夫妻一方擅自出售共同共有房屋，第三人善意取得的如何处理
这些问题非常的棘手，既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方利益的保护，也关系到交易秩序的稳定和安全，关键在于如何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时，该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产，如果第三人尽到了必要的审查与注意义务，支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续，为了保护交易安全，根据善意取得制度，第三人可以取得不动产物权。 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的; （二）以合理的价格转让; （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。 以上规定的三个构成要件是满足善意取得的前提。就第三人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的，也不利于财产流转。基于不动产登记的公示公信力，从社会诚信以及保护善意第三人的角度考虑，法院对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持。 也有专家建议规定除外情形，即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主张，会出现另一方无家可归的情况。 从高院公开征求意见的反馈情况来看，多数意见认为，征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定，原则上这种例外条款不应允许。如果善意第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之间的利益？另外，民事执行程序中已经规定，对于唯一住房不予执行，这就已经考虑到了生存权、居住问题，没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下，担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用，这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。 经反复论证后最终采纳了多数人的意见，但同时规定了配偶一方的赔偿请求权，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。 综上，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意取得后，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方可以请求赔偿损失。夫妻一方出让房屋的例外，善意第三人可取得房屋！
原告与被告叶某是夫妻关系。2006年11月2日，被告叶某在其名下登记办理了位于秦州区宇鑫小区的房屋产权证书，该房屋产别记载为私产。同年12月5日，原告与被告叶某登记结婚，婚后双方居住在该房屋。2015年12月，被告叶某欲出让该房屋，在与中介公司商议后，将该房屋的信息公布在中介公司。
2016年1月，被告叶某起诉与原告离婚。当月11日，被告付某经中介公司介绍，与被告叶某、中介公司三方共同签订了1份《代收定金同意书》，约定将本案争议房屋出让给被告付某，房价为607500元。两被告于当月13日又签订了《房屋买卖合同》。此后，被告付某陆续给被告叶某付清了该房款，被告叶某也将房屋钥匙交给了中介公司。当月25日该房屋过户登记在被告付某名下，被告付某又于当月28日将该房屋抵押给中国银行用于贷款。
原告得知被告叶某将房屋出让给被告付某后，将两被告诉至法院，要求撤销两被告之间的房屋买卖合同。
【法院判决】
驳回原告刘某的诉讼请求。
【湖南湘鼎律师事务所雷佳律师案件分析】
本案有三个争议焦点：一是签订的《房屋买卖合同》是否有效?二是夫妻一方出卖房屋未经配偶同意能否撤销?三是签订的《房屋买卖合同》是否为可撤销合同?
一、签订的《房屋买卖合同》是否有效?
从查明的情况看，本案争议房屋的产权只登记在被告叶某一人名下，故该房屋有可能是被告叶某的个人婚前财产，有可能是被告叶某与原告的夫妻共同财产。
(1)若该房屋为被告叶某的个人婚前财产，叶某则有权处置该房屋，叶某与被告付某之间的房屋买卖合同只要不存在《合同法》第52条和第54条规定的合同无效或可撤销的情形，二者之间的房屋买卖合同就具有法律效力。原告也未能举证证明存在上述情形，故在该房屋属叶某个人婚前财产情形下，其与被告付某之间的买卖合同有效。
(2)若该房屋属于被告叶某与原告的夫妻共同财产，判定被告叶某与被告付某之间的房屋买卖合同是否有效的关键在于被告付某购买房屋时是否属于善意取得。根据《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
本案被告付某与原告和被告叶某夫妻并不熟悉，其通过中介公司购买该房屋，且该房屋的产权登记在被告叶某一人的名下，因此被告付某完全有理由相信被告叶某有处分该房屋的权利，同时被告付某给付了合理的房屋价款，并且办理了房屋过户登记手续。原告也未提供证据证明两被告之间存在恶意串通的情形，因此，被告付某取得该房屋属于善意，其取得该房屋的权利应受到保护，两被告签订的房屋买卖合同依法成立。
二、夫妻一方出卖房屋未经配偶同意能否撤销?
原告提出被告叶某出让该房屋时其不知情。根据最高法《婚姻法的司法解释(一)》第17条2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
除此之外，《婚姻法司法解释(三)》第11条1款的规定：“即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：
第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;
第二，买受人支付了合理对价;
第三，买受人已经办理了产权登记手续。”
在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。因此，原告的该主张法院不予支持。
三、签订的《房屋买卖合同》是否为可撤销合同?
根据《合同法》第54条1、2款的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
而本案签订的《房屋买卖合同》并没有重大误解、显示公平、欺诈、胁迫、乘人之危的可撤销事由，故不属于可撤销合同的情形，因此原告的诉讼请求不能成立。
综上，原告的诉讼请求理由不能成立，法院不予支持，驳回其诉讼请求。
雷佳律师支招：
【如何防止夫妻一方擅自处理夫妻共同房产?】
一、如何防范?
(一)将房屋等需要登记的财产权利人登记为夫妻双方
配偶一方擅自转让共有房屋的案件多发生于房屋登记在夫妻一方名下的情形，买受方基于信赖房产登记簿上的公示效力，会认可出卖方具有完全的处分权。但若房屋登记在双方名下，买受方应尽注意义务，应当去了解出让双方是否对出卖房屋达成一致意见，否则，买受人难以认定为善意。
(二)未登记为房屋权利人的一方向法院提起共有物确认之诉
未登记为房屋权利人的一方可以向法院提起共有物确认之诉，要求将自己列为房屋共有人。
(三)异议登记
若夫妻关系恶化，为防止一方恶意转移财产，可以向房地产交易中心申请对该房产异议登记。异议登记就是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为。异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。
二、如何补救?
如上所述，善意买受人受法律保护，你去找他赔偿是不可能的了。
根据我国法律规定，一方擅自转让共有房产且法院判决该转让有效的情形下，配偶一方可以通过以下两种方式进行救济：
(一)是在婚姻关系存续期间提出分割。
根据《婚姻法司法解释》相关的规定, 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，另一方可主张分割财产。
也就是说，配偶一方在发现房产被转移后，可以立刻启动夫妻关系存续期间的财产分割，降低损失。
(二)是在离婚诉讼中，要求赔偿。
夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失，离婚时可要求另一方赔偿。
三、夫妻一方擅自出售共有房屋，合同无效的情况有哪些?
(1)如果第三人并非是出于善意购买，另一方可以撤销房屋买卖。比如第三人为夫妻一方亲朋好友，其明知该房屋是夫妻二人的共同财产，出卖人无权处分，仍然购买的，则明显不是出于善意购买。
(2)第三人支付的对价明显低于该房屋的市场价格，显属异常且不合理，这种情况下第三人一般不属于善意购买人。
(3)第三人虽然支付了合理对价，且与夫妻一方签订了房屋买卖合同，但未能及时到不动产权属登记部门进行变更登记，这种情况下，夫妻另一方可以撤销房屋买卖行为，取回房屋。
夫妻共有共名的房产，单方拿去抵押，这种抵押合法吗？
您好。1、这种情况不能直接断定是否有效。如果丈夫不认可，可以提供证据证明自己不知情，能够证明确实不知情的，而且抵押权人知情的，该抵押无效；如不能证明，则抵押有效。
2、律师知道或不知道，不影响抵押的效力。只要抵押权人不知道即可。
3、另外，房产抵押以办理抵押登记为准，未办理抵押登记的，没有登记的，没有抵押的效力。抵押登记需要去房产局办理。
丈夫瞒着妻子抵押房产怎么办？
丈夫瞒着妻子 抵押 房产怎么办？ 丈夫瞒着妻子抵押房产，如果妻子不认同就需要与第三人协商关于抵押行为的有效性。夫妻双方财产只要是婚后所得且非法定个人财产，就推定为 夫妻共同财产 。夫妻双方对夫妻共同财产享有不可分割的共同处分权，而非夫妻双方各享一半处分权。因此，夫妻一方无权处分夫妻共同财产行为是否有效，是对处分行为整体而言，不存在处分行为部分有效、部分无效之情形。 关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《关于人民法院审理 离婚 案件处理 财产分割 问题的若干具体意见》 第17条 夫妻为共同生活或为履行 抚养 、 赡养 义务等所负 债务 ，应认定为 夫妻共同债务 ，离婚时应当以夫妻共同财产清偿。下列债务不能认定为夫妻共同债务，应由一方以个人财产清偿： (1)夫妻双方约定由个人负担的债务，但以逃避债务为目的的除外。 (2)一方未经对方同意，擅自资助与其没有抚养义务的亲朋所负的债务。 (3)一方未经对方同意，独自筹资从事经营活动，其收入确未用于共同生活所负的债务。 (4)其他应由个人承担的债务。 《城市房地产抵押管理办法》 第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 第三十二条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： (一)抵押当事人的 身份证 明或法人资格证明; (二)抵押登记申请书; (三) 抵押合同 ; (四)《国有 土地使用权 证》、《 房屋所有权 证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明; (五)可以证明抵押人有权设定 抵押权 的文件与证明材料; (六)可以证明抵押房地产价值的资料; (七)登记机关认为必要的其他文件。 《 民法典 》（2021.1.1生效）第一千零六十二条 【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的 共同财产 ，归夫妻共同所有： (一) 工资 、奖金、劳务报酬; (二)生产、经营、投资的收益; (三) 知识产权 的收益; (四) 继承 或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外; (五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同财产，有平等的处理权。 综上所述，有些家庭中都是丈夫管理钱财而导致了妻子在准备和丈夫离婚分财产的时候才发现丈夫把 房产抵押 给别人了，在完全不知情的基础上妻子是有权力要求让这份抵押的协议失效的，但是因为涉及到第三方的问题因而必须在不伤害其他人利益的基础上。夫妻一方可以抵押共有房屋吗，房屋解除抵押手续怎么办
根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人是善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。《婚姻法解释（一）》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据上述规定，如果抵押权人善意取得产权，那么抵押应当有效。该抵押物房屋的权属证书上的权利人仅为你本人，没有共有人，唐某作为抵押权人只要审查抵押是你本人真实意思表示即可，其没有义务也没有能力再去审查抵押人的婚姻关系、家庭成员和该抵押物是否还有其他共有人，其已经尽到合理的注意义务。因此，该抵押合同合法有效，你与唐某应当按照合同约定履行各自义务。
