商铺买卖如何评估价格

如何评估店面的价值？

评估店面价值方式商铺本身，楼层标识，硬件的通用性，经营管理模式，社会价值其他，土地使用年限、门面宽深比、新旧程度，商铺的环境趋势、周边业态。
一层商铺的价值永远是最高的投资者选择首层商铺的投资回报较高但风险也较大如果投资眼光不错选择二、三层商铺的投资风险较小回报也可观。
最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
这是对商场铺位而言的这对整个商场的经营和发展影响较大包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。如果是租给一个人管理的商场铺，两人倒班，解决了两个人的就业，社会价值是2人；如果租给餐饮企业，价值可能是20人。
如果是租给批发店，联系的是生产厂商及零售，也许价值是200人-2000人。社会价值也是商铺经济价值衡量的参考。商圈不论大小，分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益；新商圈如潜力股，如政府投资不变，收益是更丰厚的；拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票，前景堪忧主力店。
如大型百货商场、购物中心。主力店将带动周边100米之内的商业物业全面“寄生”性升值。广场，品牌店，在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。
知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。

怎么评估一条街上的商铺租金价格是否合理？

你好，我是房地产策划师，传授你商铺租金估算的算术平均法。这方法开肯德基、麦当劳也是这么精确的计算，保你做生意运筹帷幄之中，决胜千里之外。

首先，你打算租的商铺为一层单层商铺，一般商铺一层租价与二层租价是要区分开的，但是你做餐饮行业，对于商铺是单层还是双层要求不高，否则应该以各参考商铺的一层租金价为参考。

针对你的行业情况，可以不必区分商铺是否双层，只要用起来合适即可，则租金评估方法如下：

步骤一：计算出商铺单平米日租金

A铺（260平米上下两层的租金是17万一年）
B铺（有个福彩中心门脸小楼下100楼上400平租金是34万一年）
C铺（有个门脸适中一楼300平，三楼800平一起租的是50万）
D铺（20平小店4万一年）
E铺（就你想租的铺，即目前有个整一楼350平，门脸超级长……）

则如：A铺单平米日租金=170000元÷365天÷260平米=1.79元/平米/天
则数据如下：
A铺：1.79元/平米/天
B铺：2.32元/平米/天
C铺：1.25元元/平米/天
D铺：5.48元/平米/天

步骤二：根据你对各商铺的客流量、周边环境、商铺品质、空间结构合理性等四方面进行打分
（注：一般参考项为15-18项，但是你所参考的商铺在同一地段，你的需求也比较简单，所以以上四项足够。）

分数设定：10分制，依据你对商铺各类情况的判断，评分范围从“很差、差、一般、好、很好”五个档次评估，分数对应从1分—10分不等。

务必注意，以下仅为示例，具体分数情况请你依据各铺客观情况打分。

如：
A铺分数=客流量7分+周边环境5分+商铺品质5分+空间结构合理性8分=25分

同样的打分方法，比如最后得出如下结果：
A铺分数=25分
B铺分数=29分
C铺分数=27分
D铺分数=22分
E铺分数=26分（即给你自己要租的铺子也按同样的标准打分）

步骤三：计算各参考商铺的租价系数

接上示意：
A铺25分1.79元/平米/天
B铺29分2.32元/平米/天
C铺27分1.25元/平米/天
D铺22分5.48元/平米/天
E铺26分X元/平米/天

接上计算，用各参考商铺的单平米日租金除以分数，得出各商铺的租价系数，
则如：
A铺系数=1.79元/平米/天÷25分=0.0716
B铺系数=2.32元/平米/天÷29分=0.08
C铺系数=1.25元/平米/天÷27分=0.0463
D铺系数=5.48元/平米/天÷22分=0.249

步骤四：确定各参考商铺对你所要租的商铺的租价影响程度
注意：
即你觉得你的要租商铺的商业价值更接近于哪个商铺，以百分比的形式体现，各商铺的百分比相加后必须等于100%！这是一种影响因素修正的方法。
如果嫌麻烦，那你就把A、B、C、D四个铺子的系数想加，然后除以四即可，这样得出的综合系数可能不是很准确，但大概也可以推测。
出于做生意要精打细算，建议还是按照我的方法吧。

则如：
A铺50%影响
B铺25%影响
C铺20%影响
D铺5%影响

用各铺的系数乘以各铺对你商铺的租价的影响百分比数，然后相加，得出综合系数。
则：
综合系数=A铺0.0716X50%+B铺0.08X25%+C铺0.0463X20%+D铺0.249X5%
=0.07751

步骤五：用综合系数乘以你所要租的商铺的分数，得出最后你的商铺的租价。
道理很简单，即商铺值多少分，对应租金就值多少钱，是一个小学时我们都学过的除法算式对等法，求“X”的最简单的方程式。
为了帮你想起来，我列一下这个公式的样子，即：
9÷3=81÷X
则：X=3

最后，你要租的商铺的单平米日租金价=综合系数0.07751XE铺（你的商铺）的分数26分

即：0.07751X26=2.015元/平米/天

也就是说，你要租的商铺租价是人民币2.015元/平米/天
年租金=2.015元/平米/天X350平米X365天=257449元/年

也就是说，按照我假设的“各商铺分数值”和“各商铺对你商铺租金的参考百分比”，计算出你的商铺年租金大约是25.7万/年。

注意：
你提到“以前是银行的，银行搬走了。我想做餐饮，大约能摆下30桌，人均消费40元左右，租金多少合适，我压力才能不大，老牌的餐饮一条街了，人流没问题。”

你的饭店年营业额与租金没有必然关系，而是与你的经营、菜品、饭店定位及平时的营销有关，请不要以你的营业额判断店面租金。
我的租金评估方法考虑的因素里已经包括了客流量因素，所以，只要你在给各参考商铺打分的时候尽量客观，那么结论一定就是正确的。

如果你非要以营业额倒推租金是否合适的话，建议如下计算：
按30桌，人均消费40元计算

每年营业额约=30桌X每桌平均人数X40元X每天平均桌循环次数（保守估计）X365天
或：
每年营业额约=40元X平均每天接待人数（保守估计）X365天

得出的年营业额与之前计算的年租金相比较，你心里就有数了。

想开店铺，怎么去正确评估门面的转让费？

商铺地段位置

大到区域商圈，小到转角位置，人流动线等这些都影响到商铺转让费定价。位置越优越，转让费越高，同一个位置转角铺与非转角铺价格也会有很大差距，因此价格标准难定。因此要细细观察。

2.装修投入成本

商铺装修具体成本，因为从原房东无法获取准确价格，只能按照房东对外报价情况估测，从而影响到了后期转让费价格。你要在网上或者其他地地方咨询装修费多与少来衡量转让费。

3.店铺自身情况

店铺的自身情况，包括经营面积、剩余租期长短、盈利能力等都是影响转让费的因素。这些都是你自己需要注意的，不要被别人给骗了。

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扩展资料：

甲方提供：

1、房产证、身份证、户口本原件及复印件;

2、公房转租须经产权单位同意并加盖公章;

3、已购商品房尚未办理产权证的房屋,应提供预售许可证、购房合同、购房发票;

4、乙方办理营业执照所需的其他相关证明材料.

乙方提供:

1、营业执照复印件

2、经纪机构资质证书复印件.

参考资料：/www.civillaw.com.cn/search/?k=%u5546%u94FA%u8F6C%u8BA9&s=|0&_d_id=e66c11d64da4a67deef2e39c96ece8"target="_blank"title="中国民商法律网:商铺转让费如何合法又合理？">中国民商法律网:商铺转让费如何合法又合理？

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怎么评估商铺价格

一、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。二、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的3－10个可比案例。注意：重点强调的是可比性。三、建立价格可比基础——包括5方面内容： 1）统一付款方式； 2）统一采用单价； 3）统一币种和货币单位； 4）统一面积内涵； 5）统一面积单位。注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。四、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点： 1.毛租金＆净租金：