售楼处不少漂亮女生，一年也卖不出几套房，咋就能干得津津有味？

售楼处大多数都是漂亮的女生，卖不出几套房，为何还干得津津有味？

售楼处漂亮的女生卖不出去几套房，但依然坚守在自己的岗位上，这是很常见的现象，尤其是在一些小城市，房子卖不出去，但是售楼处仍然有很多漂亮的女生在岗位上坚守。受疫情影响，绝大多数的人手里有钱，但也不敢买房，害怕以后还不上房贷，所以很多售楼处的小姐姐没有业绩。但她们依然在售楼处干得津津有味，原因有3点，一是因为售楼处的小姐姐开张吃三年，二是因为绝大数的女生没有经济压力，可以养活自己。三是因为销售员不限门槛，成为很多漂亮小姐姐的就业首选。

一、三年不开张，开张吃三年

我们都知道售楼处的销售员底薪不是很高，但是她们的提成不计其数，具体是多少我们不得而知，这要看他们的个人能力。但是一套房少则几十万，大则几百万，像大城市的房价全款买下来几千万的都有，而销售员则是在里面抽百分之多少的提成，这也就说明他们的收入是极高的，三年不开张，开张吃三年。能在售楼处长期工作，干得津津有味的小姐姐，都是看中了这份行业，收入高。

售楼处的小姐姐收入是没有上限的，即使交了社保五险一金后，她们的收入也非常可观，收入高就成了他们喜欢在这里工作的主要原因之一。很多漂亮的小姐姐都是看中了这份工作简单收入高，所以在这里一直工作，对于她们而言卖出去一套房，能保证自己下个月吃喝不愁。

二、没有经济压力

售楼处漂亮的小姐姐她们喜欢在售楼处工作，她们没有任何的经济压力。售楼处漂亮的小姐姐，她们不需要承担过多的家庭经济压力。对于他们而言，只要养活自己就可以了，家里就算有贷款或者其他债务也有父母或者另一半还。她们并不是家庭经济来源的主力军，所以她们没有任何的经济压力。

售楼处的小姐姐但凡有点社交能力就可以卖出去房子，这样收入就高了，就算收入低只能靠底薪，维持也足以支出自己的日常生活。漂亮小姐姐靠着底薪，生活也不差，而且她们的工作内容也比较简单，自然受小姐姐们的喜欢。在售楼处也有一个规定，三个月不开张的人会被辞退。有些漂亮的小姐姐在售楼处开张达不到规定要求，就会被辞退，他们就只能另寻其他出路了。

3、销售人员不限门槛

我们都知道有很多文凭不高的人，会选择的是销售员，因为销售员基本是不限门槛的。只要你能说会道，有一定的人脉，情商比较高，完全可以胜任销售员这份工作，像漂亮的女生，她们情商都比较高，而且她们只需要经过简单的培训，就可以顺利入职。

漂亮的小姐姐到了售楼部她们不需要学太多的东西，因为他们的脸蛋就是最好的形象，反正最终目的都是为了买房，她们只需要学一些简单的术语，懂得和客户沟通就可以了，这比体力活要好多了，总比进厂做流水线的工作要好。绝大多数的漂亮小姐姐到了工厂当流水线，一个月也挣不了多少钱，但是来到售楼处就不一样了，这里不限制学历，只要形象好就可以胜任这份职务。

而且售楼处的工作也很简单，没有那么多的限制，只要你完成了业绩，就连公司老总也得高看你一眼，完全可以不遵守时间工作点上班。而且销售员的工作地点不固定，只要你是推销房子，哪怕你不在售楼处工作也没有人去责怪你，你可以拜访到客户的家里或者约客户出来吃饭。

结语

以上就是销售员喜欢在售楼处工作，绝大多数的漂亮女生虽然卖不出去这套房，但仍然选择在售楼处工作。销售员有很多漂亮的女生，她们凭借自己的外貌可以在售楼处工作。

漂亮的女生在售楼处买房也有很大的优势，只要长得漂亮嘴甜一些，就很能吸引到客户，因此销售员也成为很多漂亮女生的首选。

为啥售楼处很多是容貌姣好的女生，没卖出几套房，还是坚持做？

很多房产中间介绍的从业者都没有销售成绩，也有很多人在一年中都没有卖出一套房子。可能他们的工资底薪是比较低的，但是只要卖出几套房子，那可是可以花好几年了。因此很多售楼小姐在我们的印象中是非常的亮丽光鲜的。

销售房子的佣金高

在售楼部工作的女孩子是否卖力，也只有自己比较清楚，很多人看到的都是表象。具体的真实情况只有自己才能深刻领悟感受，也有其中一部分的销售楼房的女孩子并不是很开心。只不过对往来的客户必须要保持微笑，用良好的工作态度迎接客户是他们的工作需要。

售楼的女孩子也存在著各种业绩压力，对工作也充满了担忧。这些担忧主要体现在以下这几个方面，第一个是销售业绩的压力。在过去几年购买楼房的人数较多，很多售楼部的女孩子日子也过得相当滋润。特别是有新的楼盘推出售卖，就会有很多客户进行哄抢。

在当时就不愁卖不出去，而且在以前房子价格也在不断攀升。他们销售房子的佣金也有所上涨，很多售楼部的女孩子光一套房的佣金就有几万到上百万不等。

售楼处女性工作人员多的原因

一是女性形象更好。一般新盘开盘，为了让客户有那种非常高贵的体验感，售楼处建造的都是很高大上的，所以使用女性的销售人员，让他们统一穿上职业的装扮，形象和气质都很好，这样就要给客户营造出了一种感觉，这个售楼处是十分专业的，所以楼房的质量也是相当不错的，可以得到非常高贵的购买体验，也能间接的促成购买交易，所以开发商也更倾向于用女性的销售人员。

二是更有亲和力。女性的销售人员可以更有亲和力，可以减少顾客的抵触情绪，更有利于介绍房屋的优势以及配套设施。最为关键的一点是女性工作人员与客户产生冲突的概率相对要小一些，如果是男性工作人员，碰上脾气火爆的，与客户产生冲突，那么影响就大了，因为销售人员代表的并不是自己，而是开发商，这样时间如果闹大，对于整个楼盘的影响都是不可估量的。

三是工作相对体面。其实在售楼处销售房屋，相对来说还是一份比较体面的工作，因为一是不用风吹日晒，第二还有相当高的提成，而且还可以结识一些比较不错的人际关系，所以从这一份工作上来说，很多女性都是渴望得到的，因此也有越来越多的女性销售人员希望从事这项工作。

四是女性销售更容易成交。售楼有一个非常明显的特点，那就是房屋的差别性很小，因为都是批量生产，所以只要背熟了营销的话语，掌握了房子的实际结构，介绍起来就没有那么困难，而且介绍起来基本上是大同小异的。这个时候其实就是看谁能够更入客户的法眼，一般来说目前购房，男性还是主力，即便是家庭购房，一般情况下男性的意见也是占有非常大的比重，所以这时候用女性销售，更容易达成成交的目的。

还有其他的收入来源

在售楼部工作的女孩子，平时也会接触到比较有钱的客户。所以对于他们来说这也是一种资源，除了售卖楼房还可以联系客户。帮助他们把多余的房子进行租赁，还可以和客户打好关系向他们请教更多赚钱的方法。

这样也能获得佣金和经营其他副业，所以现在目前全面的楼房销售环境不理想的情况下，也不排除有些售楼的女孩子生活过得还是有滋有味。可是对于大部分从事房地产销售的人群来说，最近这几年收入大打折扣也过得不太顺利。

可以说售楼小姐表面光鲜华丽，又有气质，又漂亮，温柔体贴，但是普遍单身，这其实是有很多原因造成的。自己没有时间去谈恋爱，而别人又不理解，这就是导致为什么这么多小姐愿意保持单身的原因，他们可能是相信，通过自己不懈努力，自己有资本的，就可以随便谈任何一场恋爱，而不用看别人脸色。

售楼处多是漂亮女生，卖不出几套房，却干得津津有味，她们是如何挣钱的？

网友发现售楼处多是漂亮的女生，她们在卖不出几套房的情况下却依旧干得津津有味，因为她们必须要以最积极的态度来面对买房子的客户。如果大家去买房子的时候发现售楼部的工作人员苦着一张脸的话，相信大家都不想买这套房子了，所以她们必须要调动自己的情绪，只有这样才能让客户在她们这里买房子。售楼处的女孩子其实做的也是服务类的工作，既然是服务类的工作就必须要以最积极的态度来面对这些顾客。

处于服务行业的工作人员必须有着一个服务的宗旨，那就是顾客永远是上帝，所以在面对顾客的时候她们的态度一直都非常好。大家觉得这些女孩子一直干得津津有味，是因为这种工作对于她们来讲可能并不是特别的累，而且在这里以积极的态度可以吸引到更多人的关注，这样自己的工作业绩可能就会变得更好一些。

在这几年期间我国的楼市发展的非常火热，所以很多人都开始购买房子了，因此有很多售楼处的小姐姐已经卖了很多房子了，所以她们也有着比较丰富的积蓄。因为卖出了房子以后小姐姐们也会存在着一定的提成，所以她们可能也积攒下了比较丰厚的存折，因此在卖不出房子的情况下她们也并不会愁眉苦脸的。

而且大多售楼处的女孩子家里都是非常有钱的，她们可能并不会只靠着卖房子来赚钱，除了这项工作之外她们可能也有着其他的收入。所以虽然在这里卖不出房子，但是这份工作毕竟还是比较轻松的，因此她们才能在这里津津有味的待下去。这里的工作对于她们来讲只不过是一个简单的事情罢了，在没有这份工作收入的情况下她们的生活也依旧能够保持在正常的水准。

认识了一个女，比我大不少，自从和他开了房，天天两头就让我陪她那个，现在肚子都受不鸟了

邪淫报应惨烈（邪淫主要指一切合法配偶之外的的性行为）前阵子遇到一个老板，我们关系很好，我就警告他，最近不要搞小动作。他说：“怎么了？”我说：“婚外恋不敢搞，否则阴阳失去平衡，你现在的钱再多，也传承不到你儿子手里。” 不仅如此，因邪淫受报的恶果有很多。在这里，一一列举出来，希望引起大家足够的重视。第一，体现在我们身上的是，头发长，肮脏油腻。有的男士，头发一天不洗，油就厚得很。有的还说自己内分泌旺盛，睡个觉整个枕头都是黑的。而且头发黯淡无光泽，头皮发痒，头皮屑增多，且头皮屑块儿大。从头上先发作，继而出现口臭难闻，在人面前形象尽失，得不到朋友相助，令接近的人生出恨心，不愿意跟他交往，并且结仇。

做房地产销售的人，是不是只吃青春饭？

地产行业的现状，就是案场销售很多时候都是靠天吃饭，“把行情当能力”。

市场行情非常好，傻子都卖得出去；但是行情不好，真正考验一个销售功力的时候，他们就无能为力。

现在的房地产无论是规划、设计，还是园林、管理、运营，相比国外的同行都已经做得非常好。但是如果这几个领域都可以打90分的话，销售只能打60分。

融创曾经做过统计，同一个售楼处，销冠比末位的销售均价高了3%。越是三四五线城市差距越大，有的相差4%、5%。主流的高周转的公司，每年的净利润也就是大概10%左右，同样的产品、同样的成本，蹩脚的销售一哆嗦就丢掉了净利润的30%，非常可怕。

从比较狭义的营销角度来讲，营的能力现在各家大公司都做得很好，包括网络营销、怎么做活动、怎么做渠道，大家都做到极致，哪怕派单都整理出精细化20招。唯独在案场销售这一块，我们的研究非常薄弱，这一块现在是整个房地产行业的短板。

地产销售为什么会成为整个行业的短板？怎么才能提升地产销售的水平呢？

著名营销专家、《房地产销售30讲》主理人陈利文，曾在明源地产创新研习社发表了一次演讲，揭开了所有秘密。下面是他的演讲内容……

01

地产销售的行业现状很不合理

地产销售成为整个行业的短板，我们看到很多不合理的现象……

1、销售是吃青春饭行业，做到30岁就成老油条，这不合理

卖房子在中国还是一个吃青春饭的行业，售楼处全部都是年轻人；而发达国家的同行，很多人一辈子都在做经纪人，我在国外见过白发苍苍的职业经纪人，非常专业，很难问得倒他。

中国房地产公司的销售队伍是售而优则仕，销售做得好，慢慢的就当官了，离地面越来越远，听不到一线炮火的声音。结果就是我们案场都是一群经验不是很充足、队伍不是很稳的销售员上阵。这些人员，要么是新兵蛋子，要么是老油条。

前者把握不住客户，后者把握过度，往往变成势利眼。每次调控，就是老油条大规模改行的开始。市场最不好的时候，往往没有经验的新兵比老油条要卖得好。为什么呢？很多老油条干了5年、10年，他觉得现在市场不好，我们这么高的价格卖不掉，固有的经验对他有很大的束缚。

老油条一般从业6年以上，掌握了大量的信息和熟练的小技巧，但他们实际上是待在自己的舒适区里做一个低水平的重复，再多练几年也不会有什么进步，而且还会缓慢退化。如果老售楼员无法击透自身的临界点，就干不过新人，只能草草退出。

2、许多销售做了很多年，背了许多案场的标准说辞，但连“卖点”是什么都不知道

我在顾问的过程中见到两个真实案例，深思背面的现象，可以说触目惊心。

一个是某市的一个中式别墅项目，严重滞销。他一户有两个车库，车库的开间是7米，进深是6米。而所有的标准车位2.3米宽，如果7米宽，就可以放两辆超大的车。超大车位是豪宅的一个重要标签，但他们对这个卖点视而不见。

一个是南方沿海某市的一个别墅项目，停车位配比达到1:2.3，每户至少有两个封闭车库。销售人员给客户介绍这个卖点，客户没有感觉。

卖点是什么？卖点是指商品具备了前所未有、别出心裁或与众不同的特色、特点，从而能引发销售者的购买欲望。从这个定义我们看到，卖点不是自说自话，卖点是一种比较“关系”，必须放在“关系”的框架内才可以理解。

销售人员知道了这个原理，如果告诉客户，全市一共在售16个别墅项目，唯有我们项目是两个封闭车库，其他的要么是地上开放停车位，要么是地下开放停车位，再好一些的也只有一个封闭车库，我们的停车私密性是最好的。这才是“卖点”的正确表达方式。

有些案场搞了洋洋洒洒几万字的说辞，要求销售背，一个个过销讲，但是有些销售新兵，说辞背得很溜，但是到了提问的环节直接露馅。客户问一些问题，一下就被问倒。

根据我的经验，很多的疑难杂症项目，都是销售这个环节出了问题。很多销售去到一个楼盘就背一个新的说辞，结果那么多年下来不一定水平高。我认为中国的销售以后也将会过渡到职业化，也就是这个行业我们可以做一辈子。当然，要做一辈子，我们就必须不断进步……

02

地产销售如何才能突破自我？

有本书叫《刻意练习》，这本书讨论了一个问题：职业化的高手是如何练成的。他提出一个观点：必须走出自己的舒适区，只有在学习区里持续地做自己做不好的事情，才可能取得进步。大脑分成三个区，最里面的区域叫舒适区，外面能力达不到的区域是恐慌区，在舒适区和恐慌区中间的是学习区。

普通的高尔夫爱好者打高尔夫纯粹是为了爱好，但是职业的高尔夫选手要在各种不舒适的地方打各种各样的球。我前面说的那些老油条销售，他可能干10年、20年，一直在他的舒适区，所以他是没有长进的。

一个人如果要想进步，你原来已经学会的东西你不要去重复练习，而是要做自己做不好的事情，这才叫做刻意练习。现在我们的销售环节就缺乏这样的刻意练习。

地产行业的刻意练习有以下一些步骤……

1、我们要创建自己的“心理表征”

“心理表征”这个词听起来比较抽象，它是一种与我们大脑正在思考的物体、某个观点、某些信息或者其它任何事物相对应的心理结构。

比如说我们说到蒙娜丽莎的时候，我们脑海里会浮现出蒙娜丽莎微笑的画面，这就是我们的心理表征。我们每个人说到狗，我们的心里就会浮现出狗的形象，这就是我们的心理表征。

为什么要创建这个心理表征呢？如果你没有这个心理表征，很多事情对你来说就没有意义。就像我刚才说的那个车库开间7米的概念，如果你没有车库尺度的心理表征，这个卖点就体现不出来，它就不会有任何的意义。

很多搞婚姻辅导的心理专家，他一眼就可以看出夫妻两个会不会离婚，他就看你们是否蔑视对方。搞风投的人，他看这个团队的合作模式，就看你们一个会上几个人的发言是否平均。这就是高手和普通人的差异，高手一眨眼就能判断出来。

2、要创建房地产领域背后的心理表征，就要找到房地产行业的核心算法

现在我们内地的销售还在弄香港在上世纪90年代弄的东西，包括开盘、售楼处、销控，这些东西的前提都是源自于这个行业的信息不对称，但是随着行业的发展和信息革命，以后信息会越来越对称。我们弄一些小技巧没有用。

我们的销售要由原来的小聪明上升到真正有智慧，懂得行业真正运行的底层规律，这才是我们要研究的销售。比如绿城、龙湖的园林为什么好，我一定要找出它里面核心的算法是什么东西。

很多销售人员背标准的说辞，都是知其然不知其所以然，很多东西说不到点子上去。

所以第一步就是要发现这个模型，然后我们用专业的思维模型升级这个认知，然后经过大量的重复练习，才能改变心智模式。

成功，等于核心算法加上大量的重复练习。举个例子，我们在案场经常会讲建筑的卖点，我是西班牙进口的石材，我这个立面做得多么好，介绍了很多卖点，然后你会淹没在这个建筑的卖点中，客户听了没有感觉。要想深入理解建筑，我们就得了解建筑设计的核心算法。

尼采有一句名言：在建筑中，人的自豪感、人对万有引力的胜利和追求权力的意志都呈现出看得见的形状。建筑是一种权力的雄辩术。

建筑是一种权利的雄辩术，尼采的这句话一针见血地概括出了建筑的核心算法，某种意义上，我们可以说，“权力意志”是豪宅的防伪标记。目前市面上常见的私家林荫路、高墙大院、仪式感的入口广场、上升台地、三进制门第、类酒店式入户大堂、双开入户门、十字圆厅、六合一主卧套、主仆分道、双主卧、主卧双手盆和双座便以及城市天际线、零栋距、楼王、人车分流、车车分流、司机等候大堂等等无一不是“权力意志”的体现。

绿城以打造高端豪宅著名，他要求的一个标准就是端庄，为什么？权力意志。我们试想一下，一个有权力的领导，一定是端庄的，一定不会穿得花里胡哨。就是这个意思。

知道了“权力的雄辩术”这个核心算法，我们再去看建筑，就知道哪里好，好在哪里。

涉及到每个领域的卖点，马上就能知道整个运行的基本规律，然后你在这个规律上利用这个规律再去解释各个不同的楼盘，这就等于大量重复练习。

3、销售人员没有价格承载力是因为思维模型有问题

几年前一位大型房企董事长跟我说到一个他的困惑，他说“陈老师，我们的团队要求产品好，还要价格便宜，才能卖得好，怎么改进”？

这个课题我把它翻译一下就是“销售人员没有价格承载力”，这又回到前面讲的“销冠为什么比末位的人要多卖3%？”这3%就来自于他的价格承载力。

销售人员为什么没有价格承载力？因为有的销售人员用的思维模型是错误的。你的模型是错误的，你得出的结果一定是不好的。

我们任何的思维有三个层面：水平最差的人他首先就想这个是什么样的（What），水平再高一点的，他想How，水平最厉害的人他想Why。

比如说一个竞品现在市场价是7万，我们这个房子标价8万。一个菜鸟级的人觉得别人都只卖7万，我们卖8万，肯定卖不出去。他只思考What这个层次的问题。

但是真正的高手他会从最内核的地方思考，他会想我这个项目为什么能卖出8万，为什么能值8万，他把这个Why想清楚之后，再指导他应该怎么做（How），最后才想What，这个思维跟菜鸟就不一样。

要让销售人员拥有价格承载力，首先要从5个维度搞懂房子是什么……

03

很多销售至今不知道房子到底是什么？

很多地产销售都不知道我们卖的是什么东西。房产有两个属性，一个是资产属性，一个是居住属性，但是它的资产属性才是所有房产的第一属性。资产的本质是一种创利能力，一套房子要能创利，这套房子才有价值。

1、公司的本质也是一种创利能力，我们可以把房子当成一家公司去思考盈利。

如果把房子当成一家公司，公司要想盈利就得考虑5个数据：收入、成本、毛利、运营费用、净利润。

比如我买了一套房子，价格500万，这个500万仅仅是生产资料的成本，如果要创利，这个500万不是唯一关键的，这个房子将来能卖多少钱，也就是“收入”非常重要。另外，运营费用也非常关键。

有人都说别人的项目卖400万，我们为什么卖500万呢？其实这个500万仅仅是一个销售成本。

销售人员只是纠结这个成本，对房子将来要卖多少的收入，对维护这个运营的成本是多少他们都不去关注，所以他们的思维模型是错误的。

很多品牌项目卖不动，就是因为他总是在考虑成本，总是在计较房价。但我们知道一个房子为什么卖得贵，可能是来自于其它几个方面的原因。

比如说在杭州，绿城的新房虽然卖得贵，但它的二手房也比别人卖得贵，出租的租金也会更高，上海的仁恒也是一样，它的房价比别人要贵30%，租金要比别人贵20%。

2、如果房子是一个公司，你就要考虑房子的各种运营成本。

比如说机会成本。

作为资产的创利能力来说，机会成本往往是致命的关键，但在销售中我们的售楼员往往直接忽略。有一次演讲中，一个学员提问：“陈老师，在上海，万科的房子有时都跑不赢大盘，涨幅还不如有些非品牌楼盘，是不是品牌溢价把项目价值透支了？”“照你的理论，房子的升值是因为地产升值，房产本身是贬值的，那物业服务本身没有升值能力，人买房子为什么还要看重物业？”

我的答案是：机会成本。

品牌楼盘房价（成本）是高，但将来你要出售的时候，变现容易得多；出租的时候，空置率会小很多，这就是机会成本。这也是好的物业公司的价值所在，物业服务好的小区，房产变现、出租的几率就会高很多。

还有生活成本。

你买了1万的房子，你的生活成本是多少，你买了5000的房子，将来的生活成本是多少，这些都是需要引导客户的。

3、房子升值背后，是土地的复利效应

房地产价值包含两方面，一个是房产，一个是地产，房产本身是贬值的，房子之所以升值，是因为土地升值。但土地为什么升值？就是因为土地有一个复利效应。

这个复利效应是什么意思呢？就是由A直接导致B，B反过来又加强A，A又导致B，不停地加强循环，这就是土地复利地效应。如下图所示：