进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作
7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》提出，要充分认识基础设施REITs的重要意义。“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。
《通知》明确，加强投融资机制创新。鼓励重点领域项目原始权益人用好基础设施REITs模式，开展投融资创新，打通投资合理退出渠道，形成投融资闭环，推动企业长期健康发展。探索结合本地区实际，加强项目和行业优化整合，提升原始权益人资产规模和质量。深化投融资体制改革，多措并举吸引社会资本参与盘活存量资产，促进“两新一重”和补短板项目建设。
以下是全文：
国家发展改革委关于进一步
做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知
发改投资〔2021〕958号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“‘十四五’规划《纲要》”），以及我委与中国证监会联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“40号文”）等要求，进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）试点工作，现就有关事项通知如下：
一、不断深化认识，加强支持引导
（一）充分认识基础设施REITs的重要意义。“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。
（二）结合本地实际加大工作力度。各地发展改革委要充分发挥在发展规划、投资管理、项目建设等方面的经验，做好项目储备，加强协调服务，帮助解决问题，促进市场培育，充分调动各类原始权益人的积极性。鼓励结合本地区实际情况，研究出台有针对性的支持措施，促进基础设施REITs市场健康发展。
（三）加强政策解读和宣传培训。采取多种方式加强政策解读，总结推广典型经验，宣传推介成功案例，推动有关方面充分认识基础设施REITs的重要意义和积极作用。组织开展多种类型的业务培训，帮助有关部门、地方政府、原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、中介机构等，掌握和了解与基础设施REITs相关的政策法规、管理要求，进一步熟悉基础设施REITs的操作规则，不断提升参与试点的意愿和能力。
二、加强项目管理和协调服务
（四）加强项目储备管理。及时梳理汇总本地区基础设施REITs试点项目，将符合条件的项目分类纳入全国基础设施REITs试点项目库，做到应入尽入，未纳入项目库的项目不得申报参与试点。督促有关方面适时更新项目信息，动态掌握入库项目进展，及时剔除不符合要求的项目，切实保障入库项目质量。
（五）推动落实项目条件。对纳入项目库的意向项目，要结合发展需要和项目情况，推动做好相关准备工作。对储备项目，要及时掌握项目进展，与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所、有关行业管理部门、有关行政审批部门等加强沟通，依法依规办理相关手续，帮助落实发行基础设施REITs的各项条件。
（六）充分发挥政府投资引导作用。用好引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项，支持回收资金投入的新项目加快开工建设，促进形成投资良性循环。在安排中央预算内投资、地方政府专项债券时，对使用回收资金投入的新项目，以及在盘活存量资产方面取得积极成效的项目单位，可在同等条件下优先支持，充分调动盘活存量积极性。
三、严把项目质量关
（七）规范编制申报材料。督促指导项目原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等有关方面，严格落实本通知规定，按照统一的申报要求，认真编制项目申报材料。项目申报材料应真实、完整、有效，不得存在虚假记载、误导性陈述、重大遗漏等情况。
（八）切实保障项目质量。严格按照试点有关政策规定、项目条件、操作规范和工作程序，坚持标准、宁缺毋滥，认真把关申报项目质量，成熟一个、申报一个。项目申报工作要对各种所有制企业、本地和外埠企业一视同仁、公平对待。优先支持贯彻新发展理念，有利于促进实现碳达峰碳中和目标、保障和改善民生、推动区域协调发展、推进县城补短板强弱项、增强创新能力等的基础设施项目。
（九）提高申报工作效率。各地发展改革委要在严格防范风险前提下，切实承担责任，优化工作流程，及时向我委申报项目，不符合试点条件和要求的项目不得申报。如相关省级发展改革委向我委申报明显不符合要求且情况比较严重的项目，我委一定时间内将不再受理该省级发展改革委项目申报。我委将持续完善工作程序，进一步提高工作效率，及时将有关项目推荐至中国证监会、沪深证券交易所。
四、促进基础设施REITs长期健康发展
（十）引导回收资金用于新项目建设。引导原始权益人履行承诺，将回收资金以资本金注入等方式投入新项目建设，确保新项目符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。加强跟踪服务，对回收资金拟投入的新项目，协调加快前期工作和开工建设进度，尽快形成实物工作量。对原始权益人未按承诺将回收资金投入到相关项目的，要及时督促落实。
（十一）促进存续项目稳定运营。推动基金管理人与运营管理机构健全激励约束机制，提高运营效率，提升服务水平，保障基金存续期间项目持续稳定运营。引导运营管理机构依法合规运营，处理好基础设施项目公益性和商业性关系，切实保障公共利益，防范化解潜在风险。
（十二）加强投融资机制创新。鼓励重点领域项目原始权益人用好基础设施REITs模式，开展投融资创新，打通投资合理退出渠道，形成投融资闭环，推动企业长期健康发展。探索结合本地区实际，加强项目和行业优化整合，提升原始权益人资产规模和质量。深化投融资体制改革，多措并举吸引社会资本参与盘活存量资产，促进“两新一重”和补短板项目建设。
五、加强部门协作和政策落实
（十三）加强与相关部门沟通合作。各地发展改革委要与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所密切协作配合，加强信息共享，共同稳妥推进试点相关工作。加强与本地区行业管理、城乡规划、土地管理、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门沟通交流，协调解决项目推进过程中存在的问题，促进形成工作合力。
（十四）抓好政策贯彻落实。严格落实40号文，以及国家发展改革委、中国证监会相关工作要求，确保试点工作稳妥推进。不得出台不符合40号文等精神的配套文件，不得违反40号文等明确的规则、规范、条件和程序推荐项目。对向不符合40号文等精神的项目提供发行基础设施REITs相关服务的中介机构，及时进行提醒和约谈。
自本通知发布之日起，基础设施REITs试点项目申报等有关工作依照本通知执行。
特此通知。
附件：基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求
国家发展改革委 2021年6月29日
发展REITs的意义是什么？
在我国发展REITs不但有利于满足投资者的多元化投资需求，而且对资本市场的发展，甚至是房地产业的发展都将产生深远的影响。
1．增加资本市场的投资品种，促进资本市场平稳运行。REITs的推出将增加资本市场的投资产品，完善证券市场产品结构，促进资产管理行业的平衡发展。
2．有利于从机构投资者的角度为房地产市场树立合理的价值标杆。REITs代表着资本市场上中长期投资者对房地产市场的价值判断，REITs成立以后，以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，促使投资者关注房地产的租金回报，引导房价理性回归，促进房地产市场的稳定健康发展。
3．REITs能够改善我国房地产的资金结构，完善政策传导机制，促进房地产平稳发展。长期以来我国房地产开发资金的主要来源是商业银行,这种以银行贷款为主的融资方式使房地产开发很容易受金融政策的影响。房地产业自身缺乏稳定的资金来源，房地产开发也就很
难稳定。而REITs能为房地产开发提供一定的较为稳定的资金供给，有利于房地产市场的稳定发展。同时REITs对利率等宏观经济指标具有很强的敏感性，不仅能够反映房地产业真实的宏观需求，还有助于打通政策对房价的传导机制，这些都有利于我国房地产市场的持续稳定发展。
做基金时，REITS基金指的是什么呢？
REITs，是指“房地产投资信托基金”，它是一种投资基金，向投资者发行收益凭证，筹集资金投资于房地产，并向投资者分配投资收益。REITs全球市场的发展我们的工作和生活与房地产的发展密切相关。办公楼、购物中心、高速公路、工业园区等都属于房地产的范畴。环顾世界，REITs它起源于美国，后来发展到40多个国家和地区，如澳大利亚、日本、新加坡和香港。自诞生以来的近60年里，基础资产逐渐从商业地产扩展到交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模超过2万亿美元。
REITs推出对宏观经济的发展具有重要意义，可以帮助企业快速收回资金，振兴股票资产，为市场注入新的驱动力。此外，降低了投资者参与房地产投资的门槛，具有流动性高、回报相对稳定、安全性强的特点。基础设施投资基金（REITs）根据公告，资者，根据公告，9家公开发行REITs面向公众投资者的发售原本计划是卖两到三天，但一上午时间，所有发售全部超募，将开启比例配售。
如博时基金、富国基金等公募基金REITs公众投资者出售的份额已超过15倍，预计最终配售比例可能低于5%，平安基金、东吴基金等相关产品的最终配售比例可能低于10%。目前，国泰君安资管理“张江REIT”认购倍数接近10倍；中国银河证券分行网上销售REITs近7亿元。REITs一般指房地产信托基金，是基金的一种形式，主要投资于房地产市场，收入来源取决于投资的房地产租金和管理费。
REITs对A股票投资者不熟悉，但香港股市已经成熟。目前，香港股市有11个REITs，年化收益率在10%以上。目前国内发行的这9只公募REITs产品主要投资于仓储物流、绿色环保、高速公路、工业园区等基础设施。本次发行的9只公募REITs，是一种封闭式基金，投资资产是一个具有一定现金流的基础设施项目，通过这些基础设施项目的持续经营获得持续稳定的现金流回报。由于是基金，目前参与了这9只公募REITs有两种方式，即场外和场内认购。场外认购就是在基金平台和代销机构认购，就像普通购买基金一样，但这个公开发行REITs是封闭只封闭的基金。一旦认购完成，将有一个封闭期，认购和赎回将不再开放，只能在二级市场交易至少20年。
首单过审！保租房REITs破冰，租赁行业或轻装上阵谋发展
7月11日，首单保障性租赁住房（简称“保租房”）基础设施公募REITs（即不动产投资信托基金）项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新基金”）项目获深交所通过，引起业界广泛关注。
这是自2021年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。对于租赁行业而言，其将带来哪些影响？又有哪些问题需要厘清？
7月11日，市场上首单保障性租赁住房REITs获得交易所正式批准。 图/IC photo
首单保租房REITs获深交所通过
深交所信息显示，红土创新基金项目已于7月11日获深交所审核通过。这也是市场上首单通过的保租房REITs项目。
资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划名称为“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。据悉，此次深圳市人才安居集团报送的保租房公募REITs项目，分布于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，4个项目建筑面积合计13.43万平方米，共1830套保障性租赁住房。
对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，旺盛的市场需求是支撑保租房公募REITs成功发行的基础，首获通过的该单REITs选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，既体现了底层资产布局、类型、规模，作为运营保租房公募REITs表现的前置因素，亦是旺盛、长期持续的市场需求的表现。
出租及续约方面，资料显示，上述4个项目运营时间虽未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。从出租率看，4个项目均已达到较高出租率，截至2022年3月31日，其保租房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。从现有租约租赁期限看，4个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%。
“保租房项目基本均能够在短期内达到稳定运营。”赵然指出，此单保租房公募REITs的成功发行，对于保租房稳定性、增长潜力的问询进行了有力释疑。事实上，根据住房租赁行业特性，项目实际开业后3-6个月即可完成70%以上的房源招租（即出租率达到70%以上），运营1年后基本可以达到出租率稳定的状态。
除了项目租约稳定外，赵然还表示，保租房的运营管理机构能力，也是保证REITs收益率的关键。一般来说，基金管理人都会聘请外部或内部运营管理机构，由其提供标的项目的运营管理服务；而运营管理能力，主要是指收益率的创造和提升能力，具体包括市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力等指标。
政策暖风频吹，保租房REITs破冰
发展保租房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保租房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。
而保租房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了保租房的发展规划目标后，政策层面早已显现出对于保租房市场的支持意图，尤其加大了金融支持力度，以促进形成住房租赁市场的长效机制。
今年5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。《通知》提出，保租房发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保租房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居。
《通知》发布当日，首批两只保租房REITs率先上报，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新基金分别于上交所、深交所报送申请材料。7月7日，上交所信息显示，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金处于“已反馈”状态。
在此背景下，红土创新基金项目于7月11日获深交所通过，这是自去年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。
景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，如果没有大的意外，红土创新基金的这只公募REITs，也将成为国内首只成功发行的保租房公募REITs，对行业影响深远；希望未来有更多的保租房进入到公募REITs的市场，同时，为了能够促进长租房行业的发展，也希望市场化租赁住房能进入到公募REITs发行。
有望形成可持续商业闭环模式
值得一提的是，作为ABS（资产证券化）的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不同寻常的意义。住房租赁模式是否会在资本市场大放异彩？与此同时，对于轻资产公寓运营企业来说，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局？还有哪些问题需要厘清？
“从国外的经验来看，房地产领域很多自持的、运营型的物业，包括酒店、养老、文旅、商业、写字楼等，都可以进入公募REITs领域，实现资产证券化。这也是很多开发企业和投资机构的退出路径，希望未来中国的公募REITs能够向房地产更多领域开放，实现开发、投资、运营、退出的一个完整的行业闭环。”胡景晖如是说。
赵然指出，保租房公募REITs对于我国住房租赁行业发展来说，能够使住房租赁企业“轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式；同时，公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。除此之外，公募REITs的扩募机制，也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展壮大。
“随着公募REITs的陆续落地，资产持有方及基金都会越来越意识到运营能力的重要。而轻资产管理公司的核心模式就是输出运营能力。因此，公募REITs或将进一步拓宽轻资产模式的输出面。”赵然分析称。
不过，在房东东公寓学院创始人全雳看来，尽管很多长租企业将一些租赁住房申请为保租房，或者已经成为保租房，但真正能达到发行保租房REITs门槛的却很少。因此，全雳建议，在稳房价、稳预期、保民生前提下，开发建设运营保租房是非常关键的一个举措。对于从事租赁住房的运营机构而言，建议给予更多资金和政策扶持。
