请论述中国房地产金融未来发展的基本趋势与特点?
我国房地产金融伴随着土地使用制度、住房制度的改革和房地产业的发展而逐步发展壮大，房地产业与房地产金融业相互促进、相互融合，共同发展。我国房地产金融的发展在今后若干年内将呈现以下基本趋势与特点：1房地产金融业与房地产业的依存度将日益提高。2房地产融资渠道多元化是必然趋势。3银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向理性。4业务品种将出现多样化趋势，特别是房地产信贷的中间业务将得到大力发展。5强化管理、防范风险将成为房地产金融业务持续发展的重要课题。6房地产金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域。房地产金融发展的趋势主要表现在哪些方面
信托：存量资产的不确定性造就并购机会大业信托有限责任公司总经理王毅：
2015年，我们感觉到整个房地产的市场正在发生明显的变化。
主要表现在几个方面。第一，在总量上，房地产供应总量和需求的关系，已经发生了变化，而且在结构方面正在发生重大的变化。突出反映在一种去化的模式上，无论在区域还是在类型方面都发生了一些变化。
第二，整个房地产供应的资金链从2014年以来呈现越来越谨慎的状态。
第三，房地产业务的发展空间随着城市化的要求，随着经济发展的要求，随着整个居民生活要求的改变，也在有一些特定的需求来补充，包括老龄化的问题，健康的问题。但是这种结构化的问题，并没有发现主导性的、战略性的、实在的需求。
第四，由于缺乏现金流，房地产在估值上也在发生变化，这是我们金融机构最担心的问题。过去十年里，房地产在迅速发展的过程之中，房地产比价率的设定，以及资产的变现性都是非常好的。可是资产的价格和去化一旦达到一定的边界的时候，它的流动性、估值、现金流就非常引起重视。作为融资和投资这种机构重视了，很可能这种估值会引起金融风险的积聚。
我们金融机构是打规模战，不适合游击战。可是打规模战，就要有大规模行业的导入去衔接。接下来2015年在房地产的存量方面，可能是我们一个试探性，摸索性阶段，基于过十年发展经验的积累的可复制性进入。
存量关注两个方面，一个是存量的房子控制房源，看去化率，是不是可以带来现金流。当然这种存量的东西肯定是出现了某些不确定性，这种不确定性是我们进行并购、介入企业重组、债权资产重组的机会。第二，在存量已售资产方面判断它的收益性，能不能带来有稳定的现金流去支持产品的设计和发行。
银行：打造全产业链金融服务
中国民生银行地产金融事业部总裁叶天放：
现在从商业银行的收益来讲，简单的贷款产品一是增量有效，二是价格也上不去，能贷的企业价格也不是太高。房地产行业到现在，我们确实感觉到它的风险，其症结的根源是资产流动不起来。
因为对房地产市场风险把控，所以会有相对的分类。比如说服务客户不是要数量，而是针对客户服务的深度加强；原来只是资金的提供方，现在往产业链渗透，帮助企业更加健康。未来，民生银行会在某一个细分领域里与比较专业的，商业模式持续客户，做更加战略层面的合作。从贷款到它的战略层面，投资、并购、产业链、结构化、上市等等。
证券化也是民生银行考虑的一部分，我们把它放在资产管理方面在做。今年在给我们布置的资产证券化的步伐想象空间很大，把商业物业好的资产，通过资产管理的手段实现。
但是其中也有我们解决不了的几个问题，第一解决不了继续负债的问题，第二解决不了公募市场上的投资人的相对受益人要求低的问题。
基金：持续打造REITs等主题明确的产品
中信金石基金管理有限公司总经理周芊：
从2015年开始，房地产金融进入越来越产品化的时代。在房地产和金融结合的过程中，房地产占据的因素和重要性，进入一个越来越重要的时代。
通过近7年的摸索，中信金石目前整个房地产这个业务模块，分成了5个板块。
第一个板块是简单的私募融资，这有很多的方式，也有和金融机构合作的。第二块业务是私募基金，我们做了两只私募基金，一种是我们开发的，它的模式比较简单，卖完房子后分利润，我们目前的投资规模超过1300万元，是市场上最大的开发基金。另一种是持有型基金，现在已经开始运作了，可能会有更大的体量。
第三块业务是REITs，我们有两块业务，一个是交易所的REITs，一个是银行间的REITs。我们在2012年的时候推出了一只银行间的天津市的保障房REITs，它吸取了台湾地区的经验，做成了全业务性的REITs。这是REITs进场的第一步，以后可能还会有更多的公开的产品出来，也会有不同的交易结构。
第四块业务是业务的输出，目前主要还是跟一些大型的央企和金融机构合作，我们怎么样在各个环节做房地产的服务，也是考虑的因素。
第五块业务，进入下一个十年，鸡犬升天的日子没有了，产品就成为市场上立足的最主要的资本。而主题明确，产品有竞争力，适合市场的需求，是我们的主攻方向。
未来房地产发展趋势是什么？
未来房地产发展趋势是房地产数字化数据化。智能互联数字化，加速科技地产快速崛起。数字化、数字经济已经融入到各行各业，房地产也面临数字化的赋能发展。未来我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。
房地产现状分析
2021年房地产市场总体平稳，新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨的时代一去不返。房价饱和是时事必需。
从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。
光伏建筑一体化，催生双碳地产融合发展。住建部推动光伏建筑一体化，外窗内窗装修以及家电配置等都体现了低碳，都围绕着碳达峰，双碳已经演变成房地产产业革命的催化器，推动着房地产产业创新融合。
请问什么是金融房产呢？可靠那？
金融地产和房地产金融根本是两回事。房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。
金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。特点：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。盈利特性：赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力，资产管理能力，投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随市场发展前景宽阔。
房地产行业未来的发展趋势如何？
相关资料推荐：前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。
趋势之一，房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平
过去的10年，房地产处于上升期。由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长(没有哪一个行业像房地产行业一样能够承受超过20%利率水平的融资成本)，远超其它行业的平均利润水平。
国土资源部2011年5月发布的数据显示，全国大多数城市房地产开发利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%。根据中国社科院(住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》)的数据显示，我国房地产业平均毛利率为55.72%，相对于国际通行的房地产利润率为5%，中国房地产业的利润相当惊人。
随着本轮调整效果的逐步显现，依赖土地增值获取高毛利率的可能性变小，企业获得效益将主要由企业的竞争能力决定，而不是单单靠外在资源。未来10年房地产业利润水平将逐步回归到市场各行业的平均利润水平，即大概在8%～10%之间，暴利时代将不复存在。
趋势之二，积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑
鼓励应用建筑节能新技术、新材料，大力发展绿色建筑是国家下一步发展的重点。比如，采用改进房屋建筑门窗保温气密性能强的中空玻璃、热辐射镀膜玻璃等新型玻璃;应用优质新型墙体材料;利用地下热能保持房间恒温的地源热泵技术;因地制宜地开发利用太阳能技术等。日前财政部、住建部专门发文，鼓励在公共建筑、民用建筑集中连片推广使用太阳能光电技术，进一步提升太阳能光电建筑应用水平。今年光电建筑应用政策要向绿色生态城区倾斜，向一体化程度高的项目倾斜。绿色生态城区应当以宜居、绿色、低碳为建设目标，以居住功能为主，把太阳能光伏发电等可再生能源建筑应用比例作为约束性指标，绿色建筑应达到一定比例，从整体上实现资源节约利用与生态环境保护。
除了鼓励性政策以外(包括财税部门给予相应的税费减免)，国家还会采取强制性措施，推动绿色建筑的发展。按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标;大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件;对绿色建筑设专项补贴等。未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300～500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。
报告显示，目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加(一般不超过10%)，但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自
2011年6月1日起，万科所按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标;大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件;对绿色建筑设专项补贴等。未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300～500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。
目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加(一般不超过10%)，但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自
2011年6月1日起，万科所有具备条件的开工项目，都将参照不低于绿色建筑一星的标准进行设计和建造。
趋势之三，房地产开发模式强调专业细分与合作
目前国内多数房地产开发商，往往既是投资商又是开发商，项目开发的资金来源除了自筹之外，主要依赖于银行等融资渠道和购房款。一些开发商还有自己的设计单位、营销公司、施工承包队伍和物业公司等。
随着房地产开发的推进，分工合作将更加细化。从资金、开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由
高度专业化的公司分别承担。随着高度专业化的分工与合作，各个环节将充分显示出只做自己最擅长的分工与合作的优势。开发商在整个开发经营过程中，更多的是发挥一个资源整合或综合协调的作用，更多的是主要依靠投资商、承包商、营销代理商等之间的专业化合作。
未来还将实现投资商和开发商角色的分离。资金除了银行渠道之外，将广泛引入社会资本，包括信托、私募股权、企业债、IPO上市等，房地产开发商更像是一个高度专业化的管理型公司。目前，我国房企IPO和股市融资受政策抑制，短期内很难改变，因此，私募股权是未来的发展方向。
趋势之四，融资能力和资本运作能力要求更高
房地产开发是资金密集性行业，在当前限购、限贷的不利环境下，房企良好的融资能力和资本运作能力至关重要。房地产开发应该实现融资渠道多元化、合理控制财务成本、保持合理的负债率和良好的现金流。
国家统计局数据显示，目前我国房企的资金来源中,企业自筹比例已上升至43%以上,个人购房预售款比例在25%以上,商业银行贷款只占15%左右。而销售不畅、市场预期不好，形成了对房企的资金压力，迫使企业去寻找高成本的融资渠道以填补资金需求的缺口。
房地产开发企业的国内融资渠道，除了上市资本市场和银行系统外，大部分选择信托方式，少数选择民间借贷。而一些拓展海外融资渠道的做法值得借鉴。最初的融资主要是针对单一的项目，以后逐渐开始尝试以公司制的形式，与海外成熟金融机构进行长期合作。这种从松散型的项目投资合作转变为公司制的紧密型投资，是基于大型房企进一步做大规模和做强实力的战略考虑。市场规模的迅速扩大，仅靠几家房企之力显然是不够的，多元化的融资渠道给国内房企带来帮助。海外成熟金融机构和投资机构对投资管理的规范运作，对提升国内房企的管理水平和质量，将起到重要作用。
趋势之五，品牌化经营、精细化管理和标准化制定
在调控和市场的风险中，如何使房企保持核心竞争力，实现稳步健康的发展，已成为当前一个突出的问题。预计更多的房企，将把注意力集中到关注品牌、资本、产品和营销能力上来。
房企的品牌经营，历来被认为是企业的软实力，而要实现企业的高利润和高附加值，必须注重品牌的培养和树立，重视品牌的有效表现和宣传手段、重视购房者的需求研究和市场发展变化等。在实践中，许多知名房企的品牌化经营，使项目的促销手段和销售价格方面的优势得到了充分的体现。
相比之下，中小房企的项目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的产品，产品定位比较随意，项目的实际成本与目标成本偏离较大，这就更应该注重项目的标准化和精细化管理，这也是中小房企扩大经营规模的基础条件。
趋势之六，营销成为核心和关键环节
如果说房企的融资能力和资本运作能力起着决定性作用，营销环节则是实现盈利的至关重要环节。强大的营销能力可以最终实现资金回笼和资金增值，同时也能提高项目投资方的信心和实现市场预期，从而使房企的资金进入良性循环，并得以持续开发经营。
目前，国内多数开发商与专业化的营销代理公司进行合作，房地产营销代理公司参与到项目的整体规划、从户型设计到每一套房子该如何销售等每一个细节，协助开发商最终实现销售目标。一些有品牌、有规模的房地产营销代理公司，由于拥有丰富的客户资源也介入了新房的分销业务，通过建立各种形式的客户会，定期举办各种活动，以提升客户资源的利用率，增加客户对品牌房企的忠诚度，促进了营销市场的繁荣。