陕西安康拟下调二套房公积金贷款首付比例，最低降至30%，此举有何影响？
这个方式可以缓解当地的房地产交易量的问题，同时也可以起到稳定房地产行情的作用。从某种程度上来说，主动下调二套房公积金贷款比例的城市不仅仅只有陕西安康，很多城市不仅全面放开了限售措施，同时也在积极鼓励大家主动买房。在这种情况之下，有些城市会把更多的注意力放到首套房在各种鼓励措施上，有些城市则会积极处理当地的安置房以及二套房的问题，这个方式也可以充分消化当地的商品房的库存。
这个事情是怎么回事？
这是关于陕西安康所推出的房地产措施的新闻，为了进一步稳定当地的房地产行业经营，陕西安康开始主动下调二套房的公积金贷款的首付比例。如果一个人在当地买房的话，当这个人能够满足公积金贷款的要求的时候，这个人便可以享受到最低30%的二套房的公积金贷款。
这个举措可以缓解当地的房地产交易量的问题。
在这个举措之下，我们可以看到越来越多的人开始有能力购买当地的二套房，特别是对那些正在偿还首套房个人住房贷款的购房者来说，如果他们本身有相应的贷款偿还能力，他们便可以通过公积金贷款的方式申请到更低利息的房贷，这个方式也可以有效促进当地的房地产行情。因为这些人本身就有着相应的经济实力，所以他们的购房行为能够起到稳定房价的作用，同时也可以帮助当地的房地产开发商缓解资金困难。
最后，虽然这个措施可以起到相应的积极作用，如果一个城市的房价本身就比较贵的话，这个城市其实需要主动降低房价，通过这种方式让更多的普通购房者能够买到属于自己的房子。
首套房商贷利率下限下调如何影响买房？各地降房贷利率空间打开
5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（简称《通知》）。《通知》显示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
《通知》提到，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
《通知》指出，此举是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
首套住房商业性个人住房贷款有何变化？
今年4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，连续三个月不变。
作为房贷报价的参考基准，对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的是5年期以上LPR。
按照此前规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按4月20日5年期以上LPR为4.6%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按4月20日5年期以上LPR计算为5.2%）。
按照新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这意味着，首套个人住房贷款利率不低于4.4%；二套个人住房贷款利率维持不变，下限仍为5.2%。
以一套贷款额为100万元、等额本息计算、贷款年限30年的普通自住房为例，按照原来首套个人住房贷款利率下限4.6%，每月还款额约5126.44元，利息总额84.55万元；按照新政下限4.4%计算，每月还款额5007.61元，利息总额80.27万元。那么，一年可省下约1425元，30年内省下约4.28万元。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。
对房地产市场有何影响？
相关研究院智库中心研究总监严跃进提到，按照新政，实际上就是在5年期LPR基础上可以下调20个基点。这相当于银行有下调利率的空间。当然实际过程中是否会做到4.4%也看银行和各地情况。目前各地主流的贷款利率基本上还是在5%左右的水平。
贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，平均放款周期为29天，较前一月缩短5天。
中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅指出，降低住房贷款利率反映了提振房地产市场需求的意图。4月29日中央政治局会议提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于提振需求边际改善。
杨畅指出，该政策重点对首套房贷款利率进行调整，根据5年期LPR4.6%计算，下限在5年期LPR基础上减20个基点。而该政策强调，“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，拉大了首套房与二套房贷款利差，在提振首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。
同时，因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，从央行、银保监会的政策方向来看，是贯彻落实4月底政治局会议的相关精神，在房住不炒的大背景下，进一步加快因城施策推进支持合理住房的金融政策，重点保障刚需住房，并满足合理的改善性需求，以促进房地产业良性循环和健康发展，实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
按揭房贷利率又降了，对咱们有什么影响？
房地产行业近期政策频繁调整，旨在稳定市场。最新银行政策显示，商贷首套房利率调整为3.25%，商贷二套房利率调整为3.35%，首套首付比例为15%，二套首付比例为25%。公积金首套利率为2.85%，二套利率为3.25%。对于2019年购买房产且当前利率高达6.125%（2023年已降至4.25%）的购房者，这是一个令人感到苦涩的消息。房贷利率的降低对购房者有何影响？对于近期有购房计划的人来说，房贷利率的降低意味着月供负担减轻，是一个利好消息。然而，对于短期内没有购房需求的人，此政策影响不大。
政策调整主要针对5年期及以上的贷款，包括按揭房贷。低于5年期的贷款，如信用贷或抵押贷，利率参考的是一年期的LPR，并不受此政策影响。对于已持有房产并有抵押贷款的个人，如果贷款期限不超过5年，此政策对其利息无直接影响。然而，对于那些持有超过5年的等额本息抵押贷款和房贷，且满足时间要求的借款人，政策调整将影响其贷款利息。
大多数个人长期抵押贷和房贷每年有一次调整机会，通常在每年1月1日或贷款发放月进行。例如，如果12月20日公布的5年期LPR发生变化，那么在次月（即1月）会参考上个月的LPR调整，以反映利率变化。
简单来说，517新政降低的房贷利率对新购房者影响较大，而对于已有房贷的借款人，是否受影响取决于12月的LPR变动情况。对于个人信贷和抵押贷而言，此政策影响相对较小。
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下调首套房贷的利率，究竟有何意义？
央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》下调房贷利率下限 首套不低于LPR利率减20个基点。据专家估算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。
对房地产市场的影响1、银行有下调利率的空间
按照新政，实际上就是在5年期LPR基础上可以下调20个基点。这相当于银行有下调利率的空间。当然实际过程中是否会做到4.4%也看银行和各地情况。
目前各地主流的贷款利率基本上还是在5%左右的水平。贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，平均放款周期为29天，较前一月缩短5天。
2、提振房地产市场需求
中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅指出，降低住房贷款利率反映了提振房地产市场需求的意图。
杨畅指出，该政策重点对首套房贷款利率进行调整，根据5年期LPR4.6%计算，下限在5年期LPR基础上减20个基点。而该政策强调，“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，拉大了首套房与二套房贷款利差，在提振首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。
3、因城施策有利于精准调控
该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。
总结从经济性或收益性的角度考虑，央行或商业银行都没有理由把LPR调低，LPR调低是为了吸引增量贷款，可是LPR调低之后存量贷款利息也会减少，除非增量贷款规模显著超过存量贷款，不然这样子很明显是不划算的。
在增量方面，LPR降低了，会吸引更多接盘侠，房价又会开始涨，这样子同时也加强了存量调控的效果。净效应就是缓冲银行断供潮的风险，防止银行体系崩盘，防范系统性风险。
央行阶段性差别化住房信贷政策，影响几何？
原标题《重磅！首套房贷利率下限可降至4.1%以下，央行阶段性调整差别化住房信贷政策，影响几何？》央行、银保监会29日晚间发布楼市重磅消息。
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。目前，首套房贷利率下限为4.1%，这也意味着符合条件的地区首套房贷利率下限可再次下降。
央行表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
首套房贷利率下限可调整至4.1%之下
根据通知内容，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。但是二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
通知给予了符合条件的地区自主调控的空间。通知指出，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
今年5月央行发布规定，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
按照最新的5年期以上LPR计算，首套房贷利率下限目前为4.1%。分析人士指出，新的通知的推出也意味着，符合条件的城市首套房贷利率下限可下调至4.1%之下。
“现在全国有接近80多个城市首套房房贷利率下调到了4.1%，如果继续降低可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院‘支持住房刚性和改善性需求’的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。”对于新的政策，中原地产首席分析师张大伟如是说。
贝壳研究院监测数据显示，受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截至9月中旬，在103个重点城市中，已有86城房贷主流利率低至首套4.1%的下限水平。
招联金融首席研究员董希淼也表示，在居民住房消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有中重要性和紧迫性，或将产生三个作用：一是在坚持房住不炒的前提下，稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。
“当然，这只是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同。从地区看，多数二线城市可能符合调整的条件，但一线城市及部分省会城市难以调整；从银行看，预计多数银行对首套住房贷款将执行利率下限。”董希淼补充道。
哪些地区首套房贷利率下限可调整
从具体的通知来看，实行新的政策有一定的条件限制。根据通知，今年底前可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限的为6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
哪些城市首套房贷利率下限可放宽？据多家市场机构梳理，在国家统计局70个大中城市房价指数数据中，符合上述条件的城市共有23个，分别为天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。
张大伟亦粗略计算表示，从目前看，符合新房贷利率下调的城市基本集中在三四城市和部分二线城市。“以8月份70个大城市的房价为例，21个城市同比上涨，19个环比上涨，可以执行新政策的基本集中在三四线城市为主。”张大伟补充道。
房地产政策力度越来越大 二套房贷款利率下限调整受关注
张大伟分析称，整体看房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。全国1-9月各种房地产调控政策井喷，累积超过800次，同比上涨65%，全国超过200个城市发布了各种稳楼市政策，
其中，松绑城市级别越来越高。“从一季度的三四线城市松绑为主，逐渐到了4-9月份二线城市成为松绑城市主力，其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。超过30个二线城市最近2个多月发布了超过100次稳楼市政策，成为最近楼市调控主力。”张大伟指出。
另外，政策内容不断升级，从一季度的各种针对限购政策，二季度来全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息的政策越来越多，公积金政策已经成为稳楼市标配，前期的限售政策取消也越来越多，二套房认定标准变化，叠加各种人才政策，税费减免。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次下调属于阶段性的调整政策，政策明确，各地可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。但从政策基调看，主要还是在下调的导向，目的是为了减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。
不过，张大伟也表示，期待存量房贷降息等更大力度政策。另外市场也关注二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策。
