购房新政策下来后，手中的二手房该不该即刻出手，换购新房？现在好纠结，到底该不该卖掉二手房？？
20%的税确实让卖二手房负担重了，问题是你现在的二手房要卖的话，在你预想的价格能尽快出手吗？换新房的话你又找到合适投资的楼盘项目了吗？
个人觉得当政策具体实施后，二手房的价格会略微上涨，但市场不会那么好了。
7月上海二手房成交量大涨36% 投资客开始抛售房产
经过三个月的低迷与回调,上海二手房市场成交量在7月再度冲高。据信义房屋数据,2016年7月上海二手房共成交3.85万套,较上月环比上涨36.6%。全市二手房成交总金额889.6亿元,环比上月增长39%。成交均价微涨,为2.79万元/平方米。
投资客抛售两套房
在刚刚过去的7月,林先生已经将自己在上海市长宁区伊犁路的一套50平方米的房子售出,总价275万元,“成交很快,一挂出去就有买家上门,而且也没有还价。”林先生说,自己在上海做生意多年,名下持有8、9套房产,从去年到现在,房价一路飙涨,自己所在伊犁路区域,均价从一年多前的3万多元/
平方米上涨到现在的5万多元/平方米,“我已经有些看不懂了,担心市场有泡沫,我手头的房产较多,总是持有怕后市存在风险,所以想先卖掉1、2套。”林先生说,好在出售的过程很顺利,一挂出就有买家接盘,自己又欣喜又意外。
数据显示,在年初的1月和3月,上海二手房成交量曾达到惊人的4.6万套和5.7万套,然而随着3.25新政的出台,4月的成交量大幅下滑到2万套水平,5、6月份也是在低位徘徊,成交量分别为2.3万套和2.8万套。
上海
太平洋房屋副总经理王超称,3.25政策出台以后,4、5、6月份的成交量都很低迷,从3月的5.7万套下滑至2万多套,价格也出现5%左右的微调,这一阶段市场转为观望,需求是被抑制的。而到了7月,政策的消化期已过,市场再度活跃,此前被压制的刚需、改善型需求被释放出来,加上7月上海土地市场单价、总价最高地块频出,加剧了市场的恐慌心理,出现了恐慌性购房的行为。
“怕涨价”:地价走高刺激买家入市
太平洋房屋
浦东金桥门店经理方波表示,7月他们门店成交了10多套房源,业绩上涨了40%-50%,“外环外的地价都拍到3万多了,我们这儿的房价才4万多,所以客户会选择出手。”方波说,8月的行情会比7月更好,市场行情将持续走高。
中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸称,7月上海二手房市场出现“淡季不淡”的行情,且交易量增幅超出预判。目前市场置换需求占据重要比例,买家往往是卖掉一套或者两套原有房屋去购置新房。因此从新房市场来看,7月中高端项目有不错表现,7月一、二手市场保持了很好的协调性。
“尽管7月成交量比较大,但是价格还是保持稳定。主要成交集中在中低价位段产品,结构性变化下均价没有出现大幅波动。”刘天旸说,7月二手房市场成交活跃,一方面是活跃的土拍市场提高了买家的未来预期。另外,7月新房市场供应减少,“一房难抢”使一些急于入市的客户转投二手房市场。最后,原先固有认知7
月是传统淡季,但是今年7月出现“淡季不淡”的行情,让很多客户始料未及,有些买家唯恐到“金九银十”楼市会变得更好而错失入市良机,故在此预期下不如提前入市。
中原地产中远两湾城的中介业务员张硕也称,7月市场明显比前两三个月好很多,整个中远两湾城片区成交了40、50套房源,原来出价580-590万元的两房现在出价在600万元,房型好的两房房源基本卖空了。
再出新政空间不大
王超说,照目前的情况看,预计8月二手市场仍会延续7月的火热势头,成交量仍然会保持在3.5万-4万套的水平,如果接下来连续三个月成交量维持高位,价格将会再度上涨,“所以我们也很担心,如果市场持续过热,不排除到了10月份再出政策的可能。”不过王超同时表示,3.25政策已经堪称史上最严厉调控政策,再出台新的政策,操作的空间已经不大。
房多多联合创始人曾熙表示,上海作为一线城市,成交量持续上升是必然的。即便是在比较低迷4、5、6月份,上海二手市场的成交量也是呈现逐月回升状态的,由于新房的供应量比较小,大量的成交转移到二手市场,随着政策被逐步消化,造成7月成交量的爆发。“从我们目前监测到的情况看,房东的加价比例在增加,在交易前临时跳价的比例也在增加,在局部区域比如拍地的区域,价格是在明显往上走的,所以未来价格上行的压力是很大的。”
曾熙说,7月的市场情况将成为未来几个月的常态,预计8、9月份市场会持续向好。
宝原地产宝山区域总监张燕介绍说,尤其是7月中旬以后,客户购房的欲望非常强,不再犹豫了,看过几套之后就能下定,而前面两三个月都是在观望的。因为土地市场火热,很多客户担心到了9、10月份房价还会涨,所以纷纷出手,“价格总体稳定,有些微涨,谈价的余地已经不大。”
严跃进表示,应该说7月上海二手房交易非常热,这和一手房的市场走势基本类似,体现了淡季不淡的效应。这有几个原因。第一是房价持续上涨的背景下,后续是否会出政策还是比较担心的,这个时候对于此类二手房市场的判断就会比较一致,即积极认购此类二手房非常有必要。第二是持续的高单价、高总价地的现象,使得二手房跳价的现象比较多,这个时候购房者也会积极认购。第三是随着7月份新盘的供应,会使得房东急于抛售二手房,进而换购新房。二手房热是一个很大的信号,意味着此前“3.25新政”后上海房地产市场热度依然不减。所以要警惕下半年突然收紧政策的可能。否则目前部分房源陆续步入到4万元/平方米的均价,将是倒逼各类新政策的继续出台。
（以上回答发布于2016-08-08，当前相关购房政策请以实际为准）
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请问谁能提供关于二手房产生或兴起相关之类的文章
二手房产生:深圳新版二手房合同对二手房市场产生影响
深圳新版二手房合同对二手房市场产生影响
从8月1日起，我市二手房买卖正式启用新版合同，这无疑将使买卖双方通过“阴阳合同”规避税收、中介“吃差价”等行为得到有效遏制。随着政府部门对房地产市场调控力度的加大，房地产市场出现怎样的变化？新版二手房合同的推出，将对二手房市场产生怎样的影响？本报记者就此对多家房地产中介进行了明察暗访，揭示了市场中介、消费者和有关专家等方面的反响。希望能为读者了解我市二手房市场动向提供参考。
“最近到我们这里买楼的人少了许多，一般也只是问问价。相比之下，放盘的业主明显增加，但房价相比前期基本持平，一些好盘大房甚至轻微上扬。”记者近日在罗湖、福田多家房地产中介听到业务员对二手房市道的描述。实际上，自7月份以来，我市二手房交易量明显下降，而自8月1日起，2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》正式启用，使二手房市场的观望之风日渐浓厚。
对于众多业主和买房者，新版二手房合同是心理上一道迈不过去的槛。“尽管明面上新版合同只是为打击‘阴阳合同’、规范二手房交易而出台的法律工具，但它为政府或将出台的以评估价格为基准的个人所得税征收提供了技术支撑。后续政策的不明朗，使二手房交易放缓。”业内人士表示。
中介更愿执行新版合同
近日，记者以买房者的身份前往我市多家房地产中介暗访，发现大多数中介已按新版合同有关款项介绍房源。
过去，房地产中介门前挂出的广告内容，仅有楼盘名称、面积、总价、朝向、装修情况等。记者在部分中介采访时发现，因配套新版合同中新增了内容，其广告中增加了学位、房产所带户口、销售单价、土地使用年限等内容，每个广告还增加了市物价局的投诉电话。百年创道房地产公司华强北分公司的中介人员告诉记者，过去的合同对房产的描述很笼统，往往出现货不对板的情况，引发买卖双方纠纷。新版合同对房产的状况描述得很规范，包括房产的装修、屋内的家私家电等物品都写进了合同，对中介和卖方更有约束力，对买方的保障力度更大了。
国土等部门有关人士表示，长期以来，二手房市场中介公司为牟取暴利，买卖双方为规避税收，添加“霸王条款”，设置“合同陷阱”，签订“阴阳合同”等违法违规现象屡见不鲜。新版二手房合同的出台，就是为了避免中介在买卖双方不知情的情况下“吃差价”，杜绝通过“阴阳合同”规避税收等行为。
记者在多家地产中介以“规避税收”为名，询问能否签订“阴阳合同”，得到的答复是“很难”。现在，二手房交易过户，必须由中介公司通过“深圳市二手房网上交易系统”打印新版合同，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。“关键是‘阴阳合同’让买卖双方的利益都得不到保障，我们的操作风险也加大。”一位置业顾问这样告诉记者。
买方有了更大议价空间
“现在的生意远没有前几个月红火了，这样的情况从7月上旬便开始了，近半个月我们铺面甚至只成交了几个租房项目，大多数买房者只是来问个价钱就走了。”近日的一个夜晚，景新花园景泰市场下一家地产中介门前，几名业务员守候在店外，遇有人在广告栏前驻足，便立即上前询问购房意向，结果大多只是递上一张名片了事。
由于成交稀少，一些地产中介表示会在交易中采用新版二手房合同，“但我们铺面到现在也没有打印过一张新版合同，没有交易咋签合同啊。”
世华地产最新的成交统计显示，7月我市二手房成交全面下降，比6月下降约50％，各区下降最多的为南山，下降64％，最低的罗湖区也下降30％。中原地产南山区域的统计显示，7月二手房成交量比6月下降4成。
对于二手房交易量的下降，业内人士认为，首先是深圳房价连续10个月攀高，特别是上半年大涨后，买盘接手的减少，市场转冷。另一重要因素是，政府面对楼市过热，出台了一系列包括整治房地产市场秩序、限制外资购房、规范商品房销售、启用新版二手房合同、发布2007年深圳住房建设计划，以及中央加息、减利息税和收紧信贷等，从行政、信贷到税收，招招剑指高房价，市场对未来更严厉政策的不明朗预期，所以二手房市场进入整体观望期。
“楼市在观望期，买方就有了议价空间，你们在这个时候与卖方谈价可以争取对方便宜点出手。”地产中介业务员李先生这样鼓励记者看盘买楼。他同时表示，目前议价空间较大的是100平方米、三房以下的房子，但品牌楼盘、或120平方米、四房以上的房子较难议价。“很多都是投资客买的房拿出来卖，没有达到他们心目中的利润空间他们不会急于脱手，他们同样也在观望。”李先生说。
市场是否出现“拐点”尚待检验
新版二手房合同实施后，此前一系列政府调控措施形成积累效应，加上对以评估价格为基准征收20％个人所得税等更严厉政策出台的不明朗预期，使二手房乃至整个楼市交易量下降。有业内人士表示，深圳楼市“拐点”已经到来。恰逢此时，中原、世华两家机构发布的市场报告，称7月全市新房和二手房成交价比6月下降5.8％和3.6％，似乎更印证“拐点”之说。
但记者在各大地产中介采访时，看到另一个有意思的现象：几乎十有三四的中介店铺前，都挂出“招聘”的牌子，招聘对象主要是分行经理、置业顾问。
交易量下降、楼市出现“拐点”还在扩大销售队伍？一位中介透露玄机：“前期楼市大涨，中介公司都获得巨额利润，支撑眼下淡季的各项成本没有问题。关键是我们内部仍然看好楼市在观望期后的回弹。虽然不大可能出现上半年那样的大涨，但交易量回升肯定没有问题。因此，公司管理层采用的是增员备战策略。”
业内人士表示，看楼市有没有降价，不能看几个中介机构报价降了就说全市都降了。它有一个数据统计模型，有科学、规范的统计，要对全市所有楼盘进行系统统计。目前，还不能肯定地说“深圳楼市全线降价”。而且，3％—5％的价格下降，与前期两位数的涨幅根本不能同日而语，只能理解为“楼市观望期的价格轻微波动”。
专家指出，在目前房价下，投机风险很大。同时，政府调控楼市的手段也日益成熟，新版二手房合同等政策的出台，说明政府可适时灵活运用行政、税收、信贷等调控手段。从根本上讲，只有在生产领域增加住房的供应量，从流通领域打击暴利炒卖，才能赢来健康发展的楼市。
小型房产中介面临生存危机
到今天为止，深圳新版二手房合同示范文本已启用10天了。记者连日来走访多家中介公司了解到，新版合同的启用对二手房市场带来一定影响，几乎所有受访中介均出现成交量萎缩的现象，个别中介公司甚至没有做成一笔交易。
业主急于出手降价放盘
“自从启用新版合同后，公司的二手房成交业务几乎停止了。”福田区景田北一家中介公司的业务人员告诉记者，要在平时，这个时候早已做成十多单生意了。这位中介人员说，同行几乎都面临同样的问题。
这一说法，记者从其他中介公司时得到了印证。罗湖区北斗路一家中介公司的负责人黄先生表示，一个多星期以来，公司总共才成交了一单。“成交量大大减少，大部分买家出于对政策不明朗的顾虑，普遍保持观望态度，迟迟不肯出手。”黄先生分析说，8月份以来不少住家客都坚持观望态度，而一些投资客在面临客源少的情况下，更是不敢贸然投资。受买家的影响，部分卖家也不乐于放盘。“不少卖方认为，目前市场不乐观，就算放盘，价格也不会太理想。”
记者了解到，大部分卖方正在观望，个别卖方则要求降价放盘。前几天，黄先生的一个卖方客户在挂盘后无人问津，主动接连3次降价出售，最后的售价比原来低了将近20万元。尽管如此，目前也仍然没有成交。黄先生表示，像这样降价出售的客户也有一些，但总量较少。降价放盘的原因主要是出于对市场的恐慌、对未来市场的不肯定，而且其个人实力也达不到与市场长期“抗衡”的地步，因此希望通过降价及早出手，减轻负担。“虽然有卖方肯稍微调整价格，但仍然不能吸引买方出手，这只是个别卖家的行为，并不能强势带动整个市场。因此，目前的市场价格没有太大的变动。”
部分中介遭遇经营危机
一家大型中介公司的资深经理贺先生在谈及新版合同时表示，合同的推出确实对二手房市场产生较大影响。除有效抑制“阴阳合同”的使用、规范二手房市场外，随着一系列政策的出台，目前市场开始呈现停滞状态。“短期而言，将影响市场成交量；长期而言，随着更多卖方成本的不断加大，选择降价出盘，估计数月后，会对深圳整体房价有一定的影响。”
贺先生告诉记者，如果目前的市场形势持续下去，不出3个月，将会有一半的中介公司面临倒闭的危险。据贺先生介绍，深圳有数百家中介公司，加上各品牌的分店，队伍就更加庞大了。一般每家分店的成本在10万－20万元间，如果长时间没有收益，公司将面临亏损。实力大的中介公司能够勉强维持下去，但一些小型中介公司在连续几月没有收益的情况下，很可能要倒闭。
“如果一旦发生中介公司面临倒闭的情况，有可能对行业带来很多难以预料的问题。”贺先生表示，深圳的中介市场一直缺乏规范的管理，不仅中介公司名目众多，一些中介公司还存在操作及流程不规范等现象，影响了客户对中介服务的印象，也影响整个中介市场的健康、持续发展。记者了解到，此次新版合同的发放也是有针对性的，一些操作不规范、年审不过关（比如被列入房协黑名单的中介机构），是不允许使用新版合同的。
据悉，如果拿不到新版合同，一些不规范的中介机构也不会轻易“妥协”，其对策是花钱从别的中介公司买来合同，并委托这个中介机构完成交易。贺先生表示，正是因为有一些不规范的中介机构存在，所以当市场不好、需要长期下大本钱维持生计时，这些没有足够实力承担风险的中介机构，或其中的业务人员就会采取一些极端的做法，如前几年出现过的携款潜逃事件等。“对于这些不规范的中介机构而言，仍然有漏洞可钻，在非常时期很难预计他们会否作出一些不理智的事情。”
鼓励卖方调整价格放租
虽然目前二手房的成交量严重萎缩，市场处于停滞状态，但不少中介公司仍然积极面对，想方设法维持市场，尽可能刺激一些消费与交易。
记者采访中获悉，部分中介最近几天召开专题会议，针对目前市场形势，及时作出相关调整。一些中介公司要求业务人员更多地与卖方进行沟通和交流，鼓励他们多放盘。“虽然一些业主时刻关注房地产形势、了解相关的政策变动，但他们更多的只是了解一些面上的东西，对于具体的细则、买卖双方的影响以及市场的相关变化等，还是不如专业中介人员。所以我们希望能够通过和业主多沟通、多做思想工作，大力宣传好相关政策等，促进和鼓励更多的业主放盘出售。”一家中介的负责人说。
在实际操作中，有的中介在业主放盘的思想工作做不通或效果不太理想的情况下，鼓励卖方从放盘变为放租。业内人士分析，照目前形势，若买卖双方都持观望态度、迟迟不成交，对双方都不太有利。对一些购房自用的住房客而言，依旧没有解决住房问题；对卖方来说，供房的压力和成本也在加大。选择这个时段放租，不仅可解决卖方部分成本费用、满足买方的住房需求，也能适度刺激二手房交易市场的活跃。
二手房兴起 :
二手房发展思路确定 期待转变到存量交易
中国房地产信息网
据北京市的数据显示，今年上半年二手房总交易量达到25800套，高于去年全年的交易量。此外，随着下半年“金九(月)银十(月)”的传统一手房销售旺季的到来，大批需要“以旧换新”、“置业升级”的业主将出售手中的二手房套现购买新房，从而进一步增加房源的市场供给，极大的缓解市场供不应求的局面。(千金难买牛回头 我不需再犹豫)
二手房发展思路确定
七月底，北京市发改委主任丁向阳在向市人大常委会作报告时公布了一系列重要新政：今年下半年北京将调整房地产市场结构，具体措施包括：拓展二手房市场规模，加强交易政策和导向信息的发布，探索二手房收购、储备和投放等措施；加强市场监测分析，积极引导房地产产品结构调整，重点发展中档价位住宅。这个发展报告虽没有进一步给出具体的手段和操作细节，但是反映了北京市政府在进行土地大量回收的同时，将走内涵式房地产发展道路的思路。(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！)
央产房继续放量冲击市场
经过上半年市场的洗礼，链家宝业的专业人士预测，下半年的二手房市场在成交量持续增长的同时将会呈现以下两个特点：一、央产持续放量对市场产生暂时冲击，二手商品房、公房是主力。统计显示：截至7月29日，盖章通过的央产房已突破2350套，同时正在以每月15%的速度递增放量，按照这样的趋势，下半年央产房有望进一步放量，在短时期内改变二手房交易成交的产权结构，对二手商品房、已购公房的成交会有所冲击。但冲击只是暂时的，二手商品房的成交比例仍然会不断提升，大量的已购公房仍然还是支撑二手房市场的有效力量；二、价格仍会有所波动，但终将理性回归。上半年二手房交易市场的供需动态变化主要是需求受到宏观经济政策及环境，以及市场预期的影响，这种影响在下半年将会持续，并且下半年仍然会存在诸如政策、市场冲击等方面的不确定性影响。但这不会对市场供求的真实容量产生持续影响，并且由于宏观政策和形势及其影响的逐渐明朗化，市场预期也会有所变化并回落，这些将会引导二手房交易市场向更加成熟、稳健的方向发展，并使二手房交易价格将趋于平稳。
增量交易到存量交易期待转变
采访中，几家经纪公司负责人均表示，今年二手房的买卖仍处于平稳增长阶段，全年交易量应该达到5万套左右，明后两年将是二手房买卖的高峰期。同时亦希望在今年下半年，政府能出台一些对房地产二级市场利好的政策。如：进一步简化产权过户手续和加快过户速度，降低二手房交易契税，支持和鼓励人们“卖旧买新”、“置业升级”，扶持势力强、信誉好的大型品牌经纪机构等等。
我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖特别强调，根据成熟市场的发展规律来看，北京未来房地产市场的主要交易形式将是二手房买卖、房屋租赁和相关的金融服务。在发达国家的成熟市场，每年一手房与二手房的交易之比为1∶8或1∶9左右，而北京去年的一手房与二手房的交易之比为8∶1。从8∶1到1∶8,北京的房地产交易模式必将经历一个从增量交易到存量交易的巨大变化。因此，适时的大力推进北京二手房市场的发展是完成上述重大转型的当务之急。
我买别单位的集资房，有房产证，但是没土地使用证，70年后拆迁我有补房吗？
1。不是的，已购公房是小产权，商品房是大产权，大产权和小产权的区别就是交没交过土地出让金，交了就是大产权，没交就是小产权，只要是买卖过的房子都是商品房，如果你是买房的话，你买过来就是大产权商品房了，北京就是有大产权、小产权、使用权和央产，还有一个是就是校产，大产权和小产权的区分是有没有交过土地出让金，交了就是大产权（商品房），没有就是小产权（房改房或成本价，在房本上都等体现出来），都是可以买卖的，不过小产权过户的时候就要多交一项税费就是土地出让金，每平米15.6元，使用权就是只有使用的权利，交房费的那种房子，没有物业费，家里的水龙头什么的坏了还可以找物业或房管所的人来修，不花钱的。一边都是单位分的房子，不可以买卖的，不过没有具体条文规定，也有买卖的，买使用权的不能贷款，必须全款，而且必须是北京户口，过户是走置换的程序，很简单，然后在更改供暖的合同就行了，使用权的房子也可以买成产权，买过来就是小产权，也就是人们长说的房改房，一般每年在5月、10月小区物业或房管所会发出通告，每平米是1560元，还有可以用工龄买，再加上房屋折旧也就没有多少钱了，仔细算一下有时候比买产权的还要划算。
央产就是中共中央直属的机关单位分给职工的房子，像煤炭局，园林局等等，央产上市手续也很简单，去单位开个证明，所住的房屋有没有超标，超没超标和职称有很大关系，（比如一个人的职称是正处级，分的房子应在80平米一下，如果超了就要把超出部分按每平米1560计算补齐成本价，因为他们在分房子的时候都是按优惠价买的，80平米的房子他们买也就是7万左右），没有超标单位会给你开个证明，证明你所住房屋没有超标，符合要求，同意上市，然后在去蓝岛的一个专门办央产上市的办公室去盖章，这样就可以买卖了，一般央产房的质量都很好。
还有一点没有说到就是商品房和房改房，一般一手楼盘，还有买卖过的二手房都是商品房，也可以说是大产权，房改房就是使用权的房子买成产权的房子。
2。什么是商品房
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物
什么叫经济适用房
国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。经济房的价格一般比商品房便宜，但是位置相对较偏，而且需提供较多证明，审批后才能购买，房号很不容易获得。
经济时用房在5年内不得买卖，5年后买卖需补差价（按当时房价，政府在有个估价，按估计补差价）。
根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。
什么是公房
公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。
这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房。
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另外介绍几个概念，希望对你有帮助
已购公房
是指本市职和公有住房的承租人或年满18岁以上的同住
成年人工自1994年以来，按照上海市出售公有住房方案购买的公有住
房。除对正、副局级在职干部和校园内、部队营防区域内以及户籍冻
结地区等的已购公房有限制规定外，凡取得房地产权证或房屋所有权
证的，均可上市出售。
使用权房
住户对房屋通过租赁的方式取得房屋的使用权，没有产权，俗称使用权房。目前使用权房主要有两种，一是租赁公有住房；二是以市场价格
租赁单位和私人的房屋。前一种是计划经济体制下，由政府和企事业
单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，近一、二年出台的差
价换房的有关办法，主要是针对前一种使用权房，即公有住房。后一
种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。
不可售公房
是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
单位产权房(或系统产权房)
俗称单产房。是指单位自建或者委托施工单位建设、或者参加联建,又是自己使用的住宅和其他建筑物。这种房屋一般没有通过实行土地使用权出让形式,没有申报商品房计划。
参考资料：
3。1."央房产"是指“中央在京单位的房产”，主要包括党中央各部门全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体及其所属单位。央产房是指中央在京单位职工的已购公有住房。
2.房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。
3.已购公房：是按按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住房出售公有直管和自管住宅。
4.不是北京人不能购买经济适用房。
4。北京市城镇常住户口的中低收入家庭，重点是公务员、教师、科技人员和国有企业、事业单位职工。但是，关于北京市中低收入家庭的具体认证办法目前尚未出台。
据北京市有关经济适用房销售购买办法规定，在市政府作出北京市居民家庭中低收入标准认定办法之前，居民个人购买经济适用住房需凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理买房手续，也可以到北京市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济适用住房贷款，但必须凭登记过的经济适用住房预售（买卖）合同，到项目所在地房屋土地管理部门办理抵押登记手续。房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。买卖双方应在房屋交付使用后30日内，到建设项目所在地的房屋管理部门办理过户手续，办理房地权属证件。
居民个人购买的经济适用住房产权归个人所有。关于居民个人所购经济适用住房上市交易的时间、土地出让金和有关税费补交、增值收益分配的具体办法，按市政府住房制度改革有关规定执行。
开发建设单位预售经济适用住房，应到市房地局办理《北京经济适用住房销售许可证》，使用市房地局统一制定的北京市经济适用住房预售（买卖）合同文本。销售价格必须在政府最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。预售期房的付款办法由买卖双方商定，但无论期房还是现房，买房人取得房屋产权证件之前，开发建设单位累计收取的购房款不得超过总房价的95%，买房人拿到产权证时，一次结清房款。
户型面积如何控制
公务员住房补贴面积标准为: 科级以下，60平方米; 正、副科级，70平方米; 副处级，80平方米; 正处级，90平方米; 副局级，105平方米; 正局级，120平方米。机关工勤人员住房补贴面积标准为: 技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人，60平方米; 技术工人中的高级工、技师和25年(含)以上工龄的普通工人，70平方米; 技术工人中的高级技师，80平方米。其他人员可参照此标准。
北京市的经济适用房曾出现了100平方米以上甚至200平方米的大户型，超出了一般购房者的承受范围，引起了北京市民的不满。
购买经济适用房的对象为中低收入者，但很多经济适用房项目都建成了100平方米以上的大户型。虽然每建筑平方米的单价控制在政府规定的范围内，但由于面积过大导致总价却居高不下，让中低收入家庭承担不起。对此，北京市建委开发处处长孙新欣在接受当地媒体采访时表示，新审批经济适用房项目的主力户型都必须控制在80平方米左右，120平方米以上的大户型将越来越少。
孙新欣介绍，2003年市政府162号文件提出，此后新批建设经济适用房项目主力户型，面积控制在80平方米右。1998年开始建经济适用房之后，2004年虽然没有新批准项目，但委注重了政策的衔接，对于所有的在建项目都努力控制大户型。一些原来户型比较大的项目，能做调整的都要求进行调整，单套面积120平方米以上的大户型比例明显下降，仅占2%左右，而面积在80平方米左右的明显上升，在2004年新开工的经济适用住房中占到55%.
根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是：
（1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。
（2）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。
（3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。
购买经济适用住房的税费如下：
1、在交易过程中：
①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。
②买卖手续费：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
③印花税：买方房价款的0.5‰。
④公共维修基金：购房款的2%。
2、在申办产权证过程中：
①登记费：每建筑平方米0.3元。
②房屋所有权工本费：每证收费4元。
③印花税：每件5元。
由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别，所以在购买时应该注意以下一些问题：
一、位置
虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。
经济适用房项目在北京城北、城东、城西、城南都有分布，除鲜有的几个在四环以内，大部分均位于四环路以外的城乡结合地区。
有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，虽然还有规划中或已开工的八通地铁线、城市轻轨铁路和地铁五号线等交通，但毕竟还有现实的班要上，几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。
二、户型
购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。
三、合同及补充合同
按新《合同法》规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺，否则后悔莫及。
四、交房
房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。
由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规定执行。
面积控制在80平方米左右
经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
2003年，北京曾出台意见，要求将经济适用住房的主力户型限定在单套面积80平方米左右。
禁止收取明码标价外费用
经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示，实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
北京市1998年推出的有关政策规定，政府限定最高售价，开发商利润不超过3%。按照建设部和国家发改委去年开始实施的《经济适用住房价格管理办法》，经济适用住房价格实行政府指导价，价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门，在项目开工之前确定并向社会公布。
购买者必须具备4项条件
符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：一、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；二、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；三、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；四、市和县人民政府规定的其他条件。
2001年初，北京市政府颁布了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，明确购买经济适用住房须具备以下两个条件：一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者必须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。
购买者条件须向社会公示
市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公示。申请人应当持相关证明材料向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。主管部门应在规定时间内完成核查，符合条件的应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。
本市已建立经济适用住房公示制度，申请人及其配偶姓名、核准盖章单位、可购买经济适用住房最高总价等情况在网上公示，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格。
满一定年限方可按市价出售
经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
北京规定经济适用房住满5年才能按市场价出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。新政策将于本月20日起执行。
超核准面积部分不享受优惠
符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。
严禁借机变相搞商品房开发
经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
集资房纳入经济适用房范畴
集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。
凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。
违法违纪行为将受到处罚
未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途、销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，将受到处罚
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易，但有下列情形之一的不得上市交易：
（一）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意上市交易的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意上市出售的；
（六）擅自改变房屋使用性质的；
（七）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜上市交易的。
职工以标准价购买、拥有部分产权的已购公有住房，应按成本价补足房价款和利息，取得全部产权后，方可上市交易。
经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市交易的，应当向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书，本办法第九条第二款规定的除外；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）房屋共有权人和同住成年直系亲属同意上市交易的书面意见；
（五）已购公有住房原产权单位出具的职工住房状况证明，但经房地产行政主管部门催告原产权单位仍拒不提供的除外；
（六）房改部门出具的同意上市出售审查意见。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，房屋所有权人在向房地产行政主管部门提出交易申 请前，应先向同级房改部门申请对拟售房屋是否有不得上市交易情况进行审查。房改部门要在5个工作日内出具书面审查意见。房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起15个工作日内作 出是否准予其上市交易的书面意见。经房地产行政主管部门审核，准予上市交易的房屋，由交易当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理合同登记（登记备案） 、交易过户手续。房屋出售办理交易过户手续时，交易当事人必须如实向房地产行政主管部门申报成交价格，并按照本办法附件规定的标准缴纳土地出让金、所 得收益和有关税费。房地产行政主管部门对所申报的价格进行核实，对申 报价格明显偏低确需评估的房屋进行现场查勘和评估。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，当事人应在办理交易过户手续之日起30日内，向房地产行政主管部门申请办理房屋所有 权变更登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政 主管部门申请土地使用权变更登记手续。鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后 一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房 上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权 交换。购房金额大于或等于原住房出售收入的，免征除印花税、契税外的 各项税收；购房金额小于原住房出售收入的，按差额部分计征税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共 用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。已购公有住房和经济适用住房上市出租的，当事人应到房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案，领取《房屋租赁证》，并按规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房用于抵押的，当事人应到房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押人到期无法偿还债务，以抵押房产 或其拍卖所得抵偿债务的，按本办法规定缴纳税费。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按本办法规定缴纳土地出让金、所得收益和有关税费后归职工个人所有；出租 的，其租金收入在按本规定缴纳土地收益、有关税费后归职工个人所有。已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政 府提供优惠政策建设的住房。
已购公有住房和经济适用住房上市交易应缴税费
一、买卖：
除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：
（一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所 得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
（三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半；
（四）契税：1．5％，由买方缴纳；
二、出租：
（一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳；
（二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收 率征收，由出租方缴纳；
（三）土地使用税、印花税：按现行规定征收；
三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。
