杭州发布购房新政，这对房地产行业有哪些影响？
我觉得一方面会改变目前的房地产格局，同时也会起到稳定房地产行情的作用，更会直接影响到目前的杭州的房地产价格。
以前很多落户杭州的居民可以直接买房，现在即便一个人落户杭州，也需要至少缴纳两年以上的社保才能买房。从某种程度上来讲，都会进一步限制当前的房地产购买行情，会让目前的行情变得更为稳定。如果从长期的角度来看的话，这些措施有利于当前的房地产行业，也会有利于普通刚性购房者。
一、这个事情是怎么回事？
这是一个关于杭州房地产措施的新闻，目前杭州又发布了一系列的房地产措施，主要的目的是为了限制当前的房地产购买热情。之前落户就可以直接在杭州买房，现在需要至少缴纳两年以上的社保。之前非杭州户口在缴纳24个月的社保之后就可以买房，现在学校至少缴纳48个月。这些措施都是为了进一步稳定当前的行情，同时提高购房的门槛。
二、这会稳定当前的房地产行情。
正如我在上面所讲的那样，因为之前的房地产行情过于火爆，很多人也会利用各种资格来买房，有些人甚至直接来投资房子。这样的行为显然不会得到支持，因为房子的本身价值是居住价值，并不是所谓的投资价值。对那些想通过买房来赚钱的人来说，这样的想法显然行不通。
三、这会有利于刚需购房者。
我觉得如果买房的热情被进一步扑灭的话，以后的房价会越来越稳定。对于很多有刚需性质的购房者来说，这些普通人员可以买到属于自己的房子。目前的房价确实太高了，很多工薪阶层根本买不起房子，这是非常遗憾的一件事，普通购房者也很无奈。
杭州第三批集中供地：降低报名门槛，房企参与度提高
浙江省杭州市11月20日发布第三批土地出让公告 ，合计推出35宗地块，合计出让土地面积176.21万平方米，地上建筑面积约为416.07万平方米，起始总价为712.92亿元，将于12月21日集中出让。
澎湃新闻注意到，较第二批集中供地，杭州放宽报名资格、竞品质等要求，同时下调了部分地块的出让单价，并上调部分地块的项目预售价格。
报名资格放宽：不限报名数量，不再限制开发资质年限
出让文件显示， 较第二批集中供地，第三批集中供地不再限制房企最多报名5宗非竞品质地块。仅要求，同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一地块；同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。
对于开发资质，第二批集中供地要求竞买人必须具备一年以上房地产开发资质；本次集中供地，仅杭政储出[2021]37号地块和杭政储出[2021]51号地块要求相关部门认定的竞买资质，其余地块均要求具备房地产开发资质，不再要求年限。
据第三方研究机构中国指数研究院的统计，有浙江本地房企在第三批集中供地中合计报名10宗土地。
另有房企人士说，这些举措可能对有些房企不构成限制，但就规则本身而言，可以看出地方政府在土地竞买中的对规则的调整，对房企来说是积极的，如果想多参与也是可以的。
降地价、提房价，房企参与度提升
多家房企人士向澎湃新闻表示，此次挂牌的部分地块降低了地价、提高（未来楼盘）售价。本批次地块的最高溢价率为10%，较第二批非“竞品质”地块的溢价低了5个百分点。
当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。
不再“竞品质”，改为“定品质”。此前，杭州市第二批集中供地试点的10宗“竞品质”地块全部流拍，在品质方面，第三批集中出让地块均设置成“定品质”，取消现房销售条款，品质标准由政府制定。
部分地块的销售限价上涨200元-2000元/平方米，涨幅约5%；部分地块地价下调，主城地价降幅约13%-18%。
涨幅最多的为杭政储出[2021]47号地块，该地块出让文件显示，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于36000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于39600元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。
以此推算，该项目建成后的精装修价格最高均价为40000元/平方米，较该区域此前的最高38000元/平方米上涨2000元/平方米，涨幅约5.26%。
同时，杭州恢复“勾地”，勾地保证金仅是起始地价的10%，较正常参与支付的20%保证金减少一半，一定程度上缓解了房企的资金压力。
多个举措之后，杭州地块的参与度提高，据第三方研究机构中国研究院的数据，最受房企追捧的拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块，申请勾地的房企达到10家。
房企人士：第三批地块的利润很高
房企的态度正在发生变化。
报名参拍杭州第三批集中供地的房企人士告诉澎湃新闻，公司判断政策见底，市场仍未见底，在投资拿地上有所放松，但整体还是十分谨慎的。公司在杭州储备不多，处于需要补货的阶段，杭州是安全性和流速都不错的城市，所以也是公司最早“放松”的城市。
另一家参与杭州市土地竞买的房企人士表示，此前市场下行，对于拿地公司持观望态度，随着一些积极信息的释放，对于市场的看法有所回转，仍会考虑投资杭州等一二线城市的综合物业。
一位长期关注杭州房地产市场的房企人士表示，现在是拿地的好时机，我们对此次推出的地块进行了测算，即使是所有地块达到政府设置的最高限价，净利润仍有10%，最高的约15%，这是很高的利润水平，是首批供地时大家不敢想的水平。
第三批次集中供地开闸 现房销售利好购房者
土地市场是楼市的晴雨表。近日，多地迎来第三批次集中供地。作为今年最后一次集中供地，第三轮供地规则有何调整？是否会延续此前土地溢价率走低的现象？尤其是北京在第三批次集中供地时，有6宗地被设置了竞现房销售环节，这将对市场产生哪些影响？《中国消费者报》记者对此进行了采访了解。
土地拍卖门槛降低
第二批次集中供地刚刚落下帷幕，深圳、上海、北京、南京、苏州、广州、福州等部分热点城市近期就迅速拉开了第三批次集中供地的帷幕。
结合多地发布的供地公告来看，相比于前两次集中供地，第三批次集中供地在土地出让规则上有明显的变化，比如提高房价销售上限，让利润更有空间；适度放宽保证金支付期限；降低参拍门槛，调动房企积极性等。
贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，具体来说，第三批次供地较第二批次的规则有所放松，主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面。例如，在房企资质方面，南京降低了企业资质门槛，拿地资质从1级降至2级或3级，放宽了联合拿地的限制；在资金要求方面，苏州的保证金比例从第二批次部分宗地的50%下调至第三批次全部宗地的30%，且首付款比例由60%下调至50%，而广州允许土地款分期支付，部分宗地将一个月内一次性付清总价的要求取消，调整成最长6个月内付清；在配建比例方面，部分城市减少了有配建要求的地块出让，如合肥第二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求，而第三批次则有9宗地无此要求，同时，配建保障性租赁住房面积比例在20%以上的，从第二批次的40%降至第三批次的30%，为房企留下一定的利润空间。
不过，许小乐指出，针对房企资金来源审核、土地溢价率不得超过15%，以及通过摇号、竞（定）品质方式确定竞得人等土地拍卖规则依然没有放松，这表明在稳地价的目标下，防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是关注重点。
更多优质地块释放
由于在第二批次集中供地时市场降温明显，长沙、北京、沈阳、杭州、广州等地的流拍率均高达50%以上。为了降低流拍率、提高成交量，这些城市在第三批次时更有动力拿出优质地块供应，调动房企参拍的积极性。
许小乐对《中国消费者报》记者表示，从已公告的第三批次供地城市来看，成都、合肥、苏州、深圳、杭州等城市的核心区土地供应规模均有明显增加。以杭州为例，目前第三批次预公告的核心区供应规划建筑面积占比为39.0%，相比于第二批次的24.4%有明显上升。同时从地块条件来看，51宗地中有42宗为纯住宅用地，有利于房企算账与去化，进而提高房企的拿地意愿。
北京也拿出核心区的优质地块参与第三批次集中供地。近日，北京土地交易市场发布的第三批次住宅用地出让公告明确，共计12宗地，土地总面积约62公顷，总建筑规模约113万平方米，起始价总额336亿元，将于12月下旬集中成交。12宗地中，位于中心城区的有7宗地，土地总面积约40.4公顷，占比为65%，其中，朝阳区有6宗，约26公顷，丰台区有1宗，约14.4公顷。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《中国消费者报》记者表示，本次是今年最后一批次集中供地，意味着这是房企今年补仓的最后机会，预计22城第三批次集中供地的整体市场表现或将有所回温，流拍现象有望减少。同时，土地拍卖门槛的降低将在一定程度上缓解房企的资金压力，促进企业的周转能力，此类举措或将在很大程度上激发房企的拿地意愿，增强市场信心。
置业者点赞现房销售
在各地关于第三批次集中供地的公告中，备受关注的莫过于北京关于现房销售地块大幅增加的消息。
据记者了解，在北京第二批次推出的17宗地中，只有1宗大兴黄村镇的地块是现房销售。虽然第二批次集中土地拍卖的整体过程较冷清，但是竞现房销售面积的该地块却是吸引房企争夺激烈的地块之一，最终竞现房销售面积达到54000平方米。也许是看到了置业者对现房销售的热情，在北京日前公示的第三批次12宗地块中，有6宗被设置了竞现房销售环节，尤其是很热门的朝阳区劲松街道地块，干脆就被定为全现房销售，也就是说，这个项目今年拿地，但至少要到2023年下半年甚至2024年才能销售。而且，该项目的指导售价为10.66万元/平方米，与同区域二手房形成价格倒挂。
其他5宗被设置了竞现房销售的地块分别为朝阳区管庄1宗、房山区拱辰街道1宗、门头沟区永定镇2宗和密云区水源路南侧地块1宗。除房山区拱辰地块设置了竞现房面积的上限为31000平方米外，其他4宗地的上限均为全盘现房销售。
那么，现房销售对行业发展有什么影响？对于买房人来说，意义何在？合硕机构分析师郭毅对《中国消费者报》记者表示：“现房销售具有划时代意义，因为相比竞共有产权份额、竞保障房、竞高标准建设方案等拍卖土地新招，只有竞现房销售面积是对房地产企业从拿地、生产到销售全流程都会产生直接影响的措施。”
记者发现，网友们对现房销售一致叫好。“家住大北京”表示：“所见即所得，可以让人真实充分地对比、衡量房子是否值得购买。有可能会出现的情况是，品质好的项目大家争抢着要买，品质差的项目根本卖不动。”
“慧声找房”则认为：“货不对板、卖家秀变买家秀的情况会大大减少，有效规避了延期交房及烂尾风险，可以促使新房的质量整体提升。”
而开发商们面对现房销售的情绪则较为复杂，现房销售会对企业资金链造成巨大的压力。据记者了解，杭州第二批次集中供地10宗试点现房销售地块全部流拍。
中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示，北京现房销售目前仅作为试点，短期来看并没有大规模展开。对于中大型项目来说，若有部分楼栋需现房销售，在统一政府指导售价下，将有利于控制房价的平稳。
杭州上调新房限价，对房地产市场会产生哪些影响呢？
杭州市住房保障和房地产管理局回应称，逐步消除一手房和二手房价格的倒挂差异，遏制投机行为。大卖地者在杭州进行的第二轮土地集中供应很冷，17块地块被终止。土地集中供应将给房地产企业更多的利润空间，杭州市规划和自然资源局正式宣布第三批土地集中出让，证实外界猜测部分地块价格确实有所下降。
杭州市规划和自然资源局正式宣布第三批土地集中出让，证实外界猜测部分地块价格确实有所下降。杭州原有的新房限价已被打破，许多行业的限价普遍上涨。这轮土地集中供应形成的新价格体系可能会重塑杭州房地产市场。杭州终止了17块集中供应土地的转让，具有竞争力的优质现房销售地块首次被彻底摧毁。
为了吸引房地产企业参与拍卖和征地，杭州还制作了大量的压箱底。主城核心板块的优质用地比例较高，很少超过50%。更引人注目的地块包括桥西公陈桥地块、神华巨人地块、武林新城地块等，此次出售的部分地块是前期出售的地块。再次上线后，这些地块的初始底价略有下降。杭州此次也将封顶保费率从15%调整为10%。
杭州市住房保障和房地产管理局回复称，将实施国家宏观调控决策和部署，逐步消除一手和二手房价格的倒挂差异，遏制投机行为。结合杭州房地产市场和板块的实际情况，对部分板块的限价进行了适当调整。涨价后，杭州市场开发商的利润可以得到修复，这有利于住房产品和质量的回归，预计此次调整将改变杭州房地产市场的现有格局。
杭州一天卖地827亿，地市好转能否拉动楼市繁荣？
很难，卖地只是表面上的繁荣，在国家房住不炒政策背景下，想要再对房地产进行大规模炒作也是不太现实的。
首先，国家对于房地产行业的管控依然比较严格，虽然当前经济发展势头有些放缓，所以就有一些人提出来要把房地产再拿出来炒作一把，通过这样的方式来刺激经济发展。但是，国家也针对这样的想法专门出台了相关的通知，其中最为重要的思想就是要坚持房住不炒政策，那么想要在这次疫情期间对房地产再次进行炒作的几率是非常低的。我们也深知，如果房地产过度发展，过度炒作会对我们国家的经济造成怎么样的伤害，而且不少民众他们对于过度的炒作房地产也是深恶痛绝的，所以说想要通过操作房地产来推动整个经济的发展和繁荣也是不太现实的，所以说虽然土地市场有所反弹，但是想要通过土地市场的好转来拉动房地产市场的进一步繁荣也是非常困难的。
其次对于目前的整个房地产行业来说，他们的库存楼盘还是比较多的，由于前些年的整个房地产房地产炒作的热潮，不少人在炒作房地产的过程中，不少企业也是有了非常多的库存积压，而且是近日不少楼盘也并未全部售出，所以说在这样的情况之下，不少企业也是出台了不少的降价政策来进行促销，所以说想要在这个时间段内重新上把更多的房地产项目，一方面是难以得到相关部门的审批，而是不少房企也是没有更大的信心来再进行房地产的开发。
最后，疫情期间不少人都认为要手里有现金才能带来安全感，炒作基础也不在，所以想要通过土地市场的繁荣带动房地产市场也是比较困难的。
