求助：买的商用的房子，但实际是住宅，能不能变更性质？
这是合同事先约定的，不能改变。 因为开发商招投标取得的土地是商业用地，所以即使建成住宅，也只能按商用房出售，合同也明确双方交易的是商业用房。商业用地更改成居民住宅用地国家有那些规定？
主要的规定如下：
商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的。要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的。
按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
商业用地使用年限：
根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；
(二)工业用地五十年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年。
扩展资料：
商业用地和住宅用地的区别在哪?主要有以下几点：
1.使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。
产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间.因为房屋购买后.房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权无所有权，土地所有权属于国有，国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。
所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现，40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为<物权法>对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确。
因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。<物权法>第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属。
有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，依照法律，行政法规的规定办理。最可能的方案到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。
所以，你不会赔30年。但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵!
2.交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%。
如果国家开征物业税土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3.按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到，另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭.最长贷款年限10年。
4.日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚，目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施.能按民用价格缴纳。
如水费:3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆.饭店.餐饮业)
5.设计标准
设计导向不同公建物业受朝向，采光进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6.落户问题
无法迁入户口
参考资料：百度百科-商业用地
百度百科-住宅用地
中国人大网-中华人民共和国土地管理法
