保障性租赁住房将成楼市新增长极
2月8日，人民银行、银保监会联合发文，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。新规的落地，不论是对减轻房企负债投资压力，还是打消银行发放涉房贷款诸多顾虑都有积极作用。与此同时，此次调整延续了去年三季度以来房地产金融调控政策在坚持“房住不炒”主基调下，实施微调以纠偏市场悲观预期的操作思路。 从释放政策信号的角度看，将保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中度管理，可谓调整得比较巧妙。一方面，早在2020年底监管部门发布房贷集中度新规时，就对此政策预留了“口子”，彼时提出待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理;因此，此次政策落地并非新规，房贷集中度管理也未发保障性租赁住房政策再加码 “十四五”40城计划新增650万套
“近年来，住房和城乡建设部会同相关部门认真落实党中央、国务院决策部署，不断提升住有所居领域公共服务供给保障能力，切实增强困难群众的获得感、幸福感、安全感。”1月11日，住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上如是说。 2019年至2021年，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.4万个、惠及居民2000多万户。全面实施脱贫攻坚农村危房改造以来，全国790万户、2568万贫困群众的危房得到改造。截至去年底，全国住房公积金实缴人数超过1.5亿人，累计支持2200多万人提取用于租房，发放贷款帮助6000多万人购房。 国家发展改革委等部门近日联合印发的《“十四五”公共服务城投公司起死回生 棚改保障房等稳增长任务凸显
中国经济增速下行趋势，新增债务有限，PPP模式短期作用也有限，城投公司仍然被地方政府当做稳增长、稳投资的重要实施主体。
规范的地方政府举债融资体制难以在短期内建立，政府债务和城投公司债务纠结在一起，城投公司与地方政府这种“剪不断、理还乱”的关系恐仍将持续几年，转型道路注定多波折。
本报记者 周潇枭 北京报道
2015年对很多城投公司而言，是波折又充满戏剧的一年。
老李为某省会城市某城投公司总经理，他直言，2015年白天工作结束之后，晚上回到家里，有时候睡不着觉。
一切源起于2014年国务院下发的43号文，将所有城投公司推向十字路口：剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。这意味着城投公司将面临“断奶”。
在审计署2013年对全国政府债务的摸底行动中，仅纳入审计的融资平台数量就达到7170个。以往倚靠政府信用融资发展的路径难以为继，这些城投公司要与政府划清界限，转型是必然的趋势。
怎么转？老李对21世纪经济报道记者表示，城投公司要是转型，可能什么都不是。去竞争性领域，跟民企竞争没有优势。若是把存量债务拿走，公司其实可以关闭了。
2015年，剧情急转突变，部分城投公司又活过来了。囿于经济下行压力较大，地方政府加大投资力度“稳增长”中，平台公司鞍前马后，又忙活起来。
老李有时候内心会稍稍释然，“没准十年过后，回头看看今天的担忧，也是多余的”。2010年国务院下发19号文，当时就提出要清理规范融资平台公司。5年过去了，城投公司依旧活得好好的。
老李的忧虑和宽慰很普遍。不过，本届政府高度重视地方债工作，从对全国政府债务全面摸底，到上下几轮地方债务清理甄别，再到放开地方发债、大规模置换存量债务——形势发生了根本变化！
但中国经济增速下行趋势，几年内难有好转，新增债务有限，PPP模式短期作用也有限，城投公司仍然被地方政府当做稳增长、稳投资的重要实施主体。
规范的地方政府举债融资体制难以在短期内建立，政府债务和城投公司债务纠结在一起，城投公司与地方政府这种“剪不断、理还乱”的关系恐仍将持续几年，转型道路注定多波折。
转型焦虑
43号文是个分水岭。2014年10月，国务院发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，即43号文。
在此之前，地方政府在基础设施或公用事业投资上，多倚重城投公司等融资平台。43号则明确提出，融资平台不得新增政府债务，地方政府后续举债，要么通过发行地方政府债券，要么通过政府与社会资本合作模式（即PPP模式）。
与43号文相配合，发改委和交易商协会都收紧了城投债的发行。
发改委提高了企业债券发行主体的资产负债率标准；要求企业隔离企业信用和政府性债务、政府信用，不能新增政府债务等。交易商协会要求企业募投项目应为具有经营性现金流的非公益性项目，排除了审计署、银监会、财政部的融资平台名单。
形势所逼，城投公司的转型非常迫切。
老李所在的公司也在积极谋划转型。市政府牵头进行资产整合，几个平台公司合并，一些养老、金融类资产被注入；同时，集团公司还加大了对子公司的市场化考核，要求各个子公司要逐渐拥有经营性资产。
老李对21世纪经济报道记者表示，政府融资功能会逐步削弱，后续只能进一步做实资产经营管理。
但他直言，转型道路很艰难。城投公司转入到市场竞争领域，跟民营企业相比，竞争力不够。比如，老李所在的公司旗下就有房地产公司，但房地产高度市场化，除了全国性房地产公司在当地有楼盘开发，即便是面对本土房地产公司，老李的公司也难言优势。
茫然的不止老李一家。河南某地级市城投公司负责人表示，他们有机会参与到省内金融类国企改制，有望控股省内某家城商行。“大家都说这是件好事，平常虽然跟银行打交道多，但真让我们自己经营银行，还是很有难度的”。
有城投公司负责人表示，融资平台由于背靠政府信用，有了融资、项目的优势。未来要跟政府脱离关系，再造自己的竞争力，很困难。
更别提那些不具备经营性资产，造血能力很差的空壳类公司。
山西某地级市城投公司总经理对21世纪经济报道记者表示，他们公司资产规模很大，但没有经营性项目，也没有自营项目。公司替政府融资修公路、进行棚户区改造，这些公益性项目几乎没有现金回报，所欠债务由财政偿还。2014年进行债务甄别，债务基本全部交还给政府。转型根本没有出路，只能逐渐关掉。
政策松绑
经济下行压力加大，稳增长任务凸显出来。
2015年3、4月份，发改委先后出台了四个专项债发行指引，加大企业债券对城市地下综合管廊、战略性新兴产业、养老产业和城市停车场建设的支持力度。
更多稳增长政策陆续出台。5月份，国务院办公厅转发三部委文件，要求妥善解决地方政府融资平台公司在建项目后续融资问题。
城投公司融资渠道也在进一步放松。5月份、11月份，发改委两次发文，陆续放松企业债券的审批发行，诸多限制条件被突破。
Wind数据显示，受43号文等相关政策影响，2014年12月，2015年1月和2月份，城投债发行规模减少到600亿元以下；到2015年3月份之后，城投债月度发行规模逐渐恢复到1000亿元以上。
某地级市城投公司董事长老张笑称，“2015年城投公司又活过来了！”
老张表示，农发行、国开行，还有一些商业银行的总行主动来对接项目，尤其是国家重点支持的几个领域的建设，包括棚改、保障房、地下管廊、停车场等。一些项目可研还没做完，资金就已经批下来了。
老张表示，“我们市里争取到的项目贷款资金在省里居前列。因为我们储备的项目多，前提是要紧跟国家政策走，多储备国家支持领域的项目。现在经济下行，银行不愿意给民企贷款，风险太高，政府和城投公司的贷款要相对安全。”
另一地级市城投公司负责人对21世纪经济报道记者表示，他们公司2015年通过中票、私募票和私募公司债等进行融资，融资渠道的放松，使得2015年偿债资金有了着落。但房地产和土地市场的不景气，整理的土地难以卖出好价钱，收入方面还很困难。
当然，并非所有城投公司都能享受到政策放松带来的愉悦。据21世纪经济报道记者了解，有些城投公司因为背负着较沉重的利息负担，虽有债券置换存量债务本金部分，但利息难以偿还，银行不愿意贷款，公司运作陷入困境。
尴尬的身份
某地级市城投公司董事长老张所在的城投公司，虽有资金有项目跟进，但心里仍然觉得憋屈。
“城投公司为地方城市建设做出了很多贡献，地方政府也需要城投公司发挥作用，但似乎一直得不到正式的认可。一会说要清理，一会又把大量项目给你，心里有点不是滋味。”
（以上回答发布于2016-01-10，当前相关购房政策请以实际为准）
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