北京二手房狂降200万 楼市退烧买房还值吗？
听说一线楼市已经开始退烧了，你知道退得有多快么？这两天，北京二手房竟然有原价900万的只卖690万了，一次降210，也是蛮狠的。但是问题来了，那到底还值得买房不？
原价900万的房源如何降到690万
据一些二手房经纪人介绍，和一个月前不同的是，现在二手房的看房人不是冲着业主要涨价来的，相反的，是因为房子的报价降了。上周，一位正在挂牌的业主，为了快速成交变现，将其名下一套大四居的二手房报价，从900万元下降到了690万元。
据了解，这套房位于东五环的东坝区域。3月份以来，随着市场的整体看好，东坝区域的二手房报价也水涨船高，最贵时报价达900万元，而现在690万元正是回落到春节前的市场水平。经纪人表示，因为业主着急变现，希望买家能多付几成首付，自然靠降价吸引购买力。
因为进入4月份之后看房人有减少的趋势，之前900万元的报价成了纸上谈兵。降价210万元的口号一喊出来，当天傍晚就开始有看房人咨询。不仅如此，在所有同户型的降价房源中，只有这套降价房源，是人气最高的。
一线城市楼市开始退烧了吗？
其实，关于一线城市的楼市开始退烧，很多人都已经有所察觉，购房指南也是找到相关的数据，来给大家更加有说服力的解释。
根据市住建委的数据，上一周，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1931套，环比上周下降38.5%； 全市二手住宅共网签5136套，环比下降37.3%。这也是二手房网签量连续五周上涨后的首次下降。
另外，在房价方面，也有一些中介机构进行了监测，结果显示，4月第1周，二手房市场不仅新增房源量在进一步下降，而且新增房源挂牌价也较上周有1.5%的下滑，可见业主端观望情绪在增加，挂牌价格有回落趋势。
有经济学专家分析认为，在房地产救市政策及货币政策的推动下，一线城市以及一些热点的二线城市迎来价格疯涨态势已远远超越了预期。上涨是正常的，但疯涨绝对不正常。疯涨必然导致需求的过早释放，以及调控政策的严厉打压，从而导致预期逆转。
那么问题来了，现在买房还值得吗？
这个问题，购房指南也是想了很多，咨询了众多专家，查阅了各方观点，具体而言，我们可以从以下几个方面的发展趋势来看：
首先是对于房子的需求，其实，一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。
而中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。也就是说，对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压。
其次是对户型的选择。其实大家在看房的时候也不难发现一个趋势，相对大户型而言，小户型只要功能齐全，在市场上因为价格、位置等优势，非常受欢迎，成交也很快。
所以，未来在大城市的中心区，有可能会出现一批机械化的小户型。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。
最后，中国的城市中心化依然存在。很多国家在充分城市化之后，会出现大城市去中心化，逆城市化等现象。具体什么意思？就是大城市人口外流，有钱的城里人到农村去，买地、建别墅等。
这在中国其实很难实现，为什么呢？因为中国人口人，耕地少，土地归国家所有，公共资源分配不均衡，所谓的“成功人士”、“有钱人”并不愿意离开中心城市。相信如果是你，你也不会愿意。
总之，可以这么认为，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。
以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。
（以上回答发布于2016-04-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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全国二手房降价成趋势，导致二手房价格下跌的原因有哪些？
这段时间以来，我国全国各地的城市都出台了房地产调控的相关政策，这些政策的出台修改多达304次，在这半年以来已经算是非常高的调控次数了，这在历年来都是极其罕见的事情。因为这些房地产政策的影响，我国二手房价格持续下跌。比起之前火热的学区房而言，二手房显然已经成为了大众眼中的香饽饽。早前的炒房现象在政策的影响之下也成为了陈年往事，房价永不跌的情况也得到了解决。
一、多地政策对房价进行调整
京都西城区本来是响当当的学区房，这里的房子即使又破又烂，但是只要打出了学区房的名号，就成为了众人皆追捧抢购的对象。但是自新政策出台之后，西城区的神话也迎来了落幕。自“7.31”政策后，大量生源和多效划片的政策改良下，原本那些所谓的学区房并不是真正的发挥到了学区房的意义，尤其是这些学区房价格与质量大打折扣，在不能保证孩子能如愿进入这些学校的情况下，这些房子也就成了大家观望的东西。
在之前几年，苏州的房价直线上升，都能与发展迅速的上海相媲美。但自今年开始，苏州与上海两地的房价都成了“横盘期”，尤其是二手房的价格呈现了跳楼式的降价，那些新房也开始相继出现降价的现象。这对很多人来说都是非常好的消息。毕竟苏州这个城市，是一个宜居的好地方。
二、装修省钱减少大部分压力
人们之所以很多都喜欢购买二手房，不仅是因为二手房比起新房的价格更为便宜。二手房在装修上比起新房而言花费的更加少，很多二手房只要配备基础家具就能实现拎包入住。而如果实在不喜欢二手房的装修也能在资金到位之后再进行装修，比起新房大量的水电改造，二手房显然会轻松一些。而且二手房因为是老房子，周边的设施配套相应的也会更加齐全和到位，比起新房而言会比较方便。
在今年看来，房价调整真的是拿出了必胜的决心，今后人人能够买房的愿望或许真的能实现。
北京二手房成交量年内首次跌破万套
10月份网签仅9340套，同比下降53.4%！北京二手房网签量在2021年首次跌破了万套，同时在价格方面也呈环比下降趋势。
进入11月，北京二手房成交量仍在继续下跌。在刚刚过去的一周（11月1日-11月7日），北京二手房成交量2366套，环比下跌26.32%；均价为55464元/平方米，环比下降1.74%。
诸葛找房表示，尽管中央释放信贷环境改善的信号，但北京的购房贷款额度并没有明显放松，新房、二手房成交水平保持低位运行。特别是二手房市场，受学区房政策及海淀区推行二手房指导价等影响，成交热度明显低于上半年。
北京某住宅小区 图片来源：每经记者 王佳飞 摄
成交量年内首次跌破万套
魏旭是一个在北京单干的房产经纪人，新房和二手房都做，利用各种互联网工具和从业以来积累的客户资源。一直以来的业绩用他的话来说是“还不错”。凭借着自己的努力，他已经在北京安了家。
帮别人挑到好房子是魏旭的经营理念，在他的业务中，学区房占了挺大一块。他曾经告诉《每日经济新闻》记者：“北京市在进行学区改革，对学区房有一定影响，不过从长远来看，能够保值增值的还是学区房，我就十分推荐我的客户买优质的学区房。”
不过最近几个月，魏旭说：“感觉二手房市场明显冷下去了，看房的人少了，成交也少了。”
据中原地产相关统计，10月份北京二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套。
数据来源：诸葛找房数据研究中心
诸葛找房统计显示，上周（11月1日-11月7日），北京二手房成交量2366套，环比下跌26.32%；均价为55464元/平方米，环比下降1.74%。
而在石景山的一位经纪人员则向《每日经济新闻》记者表示：“周围片区这一两年以来市场变化都不大，房价很稳定，交易量也是那样，没有说大起大落的概念了。”
曾经有经纪人员向记者推荐消费贷，反复诉说着一定要“能买房就买，用消费贷也要买”。而就在几天前，记者再次询问其业务时，该经纪人表示“早就已经离职了”。
调价房源中近九成为降价
至于成交下降原因，魏旭认为是多方面的，“一方面我觉得现在市场的观望情绪很严重，不知道政策将来怎样继续发展，所以很多潜在的客户就不敢出手了。另一方面是银行贷款的额度收紧，令很多准备购房的人缺乏资金，时常会有购房人向我抱怨资金的问题。”
根据央行数据，10月份住户贷款增加4647亿元，其中，短期贷款增加426亿元，中长期贷款增加4221亿元。中原地产首席分析师张大伟也表示：“对比2020年上半年及2021年上半年住房贷款新增数据，2021年上半年房贷相较2020年多涨了6300亿元。也就是说，三季度房贷同比少放款了5100亿元。整个10月房贷同比只多了100多亿元，市场积压需求没有释放。”
若以周度来看，据诸葛找房数据研究中心监测，上周（11月1日-11月7日），北京3城区市场均价下跌，13城区环比上涨。从城市涨跌幅情况来看，密云市场均价环比涨幅居首，本周涨幅为1.19%,门头沟跌幅居首，环比下跌1.43%。其中涨价房源量占调价房源量的占比为10.64%，相比上周扩大0.33个百分点；降价房源量占调价房源量的89.36%，涨价房源占比扩大至10.64%。
北京二手房价连降6个月是真的吗?
刚需房、学区房、改善豪宅均出现超百万元降价 全款买房比例超过商业贷款比例
北京二手房连降6个月最高降幅超过20%
本月7日开始，不少小区已经率先开始了供暖，然而，冬日里的暖意明显没有传达到冰冷的楼市里。二手房方面，调控政策经过大半年的发酵，作用愈加明显，无论是西城、海淀的学区房还是朝阳、丰台的改善盘，甚至昌平、大兴的刚需二手房，都出现了明显的降价。
根据我爱我家市场研究院的数据显示，从今年4月份开始，一直到10月末，北京二手房成交价格连续下跌，从未上涨。北京青年报记者在走访中也发现，尤其是一些核心区内的房龄较大、户型较小的老旧房源，降价幅度相比今年的成交高点，都超过了20%。
二手房最高降幅超过20%
在王府井某家基金公司上班的孙小姐，严格意义上并不是急切需要用房的刚需，父母名下有两套大三居的房子，让她从来没有为住房感到忧愁过。但随着工作越来越辛苦，每天从五环外的家里到王府井上班，往返差不多需要两个半小时耗在路上，这让孙小姐每天都感到很疲惫，于是买房，离公司近一点就成了她最迫切的需求。
不想距离父母太远，又想有地铁直达公司，于是5号线周边的北三环、北四环一带就成了孙小姐重点关注的区域。
“刚考虑买房的时候，正好赶上调控，于是买房计划放缓，如今重新开始看房，发现原来关注的小区都降了好多。”孙小姐告诉北青报记者，她每天都会在网上查看一下惠新西街北口和惠新西街南口附近的两居室二手房。到了年底，房源相对来说增多了不说，价格也下降了不少。
“惠新里小区是我最心仪的，距离惠新西街南口步行几百米的距离，上班很方便。”孙小姐透露，3月底的时候，经纪人催促她尽快下手，原因是南北通透的两居室成交价格已经到了9.5万元左右，当时一套80平方米的两居室报价780万，成交价也得至少760万。可如今，孙小姐再去看房时，整个小区房源的报价也普遍在7.5万元/平方米上下。仔细一算，价格降幅都达到了20%。
这次的二手房价格回调不止波及了老旧二手房，高总价的改善型豪宅也同样降价明显。北青报记者发现，以往高端改善人群比较关注的泛海国际、观湖国际等重点的高端二手房交易也都出现动辄几百万的降价。以泛海国际香海园的三居为例，在链家网的报价为1820万元，并且是一套满五年且唯一的房源，但在去年，类似户型的成交价都达到了2000万元以上，并且不是满五年且唯一的房源。
以往都是价格坚挺的学区房在这次的价格回调中，同样未能幸免。东城的和平里区域，最受关注的有和平里九小、和平里一小、和平里四小等。其中重点小学和平里九小就位于和平里七区院内，平时孩子上学方便，也不存在过马路的问题，因此和平里七区的房子一直是区域内价格最贵的。
不过，小区由于建设时间较长，基本都是80年代的老旧房子而且户型很小。即便如此，在3月份时，这里的二手房成交价接近13万元/平方米，以一套56平方米的南北小两居为例，总价达到了720万。但目前，在链家网上的报价，当前该小区同户型、同满五、楼层和装修接近的房源报价580万，单价跌到10万元左右，跌幅达到20%。
区域内链家地产的一位经纪人表示，总的看来，片区价格算是稳住了，但成交比较暗淡，整个小区一个月也就能成交两三套房子。
据市场研究院统计，价格上，10月北京二手住宅成交均价在25000元/平方米左右，环比9月下降1.5%，今年4月份以来连续下行了半年，从未上涨。业内人士也表示，调控半年以来，不少二手房的降幅都在20%以上，目前看来，如果没有新的打压政策，这个降幅基本稳定住了。
房主预期出现实质性松动
成交均价出现下跌，部分房源价格出现超过20%的降幅，市场进入低温运行期。在这样的市场下，二手房业主心态也发生了变化。
东五环外某小区，9月份之后，小区新增挂牌量明显减少。据链家网的数据，该小区共有15栋楼，1690户。由于该小区主要以100平方米以下的小户型为主，小区房源流动性一直较强，平均都有10套以上房源在售。而目前链家网上，该小区的在售房源仅有三套，其中一套还是半地下室户型。
以该小区的三居户型为例，9月至今挂牌的五套房源，仅有一套售出，三套房源的业主选择了停售。负责跟踪该小区业务的一名中介人员表示，成交的那套房源是因为价格相较之前类似房源价格下跌了近100万元，加上买家是为了结婚购房，也比较着急，双方很快就实现了成交。
上述中介人员表示，从他从业的历史和接触的业主看，一般房源上线几周即选择停售的业主，很多都不急于出售，挂牌的主要目的就是试探一下市场，看看能不能遇上合适的买家。当市场行情好的时候，有的业主会将房源价格定得很高，碰碰运气，而市场冷清的时候，房主一般会按照自己的预期进行挂牌，没人买单后，不急着出手的房主就会选择停售。
他最近接触业主感觉下来，预期明显出现松动，如果碰上真的很有诚意的购房人，业主都比较愿意坐下来和买家认真谈，一般多多少少都会给出一定价格上的让步。而一些不愿意在价格上作出让步的业主，直接就选择停售。
链家研究院研究员魏艳霞分析称，市场成交及新增供需似有恢复到9月中上旬稳中微升态势的迹象，但回温乏力。成交节奏依旧缓慢。二手房业主预期有实质性松动，月度挂牌价数据显示，与4月相比，10月新增挂牌价下跌12.6%，随着预期的松动，态度也有所缓和，客户在交易中话语权增强。
交易量降至日均300套以内
价格虽然下降明显，但成交情况依旧不乐观，据伟业我爱我家集团市场研究院统计， 10月份北京全市二手住宅共网签5500余套，同比2016年10月同期下滑72.8%，日均网签只有270套。
数据统计，上周北京全市二手住宅共网签1898套，环比前一周下降了5.6%。日均网签约271套。
结合周网签量走势、每日网签量走势可以看出，北京二手房交易目前仍然稳定在一个较低的水平。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，经历新一轮调控带来的直线下滑和快速触底后，北京二手房市场已经开始向正常交易水平恢复，但回升的幅度小，速度慢，走势显得理性而稳定。
胡景晖表示，今年“317新政”及一系列后续政策出台后，市场上的投机投资得到了很好的遏制，许多正常的、刚性的需求也因市场下行预期的增强而进入了观望和等待期。在此期间，北京二手房交易迅速低位企稳，房价也持续小幅下跌，经过几个月的观望后，部分需求开始重新考虑入市。
全款买房成为最主要的支付方式
值得注意的是，由于调控政策关于首套房认定的变化，使得二手房市场的交易方式发生了明显变化，对于大部分购房人来说，首付提高至八成以上，进一步促使全款买房的增多。
市场研究院统计显示，10月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例为33.3%，商贷支付的比例为23.9%，市管公积金支付的比例为26.9%，其它支付方式的比例为15.9%，这也是北京二手房交易中少有的全款买房比例超过商业贷款的现象。
总的来看，前10个月，商贷支付购房的比例曾经超过一半，但3月调控开始，商贷支付占比不断缩小，从过半下降到了四分之一；全款支付占比不断扩大，一度从四分之一增加到近半；市管公积金支付占比及其它方式的占比也一直稳步扩大。到8月、9月、10月时，全款占比稳定在33%左右，商贷占比稳定在24%左右，市管公积金占比稳定在将近27%，其它方式稳定在15%左右。可见，在政策、交易量开始稳定的情况下，北京二手住宅交易的支付结构也逐步稳定了下来。
业内人士表示，贷款仍是当前绝大部分人购房所必须采用的方式，尤其是在北京这样的高房价城市，由于公积金贷款额度较小，使用商业贷款购房曾是大部分人的选择。“317新政”后，二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，银行贷款利率也不断提高，批贷门槛严格，一系列政策让商贷购房的比例大幅缩小，全款购房及其它方式的比例大幅增加。
90平方米以下户型为二手房交易主力
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，北京二手住宅10月的交易中，一居室占22.1%，两居室占55.3%，三居及以上占22.6%，各户型占比与9月的21.7%、55.6%、22.7%基本一致，整体结构保持稳定。
10月北京交易的二手住宅中，60平方米以下、60-90平方米、90-140平方米、140-200平方米及200平方米以上各占36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%，除60-90平方米环比9月增加了1.1个百分点外，其它各面积段占比与9月的差距都在1个百分点以内，整体结构同样保持稳定。
胡景晖表示，两居室符合大部分家庭的居住空间要求，价格也更为合适，所以一直是北京二手房市场的房源供应主力和市场需求主力，占北京二手房交易过一半以上。从面积上看，非普通住宅总价高，首付比例高，交易困难，所以绝大部分的二手交易都是140平方米以下的非普通住宅。
而在非普通住宅中，60-90平方米的住房更符合大部分家庭的空间需求，所以交易占比最高；60平方米以下由于总价较低，有更多的人能够承受，所以交易占比基本与60-90平方米的一致；90-140平方米大多是改善型家庭所需求，更高的总价对家庭经济实力也有一定需求，所以交易占比最小。整体来看，90平方米以下的二手房仍会是市场的主力，也是成交周期相对较短的热门房源。
北京房价的新变化
小编观察到，作为全国房价风向标之一的北京，正处在非常奇妙的时刻，因为，在北京房地产销售中越来越重要的二手房中介组织，劝降二手房业主的挂牌报价，不接受“劝降”房价业主的房源，将在中介组织的“渠道”上“被取消”。
这些年，二手房销售在北京全体房地产销售中，扮演的形象越来越重要。对于不断增加的置换需要而言，卖掉的旧房能够取得多少的收益，将直接联系到他们在新建商品住所时的资金，并终究传导到各个层面的房地产销售报价。
一场“劝降”房价的阵线，正悄然之间树立起来。它真的能够改动房地产销售惯常的单边预期吗?大家拭目以待。
变化一、“看不见”的高价二手房
房价上涨的脚步，好像是被套上了缰绳。国家计算局日前披露的数据显现，作为全国楼市风向标的北京，其4月二手住所报价指数环比上月未有增加。在北京市出台一系列楼市强化调控新政满一月今后，房价上行的趋势好像得以遏止。
以改进、置换需要为主的北京房地产销售，二手房销售状况联系到“卖旧买新”，进而传导至新建商品住所销售，因而，二手房销售的调控与标准，一直以来都是北京市政府本地楼市调控的着力点。
经查询采访发现，北京市3月下旬发布强化版本地调控方针以来，一些报价较高的二手房房源，不管在中介组织APP和网站中，现已“不见”。中介组织自个不只拟定了一套辨认、标定“高价房”的标准，且有有些中介组织拟定给交易人员引导挂牌房源业主“议价成交”。“高价二手房”的不见，能否在中长期进一步引导销售的预期，并进一步在销售中发作传导作用，尚须等候销售机制的“化学反应”。
变化二、超限价房源自动下架
近来，北京市的刘女士接到房产托付中介的电话，公司新出台了限价布告，系统会自动把超限价房源设置为无效房源，且不予在外网显现。中介人员还称，许先生地点的小区98平方米的房源已悉数下架，比邻万科悉数小区的房源都没有了，若刘女士卖房心切，仅有的方法即是降价。中介作业人员还表明，如今单价是5万元，98平方米的房子卖价不超越490万元就能够在系统显现了。
记者就有关情况咨询北京某大型中介组织地产官网客服，客服表明，如今公司规则明显高于销售价的房源，网上不予展现，公司不承受明显高于销售价的房源托付。“明显高于销售价”，是指北京联系楼盘前史成交报价、组织大数据以及评价模型对于报盘房源设置的一个报价上限，即如今实行的楼盘“销售参考价”。
据北京某大型中介组织员工泄漏，公司拟定了每个区域售房的最高限价，限价详细到每个小区，是由商圈司理拟定最高限价，报区域总监批阅，批阅经过后分配到各个门店实行。
记者从东城区北京某大型中介组织门店得悉，中介公司将二手房源分为A类、B类和无效三个等级。其间A、B等级是可外网展现，无效房源则只可内部展现。A类房源归于优异房源，如“满五仅有”商品房和公房;B类首要是央产房或单位分房未办央产上市的房源。
“限价规则出台之前，房源能够显现，规则出台今后，后台系统会自动挑选超限价房源，将其设置为无效不显现房源。”一位地产交易人如是说。
假如在中介组织不太多，二手房销售不太大的状况下，能够经过销售竞赛来躲避这种方法带来的情况。但展开到如今，二手房销售在许多城市现已变成多数，并且也的确呈现了中介职业的寡头年代，中介在房价上涨进程中，会联合房主“压制”客户，在房价下调进程中也会联合客户“冲击”房主。
