杭州首批集中供地揽金近827亿，房市春天要来了吗？
杭州首批集中供地揽金近827亿，房市春天要来了吗？这次拍地结果来看还是很理想的，本地房企大量拿地，品质肯定有保障了，杭州房产市场比较内卷，杭州回迁房是其他城市商品房的标准，中档商品房是豪宅的标准，杭州本地房企有两种，一种纯民营企业，这些民营企业是真民营企业，和其他城市一些城投套壳企业不一样，他们大量拿地，说明还是非常看好市场的。
还有一类是城投系，城投系成交的土地，实际可以说左手进右手出。这次城投系拿了7块地，主要集中在崇贤和一些偏远地区。说明市场也开始分化了，现在经济是K型，一边豪车不够卖，一边失业找不到工作，房地产也是一样的，一边是豪宅一房难求，一边老破小降价难卖。你说后市怎么样，你想杭州大跌你是想多了，估计还是热门板块涨，其他板块凉凉吧。
本地房企资金实力不容小觑。本地房企拿地多，且好地多，本地房企对杭州市场的十足信心。能拿这么多地，显然是房企对后期项目的利润、回款都有充分把握和足够的信心，才敢这样大杀四方。“次高者得”，本次土拍新玩法，也让竞价不能一味追高，更“刺激”，23宗地块进入“次高者得”的阶段，也就是接近半数的地块被多家拼抢，可见房企对杭州楼市势在必得的决心。
事实上，对于真正的杭州购房者来说，这一波也是利远大于弊。杭州现在一二手房的倒挂还是非常明显，除去一些偏远郊区，要想新房降价的可能性几乎没有。对于杭州刚需来说，现在最主要的问题是买不到房，而不是买不起房。所以，多拍出土地，增加市场供应，才能够更好地满足居民需求，避免某些区域出现断供，导致真刚需摇不到新房只能去接手高价二手房的情况。
一季度50城卖地超7千亿，房企积极拿地趋势持续，这说明了什么？
说明在一线城市房地产市场依旧很活跃，房价短期内还没有下降的趋势。虽然国家最新规定，每个城市一年只能有三次土地出让行为，但这并没有阻碍到房企们拍地的热情。有数据显示，今年才刚刚过去一个季度，全国前五十座城市土地拍卖金额就超过了七千亿，这个数字创下了历年以来的新高。其中最高的是上海，土拍成交额为900亿，其次是杭州成交额超过了700亿，这两座城市，也是土拍排行榜的常客。
有房地产行业的分析师指出，今年前三个月土拍市场活跃，主要还是受到土拍政策的影响。考虑到有限的土地拍卖此时，房企和地方政府对土拍交易都更加谨慎了。从全年来看，由于房企还背着三道红线，持续在一线城市拿地可能很难，未来二三线城市，可能会成为土拍交易的活跃地。
而且从去年开始，无论是银行还是房企对流入楼市的资金，都被严格限制，企业再想走高杠杆模式已经很难了，虽然房企拿地依然很积极，但土地的溢价不太可能想像以前一样高了，未来二线城市会更加受到房企的欢迎。
参考资料：
张大伟分析称，2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。各地市场继续复苏，目前看大部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平，房企积极补充库存。
从房企融资来看，中指研究院数据显示，2021年3月，相较于海外债，房企更多发行国内信用债进行市场融资。具体来看，3月房地产信用债发行规模为714.41亿元，相较于2月190.71亿元大幅增长。从融资成本来看，信用债融资成本下降，其中信用债平均利率为4.51%，环比下降0.81个百分点。
“两集中”供地：第二轮整体遇冷 新一轮多地放宽出让要求
11月4日，宁波第二轮集中供地落下帷幕，最终共出让28宗地块，仅3宗地块溢价，另有18宗地块流拍。至此，第二轮集中供地的22个城市中，仅剩郑州还未进行土拍。
高流拍率、低溢价率 二轮土拍明显降温
第二轮集中供地中多地调整出让条件，提高了房企参与拿地的门槛和难度，同时面对房地产行业融资紧缩、资金压力加大，房企拿地能力与拿地意愿双双降低。因而，相较于首轮集中供地，多地二轮土拍市场出现不同程度的降温，但整体来看均具有流拍率走高、溢价率降低、“国家队”成拿地主力的情况。
除郑州外，21城共计流拍88宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到32.2%，较首轮土拍提高了25.7个百分点；平均溢价率约3%，较首轮集中供地平均溢价率下降约12个百分点，底价成交成为多个城市的主基调。
具体来看，天津、青岛、成都、苏州、沈阳等多城在开拍前公告暂停出让或终止出让，其中沈阳共有24宗地块公告停牌，占出让地块总数的52%；沈阳、长春、福州、天津等多地流拍率均超30%，长沙、北京、沈阳、杭州、广州5城流拍率均超50%。
另外，国企、央企凭借稳健的资金实力成为本轮土拍的“主力军”，北京本轮土拍报名的房企共有16家，其中14家为央企或国企；上海本轮土拍中，国企、央企拿地占比超70%；此外，苏州、成都本轮拿地企业中国企、央企的占比分别达到了84%、76.92%。
热门城市中除深圳热度不减外，北上广及杭州集体遇冷。深圳二轮土拍共成交21宗地块，另有1宗地块流拍，总成交价452.97亿元。其中，深圳共有4宗地块以底价成交，17宗地块达到上限价格。
与首轮土拍揽金1110亿元的狂热相比，北京二轮土拍从报名就遭遇“霜降”。开拍前夕，挂牌的42宗地块中仅有16宗地块获房企报名，剩下26宗地块因无人问津而延期出让。除1宗招标地块外，北京共成交16宗地块，5宗地块以底价成交，溢价成交的11宗地块中仅有2宗地块触得竞价上限，平均溢价率为6.23%。值得注意的是，本次土拍中房企联合拿地数量共计9宗，还有1宗地块由金隅、首开及建工3家房企联合竞得。
而上海开拍前不久，便叫停了7宗地块出让。最终共成交18宗地块，其中9宗地块以底价成交，6宗地块触得中止价，平均溢价率仅为3.87%。同北京土拍相似，此次上海土拍中也有不少房企抱团拿地，共有6宗地块由房企联合竞得。
相较于北京、上海延期出让或叫停出让，广州二轮土拍流拍率高达52%，共有25宗地块流拍，最终出让23宗地块，其中18宗地块以底价成交，溢价率仅为1.5%。而“卖地大户”杭州也遭遇滑铁卢，提前终止17宗地块，10宗竞品质地块全部流拍，最终仅成交14宗地块，其中9宗地块以底价成交，平均溢价率仅为4.6%。
多地第三轮集中供地放宽要求 土拍市场或将持续低迷
第二轮集中供地接近尾声，多地新一轮集中供地迎来“官宣”。
无锡第三批集中供地已于11月1日收官，是首个完成第三轮集中供地的城市。相较于无锡前两轮集中供地，地价触顶率分别达到93%、39%，此次无锡以无地价触顶平淡落幕，成功出让20宗地块，仅3宗地块以低溢价率成交，总成交价约273.8亿元。
截止11月9日，除无锡外，已有南京、苏州、深圳、上海、广州、济南、合肥、杭州、福州共9城公告第三批集中供地信息。
鉴于二轮土拍中大量地块流拍撤牌，多地的年度供地计划未达标。据克而瑞数据显示，21城（除上海外）前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的平均比例仅为52%，整体土地供应节奏较慢。
而供不应求同样会对房价造成影响，与国家“稳房价、稳地价、稳预期”的目标相偏离。为减轻供地压力，调动房企拿地积极性，实现房地产市场长效平稳，部分城市不仅增加了土地供应量，还从不同方面优化了土地出让条件。
第三轮集中供地苏州共挂牌26宗地块，总出让面积203.5万平，总起始价405.61亿元，较二轮供地增加5宗地块，出让面积增加45.2%；杭州拟推出51宗地块，主城区地块明显增多。另外，上海、深圳还增加了政策性住房用地数量，上海推出31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块；深圳的住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗将建普通商品住房及只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。
第三轮集中供地的入场条件也有所放宽，如南京将参拍企业的资质由“二级或一级”降至三级及以上，同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；苏州保证金比率下调至30%，而二轮供地中保证金比例大多为50%，首次付款比例由60%下调至50%，并且取消了土地市场指导价（除园区地块外）。另外，广州第三轮集中供地中南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求，部分“回锅肉”地块起始价小幅下调。
多城放宽土地出让条件，第三轮集中供地的整体成交量有望回升，但近期部分房企债务违约事件频出，行业资金状况仍不容乐观，预计第三轮集中供地市场热度分化加大，多地土拍将持续低迷。
深圳第三批次集中供地：成交6宗地块揽金106亿元，多家民企参与竞买
9月28日，深圳第三批次集中供地完成出让，6宗成交、1宗流拍。其中，2宗拍至最高限价成交，4宗底价成交，共获土地出让金106.38亿元，成交地块面积47.3万平方米，总成交建面约111.09万平方米，成交楼面均价11062元/平方米，平均溢价率4.98%。
本批次出让的7宗居住用地总用地面积约49.51万平方米，总建筑面积约122.10万平方米（其中初始建设公共住房总建筑面积约39.91万平方米），挂牌起始总地价约117.97亿元。
多家民企参与竞买
深圳市规划和自然资源局表示，本批次居住用地一是持续增加公共住房供应，结合片区特点进一步优化公共住房类型，与前两批次居住用地相比，初始建设的公共住房类型除保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房，其中龙华区A922-0824宗地整宗地建设安居型商品房。本批次居住用地建成后，可实现供给公共住房建筑面积约39.05万平方米，其中：安居型商品房约34.3万平方米、保障性租赁住房约2.73万平方米、公共租赁住房约2.02万平方米，切实拓宽了公共住房供应渠道，进一步加大了公共住房用地供应。
二是合理安排供地空间布局。本批次用地以轨道交通建设发展为重要抓手，集中加大轨道交通设施周边居住用地供应力度，坚持规划引领推动区域联动式、跨越式发展。本批次有4宗用地临近轨道站点或车辆基地，有利于优化轨道沿线的居住用地空间布局，实现资源优化配置，改善居民出行条件，促进职住平衡与产城融合。
三是引导市场整体平稳发展。从报名情况看，本批次有多家民企参与竞买，占比达27%，民企参与竞买的意愿较强烈；从成交情况看，本批次成交的6宗用地中有2宗达最高溢价15%后成交，龙华区A922-0824宗地达到溢价上限和自持保障性租赁住房面积上限后，有9家企业报名参与摇号，其中包括竞得人深圳市坂腾发展有限公司在内的过半数企业为民企，充分展现了深圳房地产市场平稳发展的良好趋势。光明区挂牌宗地也有多家企业参加推介、积极咨询，并表现出了参与意愿，但因区位条件尚待进一步培育等客观因素未能成交。
挂牌成交地块一览表
主要面向刚需和保障群体
本批次拿地依然以国家队为主。从竞拍结果来看，深铁集团收获3宗，招商、华润、坂腾各收获一宗。除坂腾为本地民企外，其他均为本地国企。
从成交结果来看，宝安区A208-0991宗地、龙华区A922-0824宗地均达到最高溢价15%，其中宝安区A208-0991宗地通过竞建设企业自持的保障性租赁住房建筑面积确定竞得人，龙华区A922-0824宗地在竞建设企业自持的保障性租赁住房建筑面积达到上限后通过摇号确定竞得人。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳第三批次供地延续了今年以来“多批供应、小步快跑”的供地原则，与当前开发商整体拿地信心较弱，减少供地数量以提振市场信心有关。
据深圳市规划和自然资源局消息，第四批次初步计划于9月底或10月份集中发布挂牌出让公告。
从区位上看，7宗住宅用地中，1宗位于宝安区、1宗位于光明区、2宗位于龙华区、3宗位于坪山区。
本次竞拍中，位于龙华区福城街道的A922-0824地块热度最高，有9家参与竞拍。成交结果显示，该地块由深圳市坂腾发展有限公司以封顶价3.47亿元 自持15600平方米租赁保障住房竞得。
该地块起始价最低，挂牌起始价3.02亿元，最高限制地价3.47亿元。该地块用途为居住用地，土地面积15239.95平方米，建筑面积54510平方米，按照出让条件，出让宗地安居型商品房平均销售价格不高于26800元/平方米（不含室内装修价格）、最高售价不高于28100元/平方米（不含室内装修价格）。
相邻的龙华区福城街道A922-0823号地块商品房限价不高于53600元/平方米（不含室内装修价格），是本轮土拍中最高限价地块，该地块最终由招商蛇口以底价15.03亿元摘得。
另一宗拍至最高限价的是宝安区福海街道A208-0991地块，最终由华润以27.5亿元总价竞得，成交楼面价21216元/平方米。该地块是该批次地块起始价第二高的地块，用途为居住用地，土地面积30862.51平方米；建筑面积129622平方米；挂牌起始价23.92平方米；最高限制地价27.5亿元。按照出让条件，A208-0991宗地普通商品住房平均销售价格不高于47950元/平方米（不含室内装修价格）。
中指研究院深圳分院研究总监童晓玲分析表示，本批推出用地主要集中在深圳非中心区域核心地段，整体定价不高，主要面向刚需和保障群体。在房地联动方面，明确普通商品住房的最高销售限价，其中，光明区马田街道限售价格相较去年上调5000元/平方米，上调幅度最高；宝安区福海街道和坪山区坑梓街道相较去年分别上调2250元/平方米和1100元/平方米。光明区此次虽上调幅度最大，但也是去年被土拍限价下跌幅度最多的区域，可以看到这些区域的价格体系正在逐步修复。预计房地联动后续对引导楼市预期、提振市场信心将起到积极的作用。
深铁集团独得3宗
坪山区石井街道G13305-0046号地块为今年二批次流拍地块，此次重新挂牌，成交结果显示，该地块由深铁集团底价竞得。
深铁集团在此次土拍中共收获3宗地块，除坪山区石井街道G13305-0046号地块外，坪山区另两宗地块——坑梓街道G14306-8011地块和坑梓街道的G14306-8012地块也由深铁以底价竞得。
坑梓街道G14306-8011地块挂牌起始价最高，地块面积也最大为192237.39平方米；建筑面积427834平方米；挂牌起始价格32.92亿元；最高限制地价37.85亿元；初始建设的安居型商品房建筑面积204960平方米；竞企业自持的保障性租赁住房最高限制建筑面积40980平方米。
G14306-8012地块为二类居住用地 公园绿地 商业用地 教育设施用地 道路用地，土地面积176349.5平方米；建筑面积289305平方米；挂牌起始价16.46亿元；最高限制地价18.92亿元；初始建设的安居型商品房建筑面积101660平方米；竞企业自持的保障性租赁住房最高限制建筑面积20330平方米。
出让条件显示，G14306-8011、G14306-8012宗地普通商品住房平均销售价格不高于35300元/平方米（不含室内装修价格）；安居型商品房平均销售价格不高于17600元/平方米（不含室内装修价格）、最高销售价格不高于18500元/平方米（不含室内装修价格）。
另外，位于光明区马田街道的A629-1340号地块因无人报名流拍。
深圳此批次出让继续坚持房地联动，明确普通商品住房的最高销售限价，继续沿用“三限双竞 摇号”的方式挂牌出让，初始建设公共住房、竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。与前两批次相比，初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房。
“三限双竞 摇号”，即：限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
李宇嘉指出，与前两批次相比，无偿移交政府的公共租赁住房和企业自持的保障性租赁住房占比在20%-30%之间，既满足了二次房改要求的公共住房规模，又适当调整这一比例，再加上达到保租房自持高限后摇号，以及增加安居房这个公共住房品种的规模，这些都是政府向开发商的让利。他进一步表示，深圳土地的公共属性越来越强，这是从高位回归理性，也是房地产回归公共服务融资，与区域开发、轨道开发协同发展的表现，更是地产和实体经济良性循环的表现。土地市场降温，并通过限定房价，引导预期，为后续房价稳定奠定基础。深圳卖地时就限定了未来房价的水平，具有价格锚定效应，引导市场价格向锚定价格靠拢。
多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告调整集中土拍规则
一波激烈的“抢地”大战后，今年22城首批集中供地以超万亿元的成交总金额收官。随即，厦门、长春和无锡三城率先完成了第二批集中土拍。
不过进入8月以来，多个城市却纷纷对第二批集中供地按下“暂停键”。8月17~19日，济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已达十余个。
截至目前，深圳、杭州、青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土拍规则进行了调整。
那么，接下来的集中土拍将发生怎样的变化？优化和调整后的土拍规则会如何影响房企的拿地策略？土地市场的变化传导至楼市又将产生怎样的影响？
房企激情“抢地”后
“（房企）在拿地过程中价格预估是可以适当激进的，否则在激烈的土拍市场根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。”路劲地产集团营销部副总经理宁晓峰此前曾表示。
据贝壳研究院统计，22城首批集中供地中，有9个城市的宅地成交面积占今年全年住宅供地比例超过30%。其中上海和武汉占比均超过40%；北京占比最高，达56.32%。
多位房企投拓负责人告诉《每日经济新闻》记者，“双集中”供地新政之下，对于严重依赖公开市场拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地机会更不能错失。于是，各城首批集中供地热度逐渐被推高，并逐渐演变为集中“抢地”。
“现在即便测算出拿下这块地不赚钱，为了排名、品牌或者留住专业的人才，都要咬着牙拿下来。”一头部房企投拓负责人江华表示，房企未来在销售业绩排行榜上的座次如何，就取决于现阶段土储的丰厚程度。即便这次拿到的块地利润并不丰厚甚至没有利润，也可以从其他地方找回来。
在市场紧张情绪的裹挟下，上半年房企的拿地热情高涨。好地网统计显示，22城首批集中供地中，融创、保利、招商蛇口等拿地金额排名前十的房企，拿地总金额约3372.9亿元，占22城总出让金额的32%。
记者观察发现，除少数高杠杆房企减缓拿地节奏外，部分“三道红线”处在绿档的房企，在上半年的拿地量几乎已与去年全年的拿地总量持平。
以越秀地产为例，其中报显示，今年上半年，越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州等11个城市共获取23宗地块，总建面约500万平方米。而2020年全年，越秀地产新增土地22块，总建面560万平方米。
“无论如何，上半年拿地都是出于增厚公司业绩目的。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在8月18日下午举行的2021年中期业绩会上解释称，这主要是“双集中”供地与上半年公司购地合作两大因素叠加所致。其中约51%来自非公开市场的拿地刚好铺排在上半年，所以这个数额会较往年同期大一些。
不过，“拿地一时爽，事后难收场”却是不少房企的尴尬写照。在首批集中土拍中，众多头部房企纷纷在热点城市斥重金“抢地”，但面对高溢价率和相对苛刻的配建条件，有些房企开始为接下来有限的开发利润发愁了。
如在杭州首批集中土拍中，滨江集团共拿下5宗地，当被问及这些地块的利润时，其董事长戚金兴表示“努力做到1%~2%的净利润水平”。
在22城首批集中供地中，包括厦门、合肥在内的10个城市的平均溢价率超过15%。在地产行业资深人士毛呈飞看来，“首批集中土拍的规则没有抑制溢价率，反而进一步压缩了房企的利润”。
“拿地价格预估可适当激进，但又不能盲目激进，需要对项目价格预估进行合理分析和判断，判断地块与竞品相比是否具备价格‘跳脱’要素，这是价格预估是否适当激进的前提条件。”宁晓峰表示。
“不可否认的是，部分城市的一些高溢价率地块的确存在风险，不排除未来会出现面包价甚至卖不过面粉价的可能性。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢价率则是明显提升。而包括上海、北京等在内的严控地价类城市，在房企本身财务稳健的前提下，合理利润可以得到相应保障。
“联合拿地”应对风险
“双集中”供地新政之下，土地都被谁拿走了？据好地网统计，在首批集中供地中，拿地金额排名前10的企业中有5家是国企，排名前50的企业中有22家是国企。
中指研究院数据显示，今年上半年，百强房企拿地总金额达16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升。百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%。从拿地数据来看，房企布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。
值得注意的是，集中供地新政对房企的资金实力是极大考验。为减少前期的资金投入以及后期的运营风险，“联合拿地”成为众多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，滨江集团以67%的联合拿地比例领跑，金科、卓越、首开均保持60%及以上的联合拿地比例。
从城市层面看，以广州为例，4月底首批集中供地共成交42宗地块，揽金906亿元。《每日经济新闻》记者梳理近期陆续公示的地块规划方案发现，大多数高总价、高溢价地块，房企不仅倾向于前期联合拿地，后期联合开发也成首选。
在广州白云区，正荣以20.9亿元竞得钟落潭福龙路东侧地块，溢价率20.8%，成交楼面价16658元/平方米，将联合新城控股共同开发；招商联手弘阳以35.9亿元竞得白云区石门街朝阳联新东街地块，溢价率15.4%，成交楼面价26643元/平方米，将联合南国置业开发。
此外，金地以9.18亿元竞得增城区中新镇新新公路东侧地块，溢价率31.5%，成交楼面价11038元/平方米，将联合景泰富业开发。
不过在“三道红线”及各地楼市调控不断加码之下，并非所有的联合拿地开发都会顺利。不久前宋都股份的退地风波，就将联合拿地开发的另一面揭露给了行业。因为这是集中供地后的首例退地，也引起行业的普遍关注。
8月10日，宋都股份公告称，因祥生控股、宝龙地产相关公司突然违约，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，因此退掉计划与祥生控股合作的杭州8号地块。但在随后的回应中，宝龙地产表示，与宋都签署合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准；祥生控股则称，并未与宋都签署过任何协议。
按照计划，今年宋都的拿地金额为25亿~35亿元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地块，总金额达45.84亿元，显然已经超过了全年计划。由于合作开发又出现问题，因此宋都宁愿亏掉5000万元也要退掉竞得的杭州地块。而这次退地的违约金也占到宋都2020年净利润（3.21亿元）的15.58%。
集中土拍规则优化调整
“双集中”供地新政，旨在降低土地市场热度。而中指院数据显示，今年上半年全国土地市场呈现出“量缩价涨”的趋势。如22城首批集中土拍中，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%，其中重庆、厦门的楼面价涨幅均达到45%。显然，首批集中供地并未达到预期的“稳地价”目的。
那么，接下来的集中土拍会产生怎样的变化？其变化传导至楼市又会产生怎样的影响？8月6日，深圳宣布中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权；8月11日，青岛宣布第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地终止挂牌，这是杭州第二次延期第二批集中供地时间。
此外，北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、济南、福州等城市均已推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土地竞拍规则进行了优化调整。
对于多城中止或延期第二批集中土拍，行业普遍认为“土拍规划将面临调整”。此前有消息称，自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，包括竞拍企业需具有房地产开发资质，加强对房地产企业购地资金的来源审查，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
《每日经济新闻》记者查询发现，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中调整的第二批集中土拍规则，基本与上述消息的内容相吻合。
如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同时对19宗地块的最高价格进行了调整，最高溢价率均不超过15%。另外，调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整，以及多幅地块出让条件优化等方面。
8月10日，天津明确将61宗地块公开挂牌截止时间统一调整为9月10日，并将之前的最高溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。
“这样的话，利润是有的。乐观估计，可以做到5%~6%的利润率。”中梁杭金衢的投资负责人刘杰雄告诉《每日经济新闻》记者，现在一些企业已调整资金，盯着第二批集中土拍。随着土地供应规模的增加以及供地质量的提升，房企拿地的机会可能明显增加。
值得一提的是，无锡在首批土拍中16宗地块中有14宗是“地价触顶进行竞租赁或配建”，在8月初举行的第二批集中土拍中调整为“所有地块均采取触顶摇号”方式，目的是抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。而实际效果也相当明显，无锡第二批集中土拍宅地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%的溢价率相比大幅降低，同时多宗地块实际成交地价控制在合理水平。
“土地规则的调整对房企来说是把‘双刃剑’，一方面在推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质的同时，对于房企开发的合理利润会有所保障，减少房企非理性竞争可能产生的市场风险。”张波认为，另一方面也会强化对房企的资格审查力度，通过完善审查流程和相应标准来提升稳健型房企的拿地几率，土地市场对房企的“优胜略汰”也将起到加速作用。
某头部房企IR刘伟以天津为例向《每日经济新闻》记者表示，该城市第二批集中供地规则调整后，核心是严格控制溢价，并且减弱土地市场竞争的自由度，以此提高房企整体的拿地利润率。若其余城市效仿天津改变土拍规则，则第二批集中供地的拿地利润率有望得到明显提升，地产板块的底层逻辑或将被改写。
而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。而竞高标也会使得之前减配、精装改毛坯等现象大幅减少。”
土拍规则调整利好房企
第二批集中土拍规则优化调整，对房企未来的布局会产生何种影响？
“一定程度上会让头部房企快速扩张受到限制，高杠杆快周转做大规模的传统模式受到挑战。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向《每日经济新闻》记者分析称，开发商主流模式会立足已经进入的城市重点布局，在已经进入的重点城市经营效率和市占率上下功夫，短期内布局新的城市的计划会减少。
“预计后续集中供地的城市会扩容，不排除部分热点的三线城市也会加入到集中供地行列。”张波认为，长三角和大湾区等主力城市群的三四线城市依然会是房企关注的重点。
“当前金融管控的严厉程度前所未有，商票等非标融资渠道都可能纳入管控。这样一来，企业前端拿地的动力和可能性被降到非常低的水平。”某大型房企杭州区域负责人林光游告诉《每日经济新闻》记者。
一家头部房企浙江区域投拓负责人王洋举例称，他熟悉的一个全国排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因为地价太高算不过来账来。有些地块想“求人合作”也很难找到对象，有些地块虽然找到合作方，但因为没利润最终演变为“互相掐架”：一个告对方违反企业规则，一个告对方侵害名誉权。
对于房企拿了高价地后的利润找补空间，一位不愿具名的业内人士告诉记者，一是通过同一地块上不同产品设计搭配尽量拉高利润，或去其他城市找补亏欠；其次，有地有项目的房企可以向供应商融资，维持信用评级和体量规模，再通过股票、发债等融资。但这样操作有赌市场放松的成分，也会埋下债务逾期归还不上的潜在风险。
“今年上半年企业拿地情况，与2016年和2017年企业抢地导致‘地王’频出的时候颇为相似。”明源地产研究院主编艾振强分析认为，早年抢地的副作用在此后两三年开始显现，导致一批房企要么栽倒，要么现在仍在艰难消化高地价带来的亏损阵痛，这个过程还会持续好几年。即便是以稳健著称的企业，在大量囤地之后仍有担忧。
艾振强认为，第二批集中土拍规则调整，对于避免行业过度集中化、多家独大形成寡头格局有很大作用。这样也会避免因一家企业爆雷危机而影响整个产业链上下游，进而导致行业休克性调整的事件发生，同时也会要求开发商以长期主义来调整战略布局。
在22城首批集中土拍中，部分热点城市虽然溢价率高企，但对于头部房企而言，因为其融资基本都是自有资金作配置，因此能把利润压到很低，即使有2%~3%的利润也能活下去。不过，这样的利润率却是很多中小房企无法承受的。
在更严格的土地和金融规则下，这样“碾压式”的实力悬殊，导致基本拿地的都是头部房企和央企国企，而中小房企的生存空间则越来越小。
随着第二批集中供地土拍规则迎来优化调整，一些中小房企或迎发展机会。“建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企，资金来源或将受到限制，同样规模的民营房企的拿地机会将增加，资源不平衡的局面或许会有改善。”亿翰智库总监于小雨表示，在此基础上，中小房企将获得喘息空间，生存空间加大。
“随着重点城市在二批集中供地中对土拍规则的调整和优化，三四线城市也开始‘跟风’调整规则，所以这样的趋势是可以观望和期盼的。”毛呈飞表示。
“回过头来看，在首批集中供地中没有出手或少拿地的房企是幸运的。”在林光游看来，上半年拿地的公司，可能会有大比例项目真的不赚钱，但下半年在新的土拍规则下拿地，可能就能争取到一些利润空间。
实际上，集中供地之外，已经有不少房企瞄准了非集中供地的三四线城市。记者梳理发现，今年上半年，浙江的湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地的土拍，往往只有少数几家房企参拍，苏北的徐州、淮安等城市的土拍溢价率则频频创下新低。
“集中供地基本利润比较薄，反而是非集中供地的城市会有较大利润空间。”在毛呈飞看来，不少非集中供地的三四线城市近期土拍市场低迷，土拍溢价率创下新低，或许也正是中小房企的机会。
上半年“双集中”供地政策对各地土地供应节奏都有不同程度影响。贝壳研究院统计显示，22城外的三四线城市，较2019、2020年出让住宅用地规划建筑面积下降两至三成。不过随着“两集中”供地常态化，这些城市下半年可能追赶节奏、加大供应。
