事关青岛未来！低效片区规划、旧村改造、交通路网建设热点问题官方详解！
8月25日，市自然资源和规划局薛洪利副局长做客民生在线直播室，围绕“土地节约集约利用专题”主题，与网民进行在线交流。在本次访谈中重点回答了网友最关注的热点片区规划、旧城旧村改造、道路交通路网建设的城建规划热点问题。关于热点片区规划
本次访谈中，广大市民网友对于城阳流亭机场片区、李沧区北站片区、老沧口青钢片区、沧口机场片区等热点低效片区未来发展规划都十分关注，薛洪利副局长也为大家进行了集中介绍——
据悉，有关流亭机场区域未来发展及后续利用问题，市、区两级均十分重视，邀请知名专家、学者进行了不同层面的讨论、研究，目前，城阳区自然资源局正在组织该区域控制性详细规划的编制工作。
青岛北站及周边片区的《李沧区青岛北站及周边片区控制性详细规划》已编制完成，近期青岛市自然资源与规划局将会同李沧区政府将按程序组织该片区控规公示，征求社会各界意见，敬请关注。
李沧区青钢片区改造已纳入青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动低效片区，由青岛城投集团作为土地开发整理单位。目前，李沧区政府会同城投集团正在结合规划内容开展招商工作。片区内规划有工业遗址公园、商业用地和居住用地。市自然资源和规划局将于近期组织青钢改造所在片区——《李沧区楼山河北片区控制性规划》的社会公示，敬请关注。其中广大网友关注的李沧区青钢遗址公园项目将由青岛城投集团负责开发建设。经了解，城投集团结合片区建设时序，正在优化完善青钢遗址公园设计方案。
碱厂片区开发建设由市财通集团负责土地一级整理，按照市政府城市更新和城市建设三年攻坚行动部署，具体开发企业将结合土地出让确定。
依据《李沧区楼山河北片区控制性详细规划(初稿)》，李沧区瑞金路两侧主要规划用地性质为新型产业用地、居住用地、商业商务用地及相关配套设施用地(具体以市政府批复的控规为准)，市自然资源和规划局将于近期组织片区控规社会公示，敬请关注。目前李沧区政府机关单位正结合招商情况，开展产业策划和城市设计，具体方案发布、动工时间暂时无法确定。
另外也有网友反映，西海岸新区虽然开发多年，但薛家岛片区的教育配套与医疗设施仍显不足，薛洪利副局长表示，根据西海岸新区城市规划，已统筹考虑了教育、医疗设施用地布局，并在规划中进行了落位，薛家岛街道范围内规划有五处医疗设施用地，分别位于维多利亚湾区域、衡山学府南侧、东江路东端、安子区域及老理工大学区域，以及规划有二十多处中小学等教育用地。
关于旧城旧村改造
随着青岛“两改”的推进，青岛主城区内所剩的“城中村”已经不多了，但剩下的也都是改造呼声最高的。在本次访谈中薛洪利副局长针对网友们提问最多的，市北河西剩余片区、李沧永平路片区、十梅庵片区等旧村改造进程进行了介绍。
市北区河西剩余片区改造项目已列入我市城市更新和城市建设三年攻坚行动，市北区政府正在统筹推进，开展了项目启动调查摸底等前期准备工作。下一步，市自然资源和规划局将积极配合市北区政府进行规划方案优化调整等，加快推进河西剩余片改造项目。
李沧区永平路片区纳入全市城市更新和城市建设三年攻坚行动北站及周边低效片区，积极予以推进。经了解李沧区政府，目前已启动曲戈庄、晓翁片区村庄改造前期论证工作。
其中，晓翁片区改造范围四至为:东至永清路、西至永平路、南至大村河北岸、北至永安路，主要包括晓翁村、西流庄、西流庄北村、永昌路15号，占地面积共计约29万平方米;该片区计划2024年启动改造，目前正在进行历史遗留问题梳理及片区控规调整等工作，力争2023年启动改造前的摸底、旧村改造方案编制等相关工作。
曲戈庄村计划2024年启动改造，目前正在进行历史遗留问题梳理及片区控规调整等工作，力争2023年启动改造前的摸底、旧村改造方案编制等相关工作。
板桥坊片区计划2024年启动改造，目前正在进行历史遗留问题梳理及片区控规调整等工作，力争2023年启动改造前的摸底、旧村改造方案编制等相关工作。
十梅庵旧村改造已纳入我市城市更新和城市建设三年攻坚行动。经了解，李沧区政府计划2023年启动十梅庵社区改造。
东南渠旧村改造已纳入我市城市更新和城市建设三年攻坚行动。经了解，李沧区政府正在开展摸底调查、经济测算和控规调整等工作，并计划2023年启动东南渠社区改造。
关于道路交通路网建设
近期，关于浮山隧道、重庆路快速路、唐山路打通规划等青岛道路交通路网升级大规划先后亮相，也备受广大市民网友关注!在此次访谈中薛洪利副局长也做了重点介绍。
访谈中有网友咨询浮山隧道何时能够开工，工期是多长时间?薛洪利副局长表示，为加强浮山前后交通联系，提高道路通行能力，我市拟建设浮山隧道，目前建设主管部门正在牵头进行公众参与和评估工作，听取公众意见。具体开工时间未定。
也有网友询问，重庆路要建快速路了!雁山立交桥会拆迁重建，还是改造。周边会拆迁吗?
薛洪利副局长表示，根据道路网规划，重庆路为南北向城市快速路。为加强我市南北向交通联系，提高重庆路通行能力，拟对重庆路进行改造提升，目前建设主管部门正在牵头进行公众参与和评估工作，听取公众意见。关于雁山立交改造问题，将会结合重庆路快速路及温州路改造等工程进行统筹论证，目前尚未最终确定，待确定后将会依程序进行社会公示，请广大市民网友及时关注。
另有李沧网友表示，唐山路建高架桥是不是会有噪音、粉尘污染问题?薛洪利副局长表示，目前建设主管部门正在牵头进行公众参与和评估工作，听取公众意见。在方案论证时将统筹考虑周边居民的意见建议，尽量减少对周边居民的影响。
另外，依据市政府批复的《青岛市中心城区道路网规划》，网友重点关注的延川路规划为城市次干路，道路红线宽度21米。其中金水路至合水路段，长约500米，我局已核发延川路打通工程(金水路-合水路)一期《建设工程规划许可证》。经了解李沧区城市建设主管部门，该项目已进场施工，正在进行土方整理等工作，目前已同步开展延川路打通工程(金水路-合水路)二期手续办理工作。
宜川路规划为城市次干路，道路红线宽度24米。经了解李沧区城市建设主管部门，宜川路打通工程已列入我市城市更新和城市建设三年攻坚行动计划，其中大崂路至唐山路段长约3900米，已建成通车，唐山路至区界段正在进行前期调研，下一步将积极与城阳区城市建设主管部门对接，争取早日启动建设。
另有网友建议，能不能将青兰高速双埠至河套段规划为市政快速路?薛洪利副局长表示，为提高青兰高速通行能力，快速疏解沿线区域及胶东机场车流，市交通运输局已经启动建设青兰高速公路双埠至河套段改扩建工程，工程西起河套立交，东至女姑口收费站，全线双向8车道，目前主线工程正在施工。关于该段改为市政快速路问题，将统筹考虑胶东国际机场交通疏解、片区发展需要及高速公路网布局等因素，结合交通流量分析综合确定。
关于热点地块未来规划
网友提问:请问辽阳西路南京路交接处，原圆鼎厂区地块什么时间出让?南京路热电厂听说也要快要搬迁了，搬迁后该地块有什么规划呢?
薛洪利:根据市政府批准的《青岛市市北区中央商务区片区控制性详细规划》，提及的元鼎厂区所在地块规划用地性质为商业商务、居住用地，南京路热电厂所在地块规划用地性质为供热用地。本年度，为加快推进区域城市更新、提升城市品质，我局与市北区政府、市能源集团等进行了对接，对南京路两侧开展城市设计，并对热电厂在内的辽阳西路以南区域开展规划论证。下一步，待方案完善后，有关规划成果将按程序组织社会公示、发布。
网友提问:杭州路灯具市场拆迁后如何规划?
薛洪利:依据市政府2018年批复的《市北区滨海新区南片区控制性详细规划》，该处规划为中小学用地，规划为扩建山东省青岛第十七中学。
网友提问:蚌埠路万科城多伦多小区北面规划建设保儿中学项目，请问现在土地征收是否已完成，什么时候开始建设?
薛洪利:根据2018年7月10日市政府批复的《青岛市市北区新都心片区控制性详细规划》(青政字〔2018〕37号)，您提及的区域规划用地性质为中小学用地、居住用地、文体用地等。根据市政府相关职能分工，旧城改造的前期运作主体为各区政府。经我局对接，市北区相关职能部门正积极推进该地块土地整理、房屋征收等相关工作。
网友提问:请问市中心医院以南开平路两侧居民楼已部分拆除，何时开工?规划用途是什么?
薛洪利:依据市政府批复的《青岛市市北区洛阳路片区控制性详细规划》，中心医院以南、开平路以北区域规划为医疗卫生用地，规划扩建中心医院。
网友提问:广昌路1号地块现在什么情况?旁边的瑞昌路155号北方金属厂有搬迁计划吗?还有瑞昌路175号、179号住宅楼。
薛洪利:依据市政府批复的《市北区滨海新区北片区控制性详细规划》，广昌路1号规划为18班初中、北方金属厂规划为一类工业用地兼容商业商务用地、瑞昌路175号规划为商业商务用地。瑞昌路155号规划为一类工业用地兼容商业商务用地、瑞昌路175、179号规划为商业商务用地。
网友提问:崂山实验二小对面，国信体育场建初中什么时候开建?
薛洪利:依据2020年市政府批复的《青岛市浮山新区(崂山片区)控制性详细规划》，国信体育馆东北角规划一处36班初中。经了解，目前崂山区政府正在开展土地整理等前期工作。
网友提问:李沧文昌路古城顶往西，大枣园小学东北，原有个相坛路小学，旧址未来如何规划?
薛洪利:依据市政府批复的《李沧区十梅庵片区控制性详细规划》，片区规划了四所小学和一处九年一贯制学校，满足规划人口入学需求。李沧区文昌路以西、十梅庵路以南原湘潭路小学旧址地块未来规划用地性质为居住用地
网友提问:李沧区枣山路、青山路和老鸦岭水库围合区域未来规划用途是建什么?
薛洪利:依据市政府批复的《李沧区李村中心片区控制性详细规划》，李沧区枣山路以南、老鸦岭水库以东地块规划用地性质为居住用地。经了解李沧区城市建设主管部门，正在结合周边现状开展前期论证。
在青岛买房哪个区比较合适？
青岛有市南区、市北区，李沧区，城阳区，崂山区，黄岛区，即墨区，一共七个区。 其中最繁华的是市南区，人最密的也是市北区。 未来最有发展潜力的是市南区、李沧区。市南区是青岛的核心的核心，沿海旅游资源丰富，地理环境好，加上金融业发达，自然非常有潜力。 别墅大师为你提供当地建房政策，建房图纸，别墅设计图纸; 别墅外观效果图服务，千款爆红图纸任你选：www.bieshu.com?bdfc青岛哪个区居住最好
【崂山区】 房价：20000-40000元/㎡ 崂山区被誉为“土豪聚集区”，因有着依山傍海的自然环境及多如牛毛的别墅产品而在青岛楼市版图上独树一帜。十几年前还名不见经传的崂山区，近几年在不少豪宅的“帮衬”下俨然成了青岛房价的制高点。其实说起崂山区，海岸线绵长且有山相伴，环境和空气甚至比市南区还要好，而且这里道路宽敞、交通便利，也难怪这几年诞生的新楼盘要价一个比一个贵。 人们喜欢住在崂山，无非是看中绝佳的自然环境，而金家岭金融新区的崛起，崂山区商业配套的完善更是让这里“镀了金”。青医附院东院区及青岛二中、青岛大学等多所学校的入驻，让崂山区的光环越发闪耀，这样一个片区似乎没有不喜欢它的理由，但残酷青岛有几个市区，哪个区发展比较好呀？
青岛有市南区、市北区，李沧区，城阳区，崂山区，黄岛区，即墨区。一共七个区。 个人看法，其中最繁华的是市南区。最穷的是市北区。人最密的也是市北区。 未来最有发展潜力的是市南区、李沧区。 市南区是青岛的核心的核心。沿海旅游资源丰富，地理环境好，加上金融业发达，自然非常有潜力。 市北区位于市南区的北边，基本集中了青岛市的穷人都住在这里。而市南区则是富人区，有钱的都在市南。市南市北是两个老城区。所以现状就是市北区已经人满为患，没有地盖新楼了。这个区的坏处就是拥挤，好处就是生活成本低。所以市北区，虽然是最穷的地方，却也坐拥便利。市北区之所以没有发展前途也是因为人多，市北区现在已经撑不了这么多的人口了，很买房趁现在？！解限、降利率利好频出一图了解2022青岛楼市新政
2022年前三季度青岛楼市新政不断，放松限购、降利率、购房补贴等政策，无一不在降低购房门槛，助力自住和改善需求。利率降至9年来最低，市区放松限购，有业内称目前是15年来第三次买房好时机。
购房群里还有不少首次置业的网友对现下楼市有些迷茫。今年政策不少，但有点眼花缭乱，现下到底是不是买房良机?
盘点了2022年青岛楼市政策，一起来看看!也许买房就有了答案。
利率:降息3次 青岛首套房贷利率13年来新低
今年1月20日，五年期LPR首次下调5个基点，但房贷加点较高，首套房贷主流利率普遍在5.35%，2月、3月房贷利率持续下调，但首套房贷没能低于5%。4月25日，央行下调存款准备金率0.25%，释放长期资金约5300亿元，紧接着多家银行调整房贷利率，首套房贷正式“破5”，达到了4.8-4.9%。这波降息引发了不小的震动，但也引起了购房者更多期待。
5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，青岛部分银行首套房贷利率调至4.4%。
5月20日，五年期LPR再次下调15个基点，降至4.45%，青岛各大银行迅速跟进，首套房贷利率调至4.25%。8月22日，5年期LPR再次超预期下调15个基点，由4.45调整至4.3%，青岛首套房贷利率达到4.1%，二套房贷4.9%，首套房贷款利率已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%!
除了多次降息，今年的限贷政策也做了调整。6月22日起，青岛非限购区实行认贷不认房。在中心城区市南、市北、李沧和崂山区(王哥庄街道以外区域)发放个人住房贷款，仍按现行住房贷款政策继续执行;其他城区发放个人住房贷款，对于无住房且无贷款记录或者无住房但有贷款记录且均已结清的居民家庭执行首套住房信贷政策;对于拥有1套住房且已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请贷款购买住房的可按首套执行;对于有一笔未结清的居民家庭按照二套执行，二笔以上未结清的暂停发放贷款。
笔者了解到，李沧区、崂山区和市北老四方片区三个新增非限购区目前仍执行认房又认贷政策。但也有银行表示，针对新放开的非限购区信贷政策“银行还在争取中”。
限购放松后的周末，李沧某售楼处
限购放松后的周末，市北某售楼处
公积金:降低门槛、提高额度、可提取用于付首付
青岛公积金今年也出了三次惠民政策。5月23日，青岛市住房公积金管理中心引发《关于进一步强化租购并举支持力度优化我市公积金政策举措的通知》，调整部分公积金政策。公积金申请门槛从连续缴存12个月缩短为连续缴存6个月以上;二手房公积金贷款期限与房龄之和由最长不超过30年放宽到最长不超过50年，贷款期限最长不超过30年;取消房龄与首付比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。政策调整后，购买首套住房的，首付款比例不低于30%;购买二套住房的，首付款比例不低于40%。该政策让公积金借贷准入门槛降低，延长了贷款年限，有利于二手老房使用公积金贷款。
6月15日，公积金再次发布新政，此次针对的是市民普遍关注的“最高额度”——“在青岛市购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为80万元;借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为50万元。购买家庭第二套自住住房的公积金贷款最高额度政策保持不变。”公积金贷款是市民公认的最划算的贷款买房方式，此番贷款额度的提高，给购房者带来的是真金白银的优惠。
8月31日，公积金再出新政，“自2022年9月1日起，在我市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。同时，阶段性放宽上述政策提取范围，2022年9月1日至2023年8月31日期间购买家庭(包括职工本人、配偶及未成年子女)首套自住住房并申请提取公积金支付首付款的，提取人范围放宽至购房人及其直系亲属(包括配偶、父母和子女)。”这是青岛公积金为支持刚性和改善性住房需求做出的又一惠民政策。
对于购房者最为关注的“商转公”问题，虽然执行时间尚未明确，不过关于商转公部分问题也已经有回复:组合贷中的商业部分、烂尾楼确定不能商转公。
限购、限售放松 目前只有市南区、老市北限购
青岛的限购政策在此之前执行为本市户籍家庭限购区限购2套，非本市户籍家庭(从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的家庭)限购区限购1套，限购区域为市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区。
今年6月3日，黄岛区和城阳区同日发布政策，全面取消住房限购政策，新增崂山区王哥庄街道为非限购区域，并且中心城区限购也出现放松——在中心城区(市南区、市北区、李沧区、崂山区)范围内出售已有住房1套或者多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。此次限购放松政策加速了城阳区和西海岸楼市的回暖，在限购放松和其他各项政策的综合推动下，6月青岛楼市成交量激增。
2021年6月-2022年6月青岛新房成交走势图
9月15日，限购再次放松!当天，青岛市住房和城乡建设局官方微信推送了一则《我市动态完善房地产政策》的消息，明确对现行房地产相关政策进行适度调整优化。其中提到继续实行限购政策的区域为市南区、市北区(原四方区域除外)，并明确对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。
此次限购政策放松对于市场的影响依然是立竿见影，限购放开首周末记者走访市北、李沧和市北老四方售楼处了解到，部分楼盘客流量上涨，其中不乏之前被限购的购房者前来购房。根据青岛网上房地产数据，限购放开后首周(2022.9.19-2022.9.25)青岛全市新房共计成3073套，环比前一周(1473套)上涨了108%，实现了“翻番”上涨，政策带来的利好正在发力。
今年限售政策也放松，3月3日即墨区限售政策率先松绑，由原来的取得不动产证书满5年，变更为新房网签后满5年，二手房拿证满2年即可交易。7月18日，山东省青岛政务网显示，青岛市住房和城乡建设局在回复市民提问时表示，在本市范围内，新建商品住房满5年方可上市交易，上市交易时限可以自合同网签备案时起算，二手住房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。
除了限购、限售、信贷、公积金等，部分区域还出台了落户、购房券、契税补贴、带押过户等，旨在“房住不炒”的原则下，利好真正的刚需、改善需求。有业内表示，目前房贷利率、公积金政策等各方政策都在支持自住需求，已经出现了不少到访量和成交量齐齐走高的“红盘”，尤其是改善客在积极行动，市场正在出现“以点带面”的回暖态势。目前开发商冲刺全年任务，9月出现了不少促销活动，折扣、直降、送车位等优惠非常多，当然也有部分红盘因为出货量大，出现了折扣收回、均价上涨的情况。在即将到来的十一假期，不出意外，将会出现一波看房潮，有需求的购房者不妨趁长假多多比较下。
文/制图 张亚梅
