多地土地拍卖再次出现高溢价了吗?
据报道，近日，杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块，溢价率普遍在40%以上，有的甚至高达70%，土地市场开年似有局部升温之势。
报道称，铁建1月初在苏州摘得的宅地，更以4.3万元/平方米的楼板价刷新了当地纪录，较苏州去年的最高楼板价高出近五成。有业内人士指出，近期各地出让土地的要求有所降低，高溢价地块大多是配建或自持比例要求较低甚至无要求的，再加上开发商拿地诉求依然强烈，多重因素之下，造成高溢价再现。
随后1月19日，杭州出让7宗地块，起始总价93.56亿元，包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天，7宗地块全部成功出让，收得土地出让金共达134.31亿元，3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。
此次，杭州首先拍卖的是杭政储出[2017]85号地块，起始总价7.1亿元，设置最高限价12.05亿元，规划为住宅用地。最终，南京银城房地产开发有限公司以12.05亿元最高限价+自持比例31%竞得，对应楼板价1.9万元/平方米，溢价率高达70%。
希望房地产市场的调控可以取得更显著的成效！
房产拍卖流拍原因是什么
1、价值评估问题：如果评估价格过低，可能会吸引更多竞拍者，但最终的交易价格可能低于房屋的真实价值。相反，如果评估价过高，超出市场的接受范围，也可能导致流拍。评估价格受到多种因素的影响，包括评估人员的专业知识、评估时间、资料的完整性等。2、竞拍者数量不足：如果竞拍者数量相对较少，可能无法形成有效的竞争，导致房产流拍。这可能是由于房产的地理位置、房屋状态、产权状况等原因造成的。
3、竞价问题：竞价规则可能过于复杂，导致一些竞拍者因为竞价过低而失去竞拍机会，也可能导致流拍。
4、法院限价过高：在一些地区，法院所设定的限价可能过高，未能吸引足够的竞拍者，从而导致流拍。
5、权属瑕疵或其他纠纷：如果房产存在权属瑕疵、产权纠纷或归属争议，可能导致购房者担忧产权问题而不敢竞拍。
6、房屋质量问题：如果房屋存在严重的质量问题，如结构损坏、漏水等，可能导致购房者担忧房屋的安全和使用价值而放弃竞拍。
7、市场环境不佳：房地产市场环境不佳，如市场下行期，可能导致投资者减少对新项目的投资，使房产无人问津。
8、土地性质或条件限制：一些房产可能存在土地性质或条件限制，如土地用途限制、环保要求等，这些限制可能影响投资者的决策，导致流拍。
法拍房购买风险
1、法拍房的真实情况难以确定在购买法拍房时，往往只能通过图片、文字描述以及少量线下实地考察来了解房产的情况。与二手房相比，法拍房的情况往往更为复杂，可能存在维修问题、产权纠纷等。购房者很难事先获知房屋的真实情况，这就增加了购房风险。
2、法拍房存在产权纠纷风险部分法拍房源存在产权纠纷的情况，这可能导致购房者购买后面临诉讼风险。购房者应当在购买前仔细核实房屋的产权情况，尽量避免购买存在产权问题的房产。
3、法拍房的维权难度较大一旦购房者在购买法拍房后遇到问题，维权可能面临一定的困难。与一般的房产交易相比，法拍房的维权难度较大，购房者需要面对种种法律程序和诉讼过程，费时费力。
4、法拍房存在装修和维修风险由于法拍房源往往是因为财产纠纷等问题而被拍卖，其房屋的装修和维修情况可能较为复杂。购房者需要对房屋的装修情况进行细致检查，了解是否存在装修质量问题或者是否需要进行大修，以免造成不必要的经济负担。
5、法拍房的交易流程繁琐与一般的二手房交易相比，法拍房的交易流程更为繁琐。购房者需要了解并熟悉法拍房的交易流程，包括参与竞拍、缴纳保证金、办理贷款等等。如果购房者对这些流程不熟悉，可能会增加购房风险。
6、法拍房的成交价格可能存在高溢价率尽管法拍房的起拍价往往相对较低，但在竞拍过程中，由于竞争激烈，成交价格往往会出现高溢价率的情况。购房者在参与竞拍时要谨慎，充分考虑房产的实际价值和自身的负担能力，避免因过高的溢价率导致购房成本过高。
土地溢价率怎么算
“去年拿十八里店地块还要每平5.5万，今年足足降了1万”，吴迪（化名）是北京某央企投拓负责人，亲历了一年半的土地集中供地浪潮，他感慨眼下确实是拿地的最好时机，“不仅没有开发商敢肆意抢地，可以底价成交，还有政府主动让利。”不止北京，全国多数城市的供地名单中，都有放宽拿地标准、折价出让土地的举措，且力度不小。尤其是一些“回锅”地块的身价，降幅更是超过25%。
相较于各地五花八门的楼市松绑举措，从土地上入手，让开发商更好地填补粮仓，才是最根本的“松绑”。
而眼见有了利润空间，流动性尚可的房企再次敲起了算盘，计算投入产出比，以便做补仓决策。今年以来，包括上海、杭州等部分城市开始重现土拍热度，地产投拓人也重新忙碌了起来。
但即便如此，还未走出寒冬的民营房企，仍较为审慎。连此前热衷的联合拿地方式，也并不多见。
一位房企副总裁直言，虽然监管将拿地的门槛降低，但现在对于企业来说，拿地已经不是第一要务。“大部分开发商左手刚还完一波美元债，右手还要有富余资金维系保交楼，在疫情还未完全消散的情况下，肯定仍选择观望。”
所以，今年首轮和二轮土地出让的主角，依然是央企、国企、城投以及荷包鼓囊的本地头部房企。
地价跌了
如今面世，不少地产商都摩拳擦掌，跃跃欲试，包括华润、中海、金茂、首开、保利、中建等7家房企都来了。其中，还有不少主体组成了联合体，比如首开+保利+建工、大悦城＋厦门国贸、城建+华润等。
原本，项目须遵守“北京套均建筑面积140平米以上的住宅楼栋拿预售证，需要8层以下的建筑施工进度封顶，8层以上的主体要完工一半”的规定。这无疑提高了房企的运营时间成本，使得包括绿城在内的一些开发商，半途退却。
但在报名截止日前夕，有关部门却通知，装配式建筑可以不受上述政策的影响。听到这一消息，参与竞拍的开发商们，松了一口气。
最终，中建二局以66.8亿元，触顶摇得太阳宫地块，项目成交楼面价约8.8万/平方米，住宅销售指导价为13万/平方米；建面达7.57万平方米，政府持有产权比例为10%。乐居财经据此计算，其可售货值大约88.57亿元。
拿到地后，中国建筑的喜悦之情溢于言表，它还特地发了一则公告，称将“助力公司深耕北京房地产开发市场”。据它所述，太阳宫项目总投资约81.57亿元。由此计算，项目的净利率大略为8.6%。
别小瞧8.6%的净利率，去年房企整体的净利率仅为6.2%。相较之下，在目前的大环境中，太阳宫项目有着较高的利润空间，确是值得一试。
此外，经过2次“回炉”的十八里店1303-685、694地块，也终于在帝都二轮集中供地中成功出让，被金隅+住总联合体底价竞得，总成交价38.8亿元，楼面价4.5万/平方米。
与之相邻的十八里店693地块，去年10月也是被金隅以37.6亿元底价竞得，只不过当时的合作伙伴是昆泰，楼面价为5.5万/平方米。
值得注意的是，十八里店693地块和694地块的销售指导价同为7.5万/㎡，但仅仅间隔7个月时间，两宗地块的楼面价却相差了1万/㎡。对金隅后来的合作伙伴住总来说，可谓捡了一个大便宜，利润空间也更大些。
不管是太阳宫还是十八里店地块都是眼下政府放宽拿地条件，为开发商“让利”的缩影。
自去年下半年以来，调控收紧，暴雷如潮，就算是得以幸免的民营地产商，也在脆弱的资金链上如履薄冰，拿地身影渐隐。今年以来，地产暖风频吹，土地“折价出售”的例子比比皆是。
不仅北京，隔壁的天津也出现了“面粉”降价的现象。
例如，原计划出让的河西体北地块津西环（挂）2022-006号，起始楼面价23346元/平米。而该地块周边宅地最近一次成交是在2020年，鲁能以总价36.2亿元、楼面价30548元/平米摘得。
令本地开发商们没想到的是，时过两年，地价直降7000多。
再比如，在首轮供地中，广州部分地块的价格便较去年有所下降。其中，荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块、南沙区2022NJY-1地块，起拍价较去年首次出让降幅均超20%，意在为房企提升利润空间。
而在厦门，去年没有成功出让的集美新城2022JP03地块、后溪片区2022JP04地块，起拍价也由6.9亿、6.8亿，降至5.6亿、5.1亿，降幅分别为18.8%、25%。
在福建另一个城市福州，晋安湖边上的2022-18地块原本在第一轮土拍被取消拍卖；但到了5月，当它出现在第二轮土拍的名单上时，起拍价已从32.51亿变为24.56亿，下调了7.95亿元，楼面均价则降了约7300元/平方米。
没想到只历时三个月，这宗“回锅”地块的身价，便已达到24.5%的降幅。不仅如此，它最终还以底价24.56亿元成交，被厦门国贸竞得，对应项目案名为“湖映公馆”。
此外，一些西南城市也在折价出让土地。例如，成都已公布第二轮土拍地块中的锦江区三圣乡109亩宗地，它于上一轮土拍中意外流拍，眼下再回拍卖席，其起拍楼面价由1.72万/平方米降至1.67万/平方米，清水限价也提升至3.3万/平方米。
楼面价与限价之间，存在着1.63万元的房地价差，这不得不说一次巨大的“让利”。
降低门槛
公开市场土地出让门槛的“松紧带”，是随着房企拿地热度的高低而调整的。
去年首轮土拍22城出让面积超1亿平方米，平均溢价率约14.7%，多地出现了抢地的现象，但第二轮土拍随即“收紧”了拿地条件。
后来面临调控，民营房企拿地信心不足，土拍市场上大多由国资、城投公司托底，活跃度大不如前。于是从去年第三轮土拍开始，就有了放宽出让条件的种种迹象，而今年放宽的节奏则更为明显。
据统计，今年第一轮集中供地，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地区溢价率上限甚至下调至10%。而在去年首轮双集中，许多地区这一数据为30%，有的甚至达到50%。
此外，付款周期有了适当的延长。比如重庆在付款进度方面，多要求1年内付清，较之前的3个月大幅延长，这给了房企资金腾挪的时间与空间。
以往竞配建、竞自持的竞拍模式也不再盛行，今年各地普遍在限地价基础上，以摇号、抽签形式进行竞拍。该举措可以大幅降低项目建设及运营成本，为开发商减轻负担，以提升他们的拿地意愿。
此前，厦门有2宗地、武汉有1宗地，便是“触及最高限价+摇号”成交。合肥也优化了竞价规则，它取消了在达到中止价后“竞装配率”的竞价方式，统一采用“竞报高标准建设方案”，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。
而合肥之所以成为今年第一轮土拍的“热土”，也是因为该城市调整了部分地块的容积率，成为赋予房企更多利润空间的土拍范例。
在各方面的“松绑”下，民企一看价格较合理，便提升了拿地的活跃度。
3月底的重庆土拍，龙湖、海成、昕晖、保亿、天泰等民企与中海、华润、大悦城和建发等国央企站到一起，逐鹿13宗地块，共计建面147.1万平方米。最终，民企在重庆拿地块数占比38.46%，接近4成；成交金额方面，民企则占比22.16%，超过了两成。
在杭州，4月25日当天，滨江历时14个小时，花费184.35亿元连夺11宗地，成为杭州2022年首批集中土拍的最大赢家。网友们对此次土拍纷纷咋舌，“杭州土拍，59块地全部拍出，800亿进账”“杭州这土拍多少是有点逆天，60块地还封顶了一大堆。”
而近来，疫情之后缓过神来的上海，36宗地全部出让，总体揽金835亿，环比2021年三批次增长48%；平均溢价率为3.5%，较此前提升了1个百分点。同时，魔都的土地出让金额位居各城市首位，也是全国7座无地块流拍的城市之一。
上海之所以能在土地市场上复原得如此之迅速，也得益于政府在土地上的“松绑”。
首先，上海下调了土地监管资金额度，最新要求为监管不小于扣除保证金后的自有资金，此前为不小于自有资金；换言之，新规则将保证金对应资金额度，从土地监管资金额度中扣除，降低房企资金压力。其次，此次供地完全采用挂牌形式出让，此前采用的是“招挂复合”的形式，参拍者需满足企业资质评分方可参拍。
继续观望
尽管很多城市在今年首轮集中供地中，调低拿地门槛、“让利”房企，但除了上海、杭州等重点城市表现比较高涨，其他城市土拍仍延续了去年第三轮的低热度。
房企拿地上的谨慎态度，从溢价率和流拍率便可窥一二。例如，北京首轮集中土拍平均溢价率达4.5%，苏州平均溢价率低至3%，青岛、武汉平均溢价率达2%，广州溢价率仅1.2%，济南和无锡溢价率都在1%左右。
一边，土地市场溢价率毫无起色；另一边，流拍率居高不下。包括，济南、南昌、成都、福州、南京、天津等城市均有多宗地遭遇流拍。
尤其是天津，原计划出让的30宗地块，最终中止竞拍或流拍的地块占比高达80%。此外，济南受限于多宗地捆绑出让，房企拿地意愿不高，首轮出让的29宗宅地中便有13宗遭遇流拍，流拍率接近45%；而东莞推出的8幅地也仅成交2幅，由保利置业和武汉城建分食。
当下，土拍市场还有另一个显著的趋势，选择联合拿地的房企越来越少了。
机构数据显示，截至5月中旬，今年已完成首轮集中土拍的18个城市成功出让的336宗含宅地块中，只有33宗地块是由联合体竞得。也就是说，每10宗地只有约1宗为联合拿地。
在过去几年，房企多以联合拿地实现规模突围。尤其在地价较高、寸土寸金的热点城市，拿地资金动辄几十上百亿，100%权益拿地风险系数较高。加之，集中供地对房企的现金流要求更加苛刻，报名地块越多，竞买保证金占用越多。
显然，抱团拿地的方式更加温和，不仅可以分摊土地成本，分散投资风险，还能用更少资金撬动销售规模及市场份额。
但眼下，市场下行、行业资金链脆弱已成不争的事实，所以开发商选择合作伙伴也更加慎重。如若合作方暴雷，不仅将影响项目进程，导致开发停滞，更严重的话，还会波及另一家房企的自身安全与稳定。
例如，北京首轮集中土拍结束后，联合体拿地的比例已降至17.6%。要知道，2021年北京首轮集中土拍时，联合体拿地的比例高达53%。
更为可怕的是，很多耳熟能详的开发商已经消失在拿地榜上许久。
经历过去大半年的冲击，在保大还是保小的问题上地产老板们已经做出了抉择，他们纷纷通过减少或放弃拿地来御寒保暖。
原因在于，买错一块地，少则亏一两亿，多则亏几十亿；但地产行业已经没有容错空间，一些房企往往就是因为差一两个亿而倒下，这其实就是半块地不到的钱。
据机构数据显示，前5个月，百强房企中仅有34%房企在2022年有土地入账，超过6成房企一块地未拿。同期，百强房企拿地总额4681亿元，同比下降64.7%，降幅比前一个月扩大8.8个百分点。
这里还有一个数据说明了一切：1-5月，百强房企整体拿地销售比达到0.15，投资态度无明显转变。换言之，在集中供地持续进行的情况下，房企投资仍保持非常谨慎的态度。
另一方面，尚属安全区的房企同样也在收缩战线，在拿地上同样尤为谨慎。
4月，碧桂园仅仅拿地0.22万平方米。要知道的是，去年碧桂园无论是拿地面积还是金额都是业内首屈一指，平均一个月拿地172亿元。而此前一向稳定的旭辉在4月也并未有新增土地储备。
开发商拿地谨慎的最主要原因，还是在于近期疫情多次反弹的背景下，楼市成交萎靡不振，去化周期拉长，导致房企拍地积极性不高。
今年前5月，百强房企累计实现全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。同期，销售额超千亿元房企仅碧桂园、万科、保利发展3家，较去年同期减少12家；超百亿元房企有70家，较去年同期减少48家。
另一边，开发商第二轮偿债高峰期也将到来。数据显示，6-7月，200家核心房企约有1755亿元债券到期。民企的情况更糟糕，到期债券占比接近7成。
这意味着，虽然大部分城市的出让门槛较去年都有所降低，但目前房企资金环境尚未得到本质改善，加之房地产市场降温，现金流依旧十分紧张，拿地的积极性并未被充分调动。尤其是民营房企仍处于偿债高峰，无暇拿地。
本文源自乐居财经
土地流拍对房价的影响
土地流拍、地价下跌之后，大家最关心的就是对房价的影响了。有人认为土地流拍，开发商不积极拿地盖房后，土地供给会减少，从而市场上的存量房也会减少，导致房价上涨。其实不必有这种担心，因为总体而言，土地量是够用的，尤其是三四线城市，更加不缺土地。而且很多地方的财政收入对土地出让金依赖加大，为了维持正常运转，肯定还会继续出让土地，如果单块土地的出让金减少了，可能需要拿出更多地来。因此土地流拍对房价的影响不会太大。什么是土地流拍?
土地流拍是指国家有关部门拿出土地进入市场拍卖的时候，由于买家竞价太低，或者没有买家出价，导致土地没有拍卖出去的现象，在房地产市场好的时候是不存在土地流拍现象的，只有房地产市场出现资金短缺，房屋质押导致开发商资金链无法连接的情况才会出现土地流拍。
开发商为何不积极拿地了?
土地流拍，地价也跌了，为什么现在开发商们都不积极拿地盖房了呢?主要有以下几个原因导致。
1、市场预期调整
近几年来，楼市调控措施越来越严，从限购限售到多举措打击炒房，从遏制房价过快上涨到坚决遏制房价上涨，态度越来越坚决。这也直接影响着市场预期，于是从开发商到买房者，对市场的预期都在慢慢改变，购房者观望的情绪也越来越浓。
据报道，部分一二线城市的二手房市场也开始出现松动迹象，挂牌量出现下滑，价格也有下跌。三四线城市也在棚改收紧后，买房热度有所降温，毕竟许多三四线城市都没有经济和人口支撑，谁也不想再继续冒险炒房。
2、盈利空间压缩
开发商不再积极拿地的另一个重要原因就是土地拍卖的溢价率下降了，当大家都觉得这块地拿下来之后，以后的上涨空间也不大，那么开发商的拿地意愿也自然会下降，不会像以前那么积极地举牌竞拍了。
另外，现在很多新房都是限价的，如南京、厦门、成都、杭州等地，限价非常严格，在地价没有明显下降的情况下，开发商的利润空间是会被压缩的，所以地产商们也不会贸然高价拿地，谁也不想亏钱呀。
3、房企资金压力大
还有一个原因就是房企资金压力大。近几年，许多房企在扩张规模的同时也背上了很高的债。据统计，内地上市房企整体资产负债率超过78%，已经逼近企业资产负债率红线。
再加上金融监管的加强，在降低杠杆的大背景下，房企融资渠道逐渐收紧。在偿债压力的影响下，房企也没有太多资金拿出来拍地了，也导致了土地流拍的发生。
2021年下半年土地市场现状及原因分析
2021年下半年第二轮集中供地的8个城市，土地市场现状呈现出以下几个特征：2021年下半年第二轮集中供地，土地出让整体溢价率普遍低，其中：
重庆整体溢价率只有0.02%，在成交的28个地块中，只有一宗地溢价率达到0.43%；合肥成交的8块地，有6块地的溢价率在3%以内；苏州成交的16宗地，有14宗地底价成交；武汉出让51宗地，成交24宗，只有1宗地进入竞价环节，溢价率6.77%。
2021年下半年第二轮集中供地，土地流拍现象比较严重，其中：
重庆终止流拍地块14宗，终止流拍率为33%；合肥终止流拍地块9宗，终止流拍率为52.94%；苏州终止流拍地块3宗，终止流拍率为13.04%；沈阳终止流拍地块27宗，终止流拍率为58.7%；成都终止流拍地块23宗，终止流拍率为30.67%。
截至发稿之日，2021年下半年第二轮集中供地的8个城市，超过100宗地直接流拍，流拍率达30%。
以武汉2021年第二轮集中供地为例，出让51宗地，除龙湖地产、当代地产外，其它全国性房企没有一家出手，成交的24宗地，有14宗被地方国资平台托底拿走。
那么，是什么原因导致2021年第二轮集中供地出现这种现状呢？仔细研究有以下几个原因：
大家知道，在房地产金融监管三条红线之下，很多房企处于融资受限之中，其中：
触碰三条红线，不得新增有息负债；
触碰两条红线，有息负债规模不得超过5%；
触碰一条红线，有息负债规模不得超过10%；
即使三条红线均未触碰，有息负债规模不得超过15%。
而在前几年，房地产行业在规模的道路上狂奔猛进的时候，前50强房企几乎没有一家房企不触碰红线的。我们来看看TOP15上市房企负债榜，就知道房企负债情况：
因此，在融资规模受限的情况下，房企停止拿地，进而导致土地流拍就很自然了。
房企在融资规模受限的情形下，进而转向通过销售回款来进行回血。但是销售回款也受到了阻碍或延后。
众所周知，2021年上半年，全国房地产市场迎来了一个小阳春，特别是浙江地区，很多地方的房价直接上涨了50%，如绍兴诸暨和金华东阳。
2021年上半年房地产的小阳春和房价的上涨，带来了房地产个人按揭贷款的猛增，而这种个人按揭贷款的猛增，在房地产贷款集中度管理监管政策将个人按揭贷款额度牢牢控制在社融总额度的32.5%之下，直接导致2021年下半年个人按揭贷款的额度的紧张。
2021年下半年个人按揭贷款的额度的紧张，带来的后果是个人按揭贷款迟迟不能放款，甚至有些地区停止二手房贷款。
因此，房企想通过销售回款进行回血的路径也受阻了。
在三条红线监管之下，大部分房企都根据销售回款来确定拿地步骤，销售回款受阻或延后，也导致投资拿地普遍收缩。
在2021年第一轮集中供地中，很多城市通过各种手段来进行稳地价。
以杭州为例。为了稳地价，杭州2021年第一轮集中供地，不仅搬出了地价熔断机制，还搬出了竞配建、竞自持、竞品质等手段。
通过这些手段，虽然地价稳住了，但是房企的拿地成本没有降下来，甚至进一步压缩了房企的利润空间，这是其一。
其二，这些机制和手段，将地价降下来以后，也降低了房企和购房人的预期。
大家知道，房企敢溢价拿地，甚至面粉比面包贵，或者购房人敢投资，其中一个重要的逻辑就是看好当地的房价会往上走。
而房价往上走的一个最重要的因素就是周边地块土拍价格高。
而现在，土拍价格引入熔断机制，被人为控制在一定的价格水平，因此，房企和购房人看涨的逻辑就不存在了，因此，无论拿地，或者购房均趋向保守。
当然，除了房企融资资金受限、销售回款受阻或延后、房企和购房人普遍看衰等因素导致2021年下半年第二轮集中供地现状外，还有其它因素，比如拿地金额受限等等，在此不再一一详述。
在2021年下半年第二轮集中供地现状出现后，有人认为，只要央行放水，房价还是会涨起来的，这是乐观主义的想法。我个人认为，在三条红线和贷款集中度监管政策之下，央行放水，已经和房地产关系不大了。房住不炒的定位，稳地价、稳房价和稳预期，作为房地产调控长效机制，将会长期存在。
