共同抵押房产之分割问题
在夫妇离异过程中，抵押房产可依据夫妻双方协议进行分配；然而，财产分割条款不得妨碍或影响抵押权人对该房产的合法权益及行使权利。抵押期间，若经有关当事人协商同意，抵押方有权自由转让抵押物。但需注意，转让行为应及时通知抵押权人，以确保抵押权不受任何影响。若抵押权人能提供证据证明抵押物的转让可能会损害其权益，则有权要求抵押方将转让所得款项提前偿还债务或进行提存。转让所得超出债权金额的部分归抵押方所有，不足部分由债务人负责清偿。把自己的房产证借给别人，拿去抵押贷款，怎么跟对方签定协议才有效？大家帮我分析一下这样写可以吗？
首先，光有房产证没有本人签字是没用的，如果不要求本人出面或者公证委托，那么这就是一个履行不能的合同，即使有效力也没用。“借给别人拿去抵押贷款”更像是第三方抵押，如果是这样的，建议以本人名义去银行办理第三人抵押手续，然后在合同中约定作为其债务担保人的报酬。
法律分析
除了自然力和国家强制力以外，一般情况下所有权人都可以自由决定其名下财产权的归属，包括设定抵押，但如果以不动产作为抵押的，因为我国不动产物权变动采“合意+登记”生效主义，因此持有对方的房产证顶多只能说明存在合意，但却不符合“登记”这一权力外观需求。
从事实层面上说，无论是去贷款，还是直接试图售卖，都属于“无权处分”的情形，只有在第三人“善意”的情况下才构成善意取得，发生所有权变动的效果，而无论是贷款还是卖房，而在没有本人出面的情况下第三方主张其“善意”都很难得到支持。从行政管理的角度上来说，无论是银行还是房产交易中心，都必须要求持证人是本人或经过公证的受托人，并且要求户口本原件、身份证等证件才能够办理相关的手续。
因此，光拿房产证贷款是没用的，不动产登记暂行条例实施细则规定，如果要设立第三方抵押的，可以共同申请办理抵押登记，这样，题中的“拿去抵押贷款”的目的就达到了，至于相应的报酬和实现担保之后的责任承担，则应该另外签订协议分别约定。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《不动产登记暂行条例实施细则》 第六十六条 自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。
亲属买卖房屋可以自行定价吗
直系亲属间进行房屋交易，可以直接自行决定房屋的价格，不再依赖税务部门的评估定价。这种情况下，交易双方只需按照合同中约定的成交价来计算并缴纳相关税费。因此，直系亲属在进行房产过户时，不必遵循税务系统的官方报价，而是可以根据市场情况、双方协商一致的价格来进行交易，从而更加灵活地控制交易成本和价格。这一政策的实施，对于直系亲属间的房产交易提供了便利，减少了不必要的评估环节，提高了交易效率。同时，它也鼓励了市场上的公平竞争和自由定价，促使交易双方在考虑房产价值、市场动态和双方需求的基础上，自主决定房屋价格。然而，为了确保交易的公平性和合法性，建议在确定房屋价格时，考虑房产的实际价值、市场行情以及交易双方的经济状况等因素，避免出现不合理的定价情况，从而保护交易双方的权益。
此外，自行定价的直系亲属房产交易过程中，还应遵循相关法律法规，确保交易合同的合法有效，以及完成必要的产权转移手续。通过正规途径进行交易，可以有效避免后续可能产生的法律纠纷，维护交易双方的合法权益。同时，加强对房产交易的监管和指导，有助于促进房地产市场的健康发展，保障购房者的权益。
总的来说，直系亲属间自行定价的房产交易，为双方提供了更多的选择和便利，但同时也需要在遵守法律法规、确保交易公平的基础上，审慎决定房屋价格，以实现交易的顺利进行和双方的满意结果。在进行此类交易时，建议寻求专业的法律和房地产咨询，以确保交易的合法性和合规性，避免潜在的风险和纠纷。
房子有抵押能卖出去吗
房子有抵押能卖出去。首先，要明确的是，抵押的房产确实可以出售，但这个过程比出售未抵押的房产要复杂一些。当房子被抵押时，意味着该房产作为借款人向贷款机构借款的担保。因此，在出售抵押房产之前，必须解决与贷款机构之间的债务问题。
一种常见的方法是，借款人可以与贷款机构协商，提前还清抵押贷款。一旦贷款得到清偿，房产的抵押权就会解除，从而可以自由地进行买卖交易。这个过程可能需要借款人筹集足够的资金来偿还贷款，或者通过与买家协商，使用售房所得来偿还贷款。
另一种方法是，如果借款人无法一次性还清贷款，可以尝试与贷款机构达成“转按揭”的协议。这意味着贷款的债务会随着房产的出售而转移到新的买家身上。然而，这种方法并非所有贷款机构都接受，且可能需要满足一定的条件，如新买家的信用评估等。
举个例子来说明，假设张三有一套价值100万的房产，他以此房产为抵押向银行贷款了50万。现在，张三想要出售这套房产。他可以与银行协商，提前偿还这50万的贷款，然后银行会解除对房产的抵押。之后，张三就可以自由地以市场价格出售这套房产了。
总的来说，虽然抵押的房产在出售时会面临一些额外的步骤和考虑因素，但并不意味着它们无法被卖出。通过合理的规划和与贷款机构的协商，抵押的房产同样可以成功地进行买卖交易。
卖房子可以自己定价吗
卖房子可以自己定价。房屋买卖时实际成交价是买卖双方协商确定的，在办理过户时由于很多税费都与买卖价格有关，以前大多数人都会在合同上以低于成交价格申报过户来逃税，所以房产和税务部门聘请中介评估机构对每个地段的现存房屋进行评估定价，作为最低交易价格，如果你的实际成交价低于评估价，一般按评估价计税，高则按实计税。这里有三个概念：“实际成交价”只有你们双方自己知道，“评估价”是最低交税价格，“过户价”则是体现在办理手续上的价格。卖房子自己如何定价
一、房龄
对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体(或贬值)幅度。
二、地段
较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。
三、外部环境
所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。
四、楼栋
好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。
五、电梯数量和品牌
相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。
六、户型
对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。
想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。
