北京：“十四五”期间将建设筹集保障性租赁住房40万套（间）
记者从北京市住建委获悉，近日，《北京市“十四五”时期住房保障规划》（以下简称《规划》）正式印发。根据《规划》，“十四五”时期，北京市力争建设筹集公租房6万套、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房6万套。
北京市住建委相关负责人表示，《规划》明确了“十四五”时期的主要工作任务，将严格落实北京城市总体规划，紧紧围绕住有所居目标，以破解首都超大城市住房困难问题为中心，从多方面发力，健全住房保障和供应体系，增强人民群众的幸福感和获得感。
“十四五”时期，北京市力争建设筹集公租房6万套
《规划》发展目标中提出，二〇三五年远景目标，即首都超大城市住房困难问题得到基本解决，保障性住房供给更加充分、平衡、优质，住房保障服务管理更加便利、高效、精细，首都市民住有所居需求在更高水平上得以有效满足，基本实现住有所居、和谐安居、生态宜居的安居梦。住房保障制度健全稳定，与住房市场体系形成有效联动，共同绘就北京率先基本实现社会主义现代化的住房篇章。
针对“十四五”时期主要发展目标，北京锚定二〇三五年远景目标，严格落实北京城市总体规划，紧紧围绕住有所居目标，以破解首都超大城市住房困难问题为中心，健全住房保障和供应体系，更加公平地惠及广大人民。
“十四五”时期，北京市力争建设筹集公租房6万套、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房6万套。加大保障性住房建设用地供应力度，新增保障性租赁住房供地占比不低于住房用地供应总量的15%，新增公租房供地占比不低于住房用地供应总量的10%，新增共有产权住房供地占比不低于住房用地供应总量的15%。
力争规划期末公租房备案家庭保障率提高到85%
根据《规划》，北京将按照“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”的总方向，进一步完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房和安置房为主体的首都住房保障体系。
一方面，公租房回归城市住房、收入双困家庭基本保障，力争规划期末公租房备案家庭保障率提高到85%，对城镇低保、低收入家庭和大病、重残、分散供养特困人员，老龄、优抚、退役军人等各类优先家庭，依申请实现应保尽保，轮候5年以上的家庭优先给予保障。
另一方面，市场租房补贴依申请应保尽保，简化市场租房补贴领取手续，加强租赁合同管理和动态监管检查。因区施策，核心区等公租房备案家庭压力大的区可调整保障方式，通过进一步提高市场租房补贴标准，引导居民更快获得住房保障。
同时，北京将大力发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人住房困难，通过新建、改建、改造、转化、租赁补贴和盘活闲置住房等多渠道加大供给。分类设计以小户型为主的住宅型、公寓型、宿舍型保障性租赁住房产品，推广套内空间可变、灵活分割住宅建设，满足多子女家庭等多样化居住需求。加强城市基本公共服务人员、应届大学毕业生等重点群体对接。
此外，北京将持续发展共有产权住房满足首次置业需求，优化选址和户型设计，合理确定共有产权住房销售价格和产权份额比例，出台出租、回购、转让细则。严格定向安置房管理，规范征收安置，积极推进安置房建设，加强存量逾期未安置项目清理。
衔接城市规划，做好分区保障和分圈层布局引导
《规划》提出，北京将落实“四个中心”的城市战略定位和“一核一主一副、两轴多点一区”城市空间布局要求，新增保障房主要布局在中心城区、“多点”地区，提高“三城一区”“两区”等重点功能区居住用地比例。
推动中心城区疏解提质，以功能重组优化人口分布和就业结构，加大保障性租赁住房和公租房供应力度。高标准建设城市副中心，加大保障性租赁住房和共有产权住房供应，满足本区居民和迁入职工需求。提高多点地区承载水平，畅通大型居住区与重点功能区、产业园区的空间联系，合理安排保障性住房供地规模与时序，在平原新城、产业园区周边配套建设保障性租赁住房，满足就近居住需求。生态涵养区落实绿色发展理念，以重点功能区建设和本地新型城镇化需求为导向，结合轨道微中心规划，补齐基本住房短板。
在创新政策实施体制机制方面，北京将全面提升服务管理效能。坚持规范化管理、专业化运作、数据共享的发展方向，进一步完善保障性住房建设、审核、分配及管理机制，实现住房保障申请分配管理便捷高效利民，保障房社区治理和谐宜居。坚持政府引导、社会参与、市场运行，充分发挥市区保障房专业平台公司优势，创新投融资和资产运营模式。
此外，北京还将从建筑、小区、街区、社区多维度，全面提升居住品质和人居环境。完善保障性住房及社区建设标准体系，改善群众居住条件和城市环境。新建保障性住房推行绿建二星标准，因地制宜落实绿建三星要求，全面实施装配式建筑和全装修成品交房。开展保障房工程质量与建筑品质提升专项行动，加强住区品质和配套服务，打造精品工程。全面提升街区规划和更新改造水平，建立保障房社区公共设施维护改造、楼宇维修养护工作机制，提高住区综合服务能力。
推进100万平方米危楼简易楼改造腾退
《规划》中提出，北京将加强老城整体保护，做好腾退与整治修复。
按照城市更新行动计划、核心区控规三年行动计划、中轴线申遗保护三年行动计划要求，持续推进核心区平房（院落）申请式退租、申请式换租和保护性修缮、恢复性修建。总结项目实施经验，完善置换以及修缮资金分配等政策，用好市、区财政补助资金，合理高效利用腾退房屋，完善院落功能，形成可持续的老城保护更新模式。积极探索多元化人居环境改善路径，引导功能有机更替、居民和谐共处。
同时，推进直管公房经营权授权，积极引入社会资本参与更新，形成微利可持续模式，推动城市更新有序开展。编制历史建筑、历史文化街区和名镇保护范围内文物以外的建筑物、构筑物的修缮技术导则，支持与北京历史文化名城保护相关的传统工匠的培养、传统工艺的传承，培养专业的古建工艺技术人才队伍，把控好老城风貌保护修缮。
以中轴线申遗文物保护腾退为主线，北京将加强老城整体保护，推进核心区平房院落有机更新，完成平房区申请式退租、申请式换租1万户、修缮6000户。推进100万平方米危楼简易楼改造腾退。推进棚改“收尾攻坚”工作，力争基本完成在途棚户区改造项目。
同时，将聚力棚户区改造“收尾攻坚”，以安置房开竣工、资金平衡地块整理为重点，严控改造范围、成本和补偿标准，实施“能进能退”的棚改项目库管理机制。
房地产政策
近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住建部部长倪虹日前在接受采访时也强调要“因城施策、精准施策”“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来”。
业内人士表示，支持需求端的利好政策渐次落地，有利于因地制宜、因城施策，进一步释放合理住房需求，并提振房地产市场信心，房地产市场有望企稳回升。
多地房贷利率将继续下行
人民银行、银保监会近日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。此举旨在“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
2022年9月，人民银行、银保监会曾发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。“在政策公布后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
根据贝壳研究院此前发布的统计数据，2022年12月首、二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点。
根据国金证券报告，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中包括大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门等13个二线城市；蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州等25个三四线城市。
招联首席研究员董希淼也表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。
刚性需求获更多支持性政策
近期，多部门释放出进一步因城施策支持刚性和改善性住房需求、促房地产市场平稳健康发展的信号。
日前，住房和城乡建设部部长倪虹在接受记者采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
此前，人民银行、银保监会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知指出，“支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。”
克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，居民信贷政策将是2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的主要发力点。除房贷利率下行外，各地首套房首付比例有望迎来全面下调，同时，住房套数认定规则进一步优化可能性也大幅提升。
事实上，根据贝壳研究院监测显示，目前包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市等82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行）。
华创证券分析师单戈表示，当前处于政策密集期，核心一二线城市和部分三四线热点城市，在“四限”放松方面仍有较大空间。近期东莞、佛山等城市均已取消全域限购，杭州、南京等城市也对行政调控政策做进一步优化，预计政策放松空间将进一步打开。
房地产市场有望企稳回升
“住建部、央行和银保监会再次表态对需求侧的支持，充分表明政府支持房地产企稳复苏的决心。”国金证券分析师杜昊旻说。
西南证券报告也指出，2022年行业基本面筑底。目前政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面于2023年呈现先抑后扬，下半年有望逐步修复。
随着利好政策的出台，房地产行业部分数据已有回暖迹象。
克而瑞研究中心报告显示，2022年12月，全国土地市场成交规模创下年内新高，甚至上海、苏州、厦门等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。从数据来看，截至2022年12月26日，全国300城经营性土地总成交幅数3854幅，环比上升19%；成交总金额6927亿元，预计全月环比增幅将达七成左右。
杨科伟表示，整体来看，随着政策调整进一步加深，风险进一步出清，购房人预期改善，预计2023年房地产市场有望企稳回升。
事关首套房贷！央行、银保监会最新通知，如何解读？
近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
首套房贷利率政策动态调整机制的具体内容是啥？该机制意味着什么？“买首套房要大力支持；买二套房要合理支持；买三套以上的原则上不支持”，如何理解这三句政策？现在是买房的好时机吗？会如何影响房企？一起来看本期快问快答。
问：首套房贷利率政策动态调整机制的具体内容是啥？
答：人民银行、银保监会在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
《通知》明确，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
问：该机制意味着什么？
答：业内专家认为，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
对于首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，仲量联行大中华区首席经济学家、研究部总监庞溟表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，说明在坚持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房贷款利率政策在内的各项房地产调控措施更为注重科学客观、灵活机动、接续生效。在明确评判标准和操作细节的基础上促进政策优化调整的规范化、常态化、体系化，有利于夯实城市政府主体责任和明晰核心政策目标，丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、广度和覆盖面，有利于支持刚性住房需求充分有序释放，有利于通过建设长效机制来促进房地产市场平稳理性运行和良性健康发展。
问：“买首套房要大力支持；买二套房要合理支持；买三套以上的原则上不支持”，如何理解这三句政策？
答：这表明，2023年将继续重点支持刚性和改善性住房需求。对于购买首套房的，首付比、首套利率该降的，都要降下来。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。与此同时，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不会改变，政策将不给投机炒房者重新入市留空间。
问：现在是买房的好时机吗？
答：2022年以来，各地针对需求端不断出台调控措施，从限购、限贷、限售等政策的调整松绑，到降低首付和房贷利率，再到税费减免等，政策力度不断加大，出台鼓励刚性和改善性住房需求政策的城市日益增多。随着这些政策的落地见效，购房者对于市场的信心逐步恢复，有利于市场企稳回升。预计2023年，刚性和改善性住房需求将迎来更多优惠政策。
对于2023年的房地产市场，中国民生银行首席经济学家温彬认为，在政策支持下，2023年或有更多城市跟进调整房贷利率下限。2022年以来，房地产市场总体疲弱，销售、投资、融资等主要指标经历环比短暂回暖后持续下探。政策从供需两端不断加大支持力度，尤其是年末房企融资端的“三箭齐发”对市场信心有较大提振。但2022年一系列需求侧政策的主要落脚点在于放松准入条件和降低购房成本，但受疫情、就业、收入和房价预期下行等因素影响，居民信心仍显不足，加杠杆意愿并不强烈。市场需求的真正回暖还有赖于防控政策优化后疫情态势的进一步平稳，以及政策层面对刚需和改善性购房需求给予更大支持力度，进而带动居民购房意愿、购房能力的全面提升。
问：会如何影响房企？
答：保交楼是2022年房地产市场的一个关键词，已售逾期的商品房如果一直难以交付，将有损购房者的权益，也极大影响购房者对于市场的信心。从政策性银行的专项借款，到金融系统以信贷、债券、股权“三箭齐发”释放资金支持房地产项目和房地产企业，将明显改善房企融资环境，有利于扭转房企资金链吃紧的状况。已售逾期难交付项目的逐步交付，有望使消费者重拾对市场的信心。
降首付比例！北京试点全龄友好型住宅，还鼓励企业自愿建设
北京对特殊房源进行了购房政策支持，首付比例最低降至35%。 8月4日，北京住建委官方消息，为切实解决老年家庭购房中的实际困难，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买全龄友好社区试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定支持政策，包括首套房首付比例35%、二套房首付比例60%等。 专家认为，虽然当前只针对试点项目，范围还相对有限，但未来项目有望扩围，本次给出的积极信号更加明显。 首套房首付比例降至35% 此次北京对于购买全龄友好社区试点项目的政策优惠包括，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试要因城施策支持什么住房需求
刚性和改善性
4月28日,中共中央政治局召开会议。会议指出,今年以来,我国疫情防控取得重大决定性胜利,经济社会全面恢复常态化运行。但当前我国经济运行好转主要是恢复性的,内生动力还不强,需求仍然不足,经济转型升级面临新的阻力,推动高质量发展仍需要克服不少困难挑战。
国家统计局最新数据显示,今年一季度国内生产总值284997亿元,同比增长4.5%,增速相比上年同期提高1.6个百分点,经济企稳复苏态势确立。
“国内经济呈现恢复向好态势,但恢复的基础尚不牢固。”近期召开的央行货币政策委员会2023年第一季度会议亦提出。
此次中央政治局会议将下一阶段经济工作定调为:恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在。积极的财政政策要加力提效,稳健的货币政策要精准有力,形成扩大需求的合力。要多渠道增加城乡居民收入,改善消费环境,促进文化旅游等服务消费。要发挥好政府投资和政策激励的引导作用,有效带动激发民间投资。
“既要逆势而上,在短板领域加快突破,也要顺势而为,在优势领域做大做强。要巩固和扩大新能源汽车发展优势,加快推进充电桩、储能等设施建设和配套电网改造。要重视通用人工智能发展,营造创新生态,重视防范风险。”会议指出。
值得注意的是,此次中央政治局会议再次将房地产相关表述放在“防范化解风险”大框架内,且着墨颇多。房地产历来是老百姓非常关心的问题。
此次会议指出,要有效防范化解重点领域风险,统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。
这些提法均延续了今年中央经济工作会议精神,即坚持房住不炒,支持刚性和改善性住房需求,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作等。
从最新房地产数据来看,一季度,我国商品房销售额30545亿元,同比增长4.1%,其中住宅销售额同比增长7.1%。时隔一年后,商品房销售额指标再度重回正增长轨道,房地产市场开启修复上行周期。
但从拉动经济增长的投资指标来看,一季度,全国固定资产投资(不含农户)同比增长5.1%,与上年全年持平。其中,基础设施投资增长8.8%,制造业投资增长7%,而房地产开发投资下降5.8%。可见,房地产投资依然处于下滑态势,并继续成为经济复苏的拖累因素之一。
值得注意的是,此次会议还强调,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理,严控新增隐性债务。同时,要继续抓好新冠疫情防控工作。
