力总体已较过往水平有所下降。
其次是通过现有的银行授信额度，以及销售回款提供流动性支持。比如截止今年上半年，远洋宣称未使用授信额度596亿元，并共享母公司的授信额度，后者尚未使用的授信额度为2424亿元。大部分房企年内均力图提高销售回款速度，推出包括降价、促销等营销措施。
而在银行贷款“两集中”的限制下，商业银行对房企的信贷融资条件增加，在商品房贷款方面亦陷入按揭额度快用完的局面。
海通证券曾统计，39 家上市银行中，个人住房贷款占比超出警戒线的银行依然为11家，但过线幅度普遍下降，房地产贷款占比超出警戒线的银行从10家下降为9家。
值得一提的是，对于房企而言，它们仍可以通过“住房租赁专项公司债券”公开获取到一部分资金。根据交易所的规则，该融资品种募集资金需有不低于70%用于租赁住房项目，项目涵盖居住用地、集体用地建设，商业办公用房、工业厂房等改造的租赁项目，并不受到“85折”限制。
包括万科、保利、金地、滨江、华润置地、大华集团、华发股份、阳光城等房企，过去一年以来都已获批或正申请住房租赁专项公司债券。从实操情况看，万科、保利等完成发行该品种的企业，除了将不少于70%资金用于租赁项目建设，剩余部分多用于“补充流动资金”。
不过，上述渠道获取的流动资金仍难以止渴。大部分从业者都未曾预料到，“三条红线”以来房地产监管造成的影响如此深远。若针对房企的融资限制性政策延续或进一步加强，这个群体在融资计划和融资成本方面都将面临一个极为艰辛的时刻。
面对这样局面，房企对于融资边际宽松抱有较高期待，监管层的表态则时刻牵动它们的神经。
9月底央行、银保监会对外表示，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
10月中旬，央行金融市场司司长邹澜解释，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤亦表态，房地产合理的资金需求正在得到满足。同日，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。
