重磅会议定调房地产，2023年这么干
中房网讯 （亚晨/文）12月15日-16日，中央经济工作会议在北京举行。会议总结了2022年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。
会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深。但要看到，我国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现，明年经济运行有望总体回升。要坚定做好经济工作的信心。
会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。积极的财政政策要加力提效，积极的财政政策要加力提效。产业政策要发展和安全并举，科技政策要聚焦自立自强，社会政策要兜牢民生底线。
而本次中央经济工作会议对于房地产的表述，主要体现在两处。
支持住房改善
一是，在“着力扩大国内需求”部分，会议提出“要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。
此次会议将“支持住房改善”列为第一内需，足以显示对住房消费领域的重视。而这一表述，与国务院近日印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中关于房地产的内容大体一致。
实际上，改善型需求一直是近年来的购房的主力。而未来的房地产市场能否企稳回暖，并对经济有所拉动，如何刺激改善型需求是重中之重。基于此，未来关于需求端的政策还有一定继续优化的空间。
首提“三保”
二是，在“有效防范化解重大经济金融风险”部分，对房地产描述的比较多。
会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
值得注意的是，“保交楼、保民生、保稳定”工作，也首次在中央经济工作会议上提出。
而“保交楼”一词，最早出现在7月份的中央政治局会议中。此后，央行发布保交楼贷款支持计划，向商业银行提供2000亿元再贷款，拟封闭运行、专款专用，用于支持“保交楼”。
做好“保交楼”工作，一方面可以避免一部分房地产项目烂尾所造成的民生问题，另一方面，做好“保交楼”工作也是守住不发生系统性风险的底线。因此，做好“三保”工作，将是未来房地产持续稳健的基础。
满足合理融资需求
最近几个月以来，满足房地产行业的合理融资需求，被多个主管部门反复提及。自“金融支持房地产16条”政策落地后，对于房企的资金支持力度明显加大。
此后，“三支箭”政策相继落地，为房地产释放大量资金。据中房网不完全统计，截至目前，大约有50家银行和各地分支机构，对80余家房企提供意向授信，授信总额超过3.5万亿元；8家房地产企业储架式注册发行总金额也已超过1200亿元；此外，披露股权融资意向的上市房企至少超过了20家。
房地产融资政策的松动，对于推动房地产行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况等方面都有着积极作用。
向新发展模式平稳过渡
2021年底的中央经济工作会议曾提出要“探索新发展模式”，此次会议则提出要“向新发展模式平稳过渡”。这也意味着房地产行业的新发展模式已经基本确立。
《丁祖昱评楼市》指出，一方面是既有市场又有保障的住房体系的建立，未来保租房、长租房等相关政策有望发力。另一方面，则是与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式的告别。
对此，中央财办有关负责人在接受新华社等媒体提问时表示，要抓紧研究中长期治本之策。要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“三高”模式。
房住不炒
另外注意的是，此次中央经济工作会议虽然对“房住不炒”也有所提及，但与此前相比已经出现了一些微妙变化，其体现的位置已经有所靠后，但这也表明“房住不炒” 未来仍将是中长期坚持的基准定位。
中国人民银行副行长刘国强近日表示，房地产对居民生活和财产、宏观经济循环和产业链稳定、政府财政、金融市场的影响，都不是别的产业可以比肩的。
刘国强指出，房地产是支柱产业，支柱不能大幅度摆动，非保持总体稳定不可。前期的宏观调控已经化解了大涨的风险，现在大跌已成为主要矛盾，亟需止跌。当然，也不能偏离“房住不炒”的定位，要以稳民生为落脚点，以稳市场主体为重要抓手，优化金融监管制度，加大金融支持力度。
王石表示「房地产市场不是结束了，而是刚开始」，是什么意思？未来房地产市场会是何走向？
根据王石的表述，房地产市场并未走到终点，而是新的阶段刚刚开始。这意味着未来房地产市场将会发生新的变化。实际上，房地产市场一直是一个高度关注的话题，因为它直接关系到国家经济的发展和人们的生活质量。所以，我们需要认真地分析未来房地产市场的走向，以便更好地做出决策。
首先，我们需要看到当前房地产市场的几个趋势。一方面，城市化进程不断加速，人口流动性增强，房地产需求量不断增加；另一方面，政府对房地产市场的调控力度不断加强，房价增长速度明显放缓。此外，随着新技术和新业态的出现，人们对房屋的需求和需求方式也在发生变化。
在这种背景下，未来房地产市场将会呈现出以下趋势：
首先，房地产市场将更加多元化和个性化。由于人们的需求和需求方式不断变化，未来房地产市场将更加多元化和个性化。例如，有人喜欢购买大型公寓，有人喜欢购买小型公寓或公寓式酒店，有人喜欢购买别墅或豪宅等等。同时，一些创新型企业也将会进入房地产市场，通过技术和业态的创新来满足消费者的个性化需求。
其次，租赁市场将会得到更多的关注和发展。由于房价较高、购房难度大，未来越来越多的人将会选择租房。这也将促使租赁市场更加完善，例如提高租赁房源的数量和质量，降低租赁成本等等。同时，政府也将会加大对租赁市场的扶持力度，例如加大对租赁市场的税收优惠政策等。
第三，房地产市场将更加注重品质和服务。随着人们对生活品质的要求不断提高，未来房地产市场也将更加注重品质和服务。例如，房地产开发商将更加注重建筑设计和环境布局，提高住宅的品质和环境质量；同时，开发商也将更加注重售后服务，为业主提供更加贴心的服务。
总之，未来房地产市场将会更加多元化和个性化，租赁市场将会得到更多的关注和发展，同时房地产市场也将更加注重品质和服务。我们需要认真分析这些趋势，并制定相应的策略，以便更好地适应未来房地产市场的变化。
中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型
2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。
楼市拥抱新周期
国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。
58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。
经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。
经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。
现房销售推动转型
在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。
近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？
中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。
不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。
对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。
波动性弱复苏
近日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。
全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。
倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复。
张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。
中国房地产还能撑多久
1、有一套房子，对几千年来都希望“安居乐业”的中国人来说，有多重要不言而喻。房地产虽然才发展30多年，但是规模之大有目共睹。大家近年来无论有房无房，对于房价的一举一动都相当关注，特别是中央出台的一些房地产新政策，可是会直接影响到房价。那么中央对房价最新消息是什么样的？
2、今年7月份以来，多个房产热点城市都纷纷出台收紧房地产的政策。7月22日国家首次正面提出，运用"司法手段"严格控制房价，更严厉打击炒房现像。以前只是警告一下，现在恐怕会纳入法规法律，以后炒房客将直接挑战法律红线。
3、我国的住房空置率一向过高。2015年我国住房空置率已经高达26%左右。现在5年过去了，住房空置率绝对只多不少。再看看国际标准，一般来说10%~20%的住房空置率已经是危险区间。
4、目前房地产市值高达65万亿，牵一发动全身，大涨大跌的概率非常低。2020年下半年开始之际，楼市已经逐年回暖。但是政策调控下刚性需求优先，保持房价稳定是首要任务，一些地方的抵押房贷利率甚至下降了。经过这番调整，相信房价下跌已经指日可待，至少房价也不会再像以前那样疯狂上涨，动辄翻一番了。
二、中央政策对待2020房价
1、一年一度的中央经济工作会议于2019年2月10日到12日举行，其中会议重申“房住不炒”全面落实因城施策。
2、内容指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
3、这跟去年的情况完全一样，仍然可以理解为楼市的好消息。政治局会议不提及，是中性偏好。中央经济工作会议会重申，但不影响未来几个月楼市政策走向宽松。最近深圳等城市的楼市调控，已经呈现这个态势。
4、进入2020年以来，我国多个城市信贷政策收紧，对当地房地产市场产生了不同程度的影响。以北京为例，2020年银行首套与二套房的利率纷纷取消了折扣优惠。从去年5月开始，二套房利率调整为上浮20%，从去年9月开始，首套房利率陆续调整为基准或上浮5%。首套与二套利率双重上浮。这些政策都是为了避免炒房。
官方频表态，这次势必要房子凉下来？
买房要花费我们人生中大部分的积蓄，我们每个人都心知肚明房价很高，就连官方都看不下去要加强监管了，媒体也开始频繁调侃，所以答案显而易见。不过总有专家高唱价格不贵的理论，很多不沾边的角度也能牵扯过来，因此多少显得有些牵强，甚至有些言论听起来就觉得很尴尬，比如“低房价不利于家庭奋斗”之类的有很多。那么，这些理论从哪里的，为什么专家要为楼市站脚助威呢?
俗话说，无利不起早，一些专家受聘与房企，自然要帮金主说话。而且，专家学者属于高收入人群，购买力很强，所以在他们眼中可能确实不算贵。再加上，专家们入市比较早，手里兴许不止一套房子，如今还会利滚利，所以自然也就不希望房价会回落了。
但价格到底高不高并不是专家说了算的，而是要听大多数群众的呼声。都说现在是买房难，卖房也难，想买的买不起，想卖的卖不掉。尽管很多地方不落反升，但并不排除是“有价无市”的。靠买房轻轻松松大赚一笔的时代已经终结了，一夜暴富的美梦也或将就此彻底破灭，降价卖房真的会成真吗？
从书面要求来看：仅今年上半年，官方发言人就多次在一些重要会议上表态：“房子是用来住的，不是用来炒的，中国不能再靠房地产拉动经济”，官媒也发文给楼市定调：过去国家对房地产的定位是支柱产业，房地产的作用是发动机，而现在房地产是稳定器。
从实际举措来看：一方面是限售限购、收紧资金流向，另一方面是加大对保障性住房的扶持力度。因此多地的开发商日子并不好过。高价卖不出，降价太多又不允许，资金回笼成问题，贷款批不下来，之前借的还要还，真可谓是骑虎难下，苦不堪言。
可以看出，官方对楼市监管的态度是很强硬坚决的，这次势必要让过热的城市“凉”下来。虽是要回落，但也要有章法的回落，走势要牢牢掌握在“操盘者”的手里，不能失控。因为下达调整措施的最终目的并不是要让房子变为“葱价”“菜价”，而是要趋于平稳。在楼市的调整过渡期间，“稳中有降”或“稳中有升”都是被允许的，只要波动幅度在正常的小范围内就可以。
具体到某一个城市来说，优势走向的分歧会越拉越大，这具体是要看当地的人口和落户要求。比如像近期势头较好的部分二三线城市，由于人才落户的敞开，人口流入量也是猛增，带动了房价的浮动。而像最近以“菜价”而闻名的四五线小城：鹤岗、乳山之类的城市，由于人口流出量大，过多库存无人消化，很可能会有所回落，也不排除这样的小城会越来越多。
6月份以来，新一轮的楼市调控收紧正在有条不紊的进行，西安、武汉、合肥、长沙、苏州等相继升级措施，有的是因为房价涨幅突出被点名随即做出的行动，有的纯粹是主动为之，说明各大城市对此次“住房不炒”的领悟很深刻。
总而言之，未来会不会降价卖房具体要看城市，回落是可以预见的，但也不要期望会回落太多。可以肯定的是，只要安然度过过渡期，未来便不会再出现大涨大跌的情况。楼市从两年前呼吁的“要抑制房价上涨过快”，到如今的“部分地区要抑制房价回落过快”，就很能说明这段时间的“一城一策”还是效果显著的。
中国房地产像一个身患重病的病患，而各地方政府部门就是主治医生，下达的措施就是修复房地产行业的良药。当下的房价是用了20年的时间才起来的，因此不会只用一朝一夕就药到病除，术后的伤口愈合过程中也许会有些“痒”，但也离痊愈越来越近了。这时候，要加股还是要下车，该尽早决断。
