河南建业资金链出现问题,是真的吗还是假的
近日，一封河南房企建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》（以下简称《纾困报告》）在网上流传。9月9日深夜23时许，建业方面举办临时媒体线上沟通会，建业地产总裁王俊向包括陆玖财经在内的40家媒体，解释了《纾困报告》的由来，并就投资者关心的实际损失、利润率下降、资金净流出等问题进行了回应。
“目前建业地产账面上还有充足的现金流，足以应对短期的到期债务。”王俊表示。似乎是为了提振市场信心，当日，建业地产发布自愿性公告，购回部分2023年到期票息7.9%有限票据。
建业“渡劫”？
根据网传的《纾困报告》内容显示，受汛情和疫情影响，建业地产销售和回款下滑，已累计产生各种经济损失逾50亿元，公司面临大批人员失业、银行失信等风险。
其中，建业地产请求河南省委、省政府通过偿还款项、减税、延期交付等方式帮其渡过难关。
在房地产逆周期下，遇上河南洪灾和疫情双重压力传导的河南建业，成为压垮其最后一根稻草？
“这封报告确实有其事，但出台背景是响应省政府万人助万企活动，并非真的那么惨。”建业相关负责人在9日下午回应陆玖财经，该文件是8月上旬，建业地产向省政府领导反映了经营上遭遇的短期困难，且得到了省政府的积极反馈。
该相关负责人表示，按照上半年的经营表现，已经与去年业绩同比持平，但水灾与疫情的影响，对建业各业务条线、各环节的经营都造成了重大冲击，通过《纾困报告》，也是向政府真实地反映情况，为可能出现的延期交房、文旅受创等问题，提前做好准备和预案。
此前，穆迪将建业地产的评级展望从“稳定”调整至“负面”。穆迪认为其面临严峻的经营环境，且离岸融资渠道也受到限制，其销售额和财务指标将有所削弱。
陆玖财经梳理统计，目前建业地产存续美元债9只，存续规模28.6亿美元，其中将有两笔共计9亿美元规模的债券于一年内到期。
“我认为建业不至于《纾困报告》中说得那么惨，但在房企整个行业处于逆周期的情况下，建业也应该做好‘渡劫’准备。”河南一资深地产人士认为，建业地产的短期困难正在纾解，接下来的重点是源自业务模式的长期性难题。
事实上，从2015年的蓝海战略转型，到走出河南将业务触角伸向全国，固守河南的建业也正在左冲右突，寻找出路。
建业已逐步恢复业务
“早上10点半的时候，我们召开了投资人电话会，大家也知道我们所谓的求援，也确实是有些问题。”9月9日深夜23时许，建业集团、建业地产总裁王俊在临时举办的线上新闻沟通会上，向媒体作出回应。
王俊表示：“网上流传出来的文件，背景是河南省‘万人助万企’的活动，是政府和企业之间的活动，政府主动深入企业，是在灾情之前就主动深入企业，去掌握情况，然后落实各种各样的措施、政策，帮助企业解决一些生产经营中的问题。”
“在这样的背景下，再加上水灾、新冠疫情在河南爆发，建业也是在这样的情况下向政府递交了报告。”王俊再三解释，建业实际上也并没有报告中所描述的这么“惨”，只是相关文件截图突然流传出来，给市场带来了一定的恐慌。
不过，建业在此次灾情中，也确实受到了不小的损失。据建业不完全统计，此次受灾的直接损失在5.5亿元左右，间接损失则在50亿元左右。
王俊表示，在建业地产向省政府递交的报告中，除了反映经营上的短期困境，也提出了若干具体帮扶建议。在河南省领导批复建业报告3天后，8月18日，河南省办公厅印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，即俗称的“金十条”，“其中有七条，相关内容都曾在建业的报告中出现。”
王俊说，以上政策已经逐渐落地，切实帮助到了公司。如税务优惠、资金补助、以及退还一些过去拍地缴纳的保证金。进入9月后，除水灾造成的破坏外，建业地产各业务已经逐渐恢复。
对“利润率下降，资金净流出”焦点回应
尽管事出有因，但受网传“建业集团出现重大风险和危机”这一消息影响，建业地产部分美元债价格当天突然出现大幅下跌，其中包括2022年8月到期票息6.875%美元票据、2023年11月到期票息7.9%票据等。
对此，王俊表示建业将利用自有资金回购美元债，并小规模降低境内债，来提振公司的美元债价格。
就在线上媒体沟通会数小时前，建业方面已经发布公告称，建业地产从公开市场上购回部分2023年票据，本金总额为270万美元，占2023年票据初始本金总额约1.35%，董事会可酌情厘定会否注销已购回的票据。并表示将继续监察市场状况及其财务架构，并可能于适当时候进一步购回其优先票据。
“未来建业会优先考虑降低美元债负债；未来或小规模地减少境内债。”王俊在媒体沟通会上透露，目前建业地产账面仍有165亿元现金，其中56亿元是受限现金、按揭资金等。100多个亿元是自由现金，足以覆盖短期债务。
不过，据建业地产半年报数据显示，截至今年6月末，其净负债率为92.6%，剔除预收款后资产负债率为87.2%，非受限现金短债比为1.93，仍踩中一道红线，归为黄档房企。
针对求助信的流出，投资者关心的话题聚焦在“是否会堵塞建业地产的融资通道”“如何理解建业地产近段时间资金净流出较大”“如何处理地方政府对建业的50亿元欠款”等焦点。
王俊也一一相应做了回答。
陆玖财经：求助信是否会影响、堵塞建业地产的融资通道？
王俊：目前银行并没有受到影响，尤其是省内的银行，作为建业重要的合作伙伴，对建业比较信任。一般地产公司的现金和按揭，银行都掌握得比较清楚。
截至8月底，建业地产账面现金及等价物余额为180亿元，内部预计随着销售额回款增长，9月底，账面非受限资金达到152亿元。另外，建业大部分资产都集中在河南，80%以上的资金都在集团层面归集，整体流动性还是不错的。
美元债方面，明年年底前共有9亿美元到期。公司的自有资金充裕，鉴于最近建业地产的美元债价格受到持续打压，公司也在考虑用自有资金回购美元债，这些资金都准备好了。
陆玖财经：为何利润率会下降？
王俊：首先，就是有个行业共识，整个房地产毛利润普遍下降，这也是行业发展都需要经历的阶段。
另外是房地产的特点所决定，国内流行的预售制，需要结转后确定收入，有一定滞后性。当企业整体规模扩张放缓后，结转规模跟上预售规模，就会让利润率上升。
此外，这两年建业做了不少重资产投入，例如电影小镇、只有河南等文旅项目的相继落成。和住宅的利润率比起来，未来这些项目的利润率还是高一些，但需要培育过程。
陆玖财经：目前建业地产筹资性现金流净额转为净流出，加上此次间接损失50多亿元，对未来2到3年是否有影响？
王俊：今年上半年，买了85亿元的土地，这是净流出的原因。但是一共带来了400多亿元的货值，预计下半年产生100亿元的销售额，明年是200亿元，后年是100亿元。
目前我们的有息负债总额280亿元，今年的销售目标是700亿，从这个角度来说，我们的负债是很低的水平。
净负债率对比去年年底，略有升高。一方面是分拆，所有者权益分了一部分出去，净负债比例有了升高，但在行业里面不是很高的水平。此外，境外的美元债1年内到期一共9亿元，自有资金都可以解决。
对整个河南省市场，还是看好的，实际上对市场和销售的情况，并未觉得有很大的挑战。
陆玖财经：报告中提到地方政府的欠款超过50亿元，目前回款如何？
王俊：这50亿元并非一朝一夕形成的。主要有三类：第一类就是地方政府的拆迁款项；第二类是地方国企共同合作一些款项结算；第三类是拆迁后还建的保障用房费用。
这个是行业普遍的现象，只是建业深耕河南一个地方，累计的数字看着比较大，目前也在沟通解决。
多地成立房地产纾困基金：撬动多方资本，盘活行业流动性
在中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”的背景下，近期以来，多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金。多地设立房地产纾困基金
据中指研究院统计，今年以来，包括郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金，稳定房地产市场发展。
以郑州为例，今年8月5日，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》正式发布，按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元。
纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。
当前，郑州基金首单纾困项目已经落地。据悉，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头，郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。
另以南宁为例，据南宁日报消息，广西壮族自治区南宁市设立南宁市平稳房地产基金，基金首期规模30亿元，首笔出资已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。
中指研究院报告指出，当前房地产企业风险事件时有发生，涉及的问题项目数量较多、分布广泛，对市场、民生均带来很大风险。“保交楼、保民生、保稳定”成为化解房地产市场风险的首要原则，因此出险项目的收并购也就成为了主要手段。
从市场的响应程度及收并购的进程来看，大致可分为两个阶段。第一阶段为今年上半年，以收并购融资的定向放松为主，同时部分房企切实开展了项目层面的收并购。第二阶段则在下半年开始，主要以纾困基金形式推动风险化解。
撬动多方资本盘活流动性
中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，今年7月28日，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，强调“稳定房地产市场”。当前，多个地方政府积极行动，如郑州、南宁，联动地方AMC、地方国企等，共同成立房地产纾困基金， 通过“以少带多”、项目收并购等方式对问题楼盘进行纾困，同时撬动多方资本，起到盘活行业流动性的作用。
中指研究院提到，纾困基金在设立形式、风格，化解的方式、目的等方面，均有明显的特征。
一是资金落地快、效率高。二是目的明确，“保交楼、保民生、保稳定”是纾困基金成立的根本目的，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困，引导多方资本逐步消化风险项目。三是以少带多，起到资金杠杆作用。与当前出险企业的债务规模相比，纾困基金体量并不大，但起到了一定的带头作用。例如郑州的纾困基金中母基金的部分，按其描述，在项目最终的投资占比上限为12%，撬动了约八倍的市场资金。四是对出险项目有选择性。当前问题项目存量较大，基金能力有限，投资的主要目标为有价值的、可产生收益的项目。
中指研究院认为，短期内，纾困基金通过推动出险项目的收并购，解决了项目层面的风险问题。长期来看，纾困基金最主要的作用是通过联动市场盘活项目之后，为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。
“市场已经筑底但恢复缓慢”
从房地产销售情况而言，当前房地产市场销售或还在筑底阶段。
8月31日，万科召开2022年中期业绩推介会，万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。
8月29日，美的置业管理层也判断，目前是市场持续筑底以及信心恢复的一个过程，预计今年第四季度市场会逐步恢复。
从数据上来看，8月31日，中指研究院发布的《2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%；其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家；超百亿房企96家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。
报告还显示，2022年8月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，发行规模同比仍保持下降趋势。其中，信用债发行规模为281.49亿元，相较于去年7月494.15亿元，下降43.03%。从融资成本来看，信用债融资成本有小幅上升，其中信用债平均利率为3.37%，环比增长0.08个百分点。
保交楼现在最新情况怎么样了？稳民生工作进展仍意义不凡
今年7月末，“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”成为房地产市场发展的重要方针。两个月过去，“保交楼”进行得怎么样了？记者梳理发现，在全国性保交楼专项借款、地方纾困基金的撬动下，已有多个省市的停工项目逐步复工，各地也在探索不同的“保交楼”模式。
虽然已披露的专项借款初期规模尚不能完全覆盖所有烂尾停工项目，但近几个月的工作进展仍意义不凡，尤其在一些政策力度较大的城市，其示范效应和经验累积，都将给全国范围的“保交楼”工作带来正面推动作用。
全国性专项借款启动
为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，7月以来，中央多次出台专项配套政策，并派出督导和服务工作组赴地方推动落实，释放出稳定经济大盘的重要信号。
其中，“保交楼”全国性专项借款的启动，成为“断供”事件发生以来首个全国性纾困政策。招商银行研究院称，该纾困基金初期规模为2000亿元，将由央行指导的国家开发银行、中国农业发展银行等在现有贷款额度中安排。
在形式上，专项借款以城市为单位，由地方政府借入、使用及偿还，原则借款期限不能超过3年。同时，明确提出“不刺激房地产市场、不救助房地产企业”，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。
9月22日，国家开发银行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，该工作迈出实质性一步。近日中国农业发展银行也公开称，该行全力落实“保交楼”、设备更新改造和制造业中长期专项贷款任务，截至三季度末“保交楼”专项贷款工作已经完成。
在近日召开的人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会上，会议提到要推动“保交楼”专项借款加快落地使用、并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
市场化方式探索落地
“保交楼”工作全国上下一盘棋，除了上述专项借款，各地政府也在探索可行方案，切实推动“保交楼”加速落地。
据克而瑞研报分析，当下地方政府积极落实城市主体责任，多措并举推进“保交楼”工作，主要有以下方面内容：一是设立专项纾困基金，比如湖北省资管与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。
二是派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，督促项目尽早复工。比如重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理，苏州全面落实“一楼一策一专班”。
此外，返还未动工项目土地款，例如赣州经开区政府决定收购绿地部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。天津、南京等宽严并济、优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理。
不过，要切实解决房企停工问题，并非朝夕易事。克而瑞方面表示，当下爆雷房企多，所牵连的城市及项目覆盖面广，即便是优质项目，也会由于企业暴雷陷入停工状态；项目销售及回款困难，不少项目更是因违规提取预售监管资金，现已陷入资不抵债的窘境。
因此，当下地方政府在落地“保交楼”工作时，底线原则是救项目而非救企业，同时严格区分项目风险与企业集团风险，救助项目将实行封闭运行、专款专用。优先救助资产质量较好的优质项目，资不抵债的问题项目或将采用破产重组、托管代建等方式。
最典型的如郑州，该市出台了房地产纾困基金设立运作方案，规模暂定为100亿元，不仅在项目筛选上明确要求资产大于负债，还创新性设立了子母基金的运作模式，协调住建、金融、公安等各部门，通过市场化法制化的方式推动保交楼。
再如南宁，该市筹划设立了平稳房地产基金，首期规模30亿元，由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司三家国企出资，江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人。
南宁市官方在阐释“南宁模式”时称，平稳基金遵循“政府主导、市场化运作”的原则，以“市场化、法治化”的并购重组为主要手段，由专业团队管理，采取“下深水”操作模式，夹缝中寻找保交楼、控风险、能成立的商业逻辑。
8月13日，该市通过招标方式确定江苏言睿产业投资基金管理有限公司为基金管理人，通过政府依法支持和专业化运营相结合的有机统一，确保基金运作能够一竿子插到底逐步落实，“一楼一策”“长短结合”妥善化解问题楼盘造成的社会风险和经济风险。
此外，多家全国性AMC机构也在入场，譬如长城资产上半年已与12家房企开展多轮对接，对意向纾困项目资产深入研判，部分项目已成功落地或批复出资；中国信达上半年通过存量债务重组、续建资金补足、引入品牌代建等方式，落地原佳兆业集团广州南沙“悦伴湾”等一批受困房企风险化解项目，带动354亿元存量项目复工复产。
多项目获得资金活水
在自上而下的政策推动下，“保交楼”工作逐步获得实质性进展，多地项目有望复工。
近日商丘市官方表示，该市紧抓政策性银行专项借款的政策机遇，首批申请批准项目17个，借款9.2亿，保交楼9200套，目前资金已全部拨付到位。市住建局对全市房地产项目进行全面排查，采取周调度、月督导等多种方式，指导项目全面复工。
在哈尔滨，多个申请“保交楼”专项借款的地产项目获批，纾困资金也陆续到位。9月27日，宝能城发哈尔滨公司与哈尔滨市人民政府、哈尔滨市城投公司签订三方协议，1.86亿专项借款正式落地，宝能城项目3、4、5号地块复工，1200多名施工人员进场。
在郑州，该市房地产纾困基金落地项目达到7个，分别为建业金融岛写字楼项目、金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡、惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园，对拟使用保交楼专项借款的95个项目也开展全面审计。
当地金融系统积极行动，中原银行目前已对接郑州市、县两级平台公司，拟整体提供50亿元资金支持，首笔3亿元资金已成功发放到位；郑州银行已与郑州区县(市)平台及市级承贷平台实现全部对接，组织在报在审金额超过40亿元。
多个此前陷入“停贷”风波的楼盘，开始出现复工迹象。比如名门翠园、_福城、恒大城、鑫苑金水观城，以及融创御湖宸院、融创运河源、融创空港宸院等项目。其中名门翠园申报了郑州市“保交楼”专项借款名单，目前已经进入审计阶段。
南宁的平稳房地产基金也开始落地，基金首期规模30亿元，首期实缴8亿元。南宁轨道地产集团出资3亿元，交投集团出资2.5亿元、威宁房地产公司出资2.5亿元，8月26日平稳基金首期实缴出资全部到位。
据悉，该平稳基金正积极对接蓝光雍景澜湾项目、恒大系项目、大唐系项目，力争9月底前完成对蓝光项目的实际投资和常态化运营，形成恒大项目的投资方案，争取早日形成示范性项目，带动房地产市场风险化解工作顺利铺开。
此外，该基金的出资人之一南宁轨道地产，日前还入股了金科一项目公司，转让资金将分批次用于南宁金科城、南宁金科博翠天宸等项目后续运营开发，其中将有约1亿元注入金科城项目，成为该市首个成功签约的国资入股项目整体收购案例。
为稳住市场需求，9月28日南宁还开展了“支持刚性和改善性住房需求”团购月活动，十二家房企共同承诺书，购房交易资金100%进入预售资金监管账户并纳入政府监管；项目交易价格保价3个月；逾期6个月仍无法交房的，无理由办理退房退款。
克而瑞表示，当下的保交楼工作，或将先在局部城市试点，总结相关工作经验，进而形成系统性的解决方案，随后在全国全面推广。从试点城市来看，设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款或许是更加有效的解决方案。
其中，以政策性银行专项借款为杠杆，撬动更多商业银行贷款跟进，以期缓解保交楼资金困境，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付。对于涉险房企，或将采取事后追责的方式，待停工项目交付问题解决后再追溯停工企业的法律责任。
银保监会再度表态“保交楼”：有效满足房地产企业合理融资需求
金融支持“保交楼”，正在一步步落到实处。“正在会同相关部门研究金融资产管理公司(AMC)改革化险方案，推动行业实现高质量发展。”8月12日，银保监会有关部门负责人在通气会上表示。
该负责人表示，对保交楼金融支持，银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。
目前5家金融资产管理公司收购金融机构不良资产占银行业机构全部批量转出不良资产规模的80%以上；积极参与中小金融机构改革化险和救助受困房企，配合地方政府“保交楼、保民生”，保障了26996套商品房按期交付，解决拖欠农民工工资5500万元。
出险企业名单不断拉长之下，全国性AMC和地方AMC正在加速进场施以援手，这也是市场层面最大的感受。
据不完全统计，截至8月11日，全国四大资产管理机构中国华融、中国信达、长城资管、东方资管均已出手援助房企，郑州、江苏、浙江等地的地方AMC也开始入局。
8月10日晚间，中南建设发布公告，称其与地方AMC机构江苏资产管理有限公司（以下简称“江苏资管”）签署了合作框架协议。
根据有关协议，江苏资管或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。
其中，江苏资管或其指定主体担任普通合伙人和优先级有限合伙人，认缴合计18亿元，占比90%；中南控股或其指定主体为劣后级有限合伙人，认缴2亿元，占比10%。
8月9日，由郑州市国家中心城市产业发展基金作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团参与，与河南建业投资控股有限公司就郑州北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。
8月5日，中国华融宣布与阳光城母公司阳光龙净集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。
更早些时候，5月8日，中南建设曾宣布，中国华融与中南建设签订战略合作协议。
这一个个实际的案例对于出险房企而言，是一个十分明确的积极信号。
此次通气会上，银保监会相关负责人表示，下一步，将进一步落实好房地产金融审慎管理制度，有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚性和改善性住房需求。加强与各方工作协同，配合积极推进“保交楼、稳民生”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
“有效满足房企合理融资需求”，这既是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，也是保民生、稳预期的应有之义。
2021年下半年以来，个别房企因自身经营不善、盲目多元化扩张造成经营指标恶化，进而引发资金链紧张、债务违约。在风险可控情况下，“房地产融资要找准发力重点，做好‘加减法’，一方面，加大对长租房市场、保障性住房建设的支持力度；另一方面，做好重点房企风险处置项目的并购金融服务，以市场化方式化解风险。”一位银行人士表示。
记者注意到，这是一个月以来银保监会第五次发声推进“保交楼”，且一次比一次推出更多实际举措。政策层对保交楼之坚决，非常明确。
7月14日，银保监会有关部门负责人首次回应业主停贷事件，该负责人表示，加强与住建部门、人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
7月17日，银保监会有关部门负责人在接受媒体采访时提出四项具体措施，包括协同地方政府，千方百计推动“保交楼”；主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放；做好客户服务工作；有效满足房地产企业合理融资需求。
7月21日国新办新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会在地方党委政府“保交楼”工作安排总体框架下，指导银行积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，遵循市场化、法治化原则，主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
7月25日，银保监会召开全系统2022年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会时，再度强调：“支持地方做好‘保交楼’工作，促进房地产市场平稳健康发展。要把稳定宏观经济大盘放在更加突出的位置，更好发挥金融逆周期调节作用，全力落实稳住经济一揽子政策措施。”
各地方银保监局也在积极行动。
几日前，上海银保监局召开2022年年中工作推进会，要求做好重点领域风险化解，支持上海市做好“保交楼”工作。坚持“房住不炒”定位，保持房地产融资平稳有序，有效满足刚性和改善性住房需求，加大对长租房市场和保障性住房建设的金融支持力度。
但基于种种现实考量，当前AMC的援助只会针对具体项目操作，即救项目不救企业，在业内几乎达成共识。
克而瑞判断，在纾困房企目标下，中短期内出险房企不良资产将是AMC收购重点，但市场仍将秉持“优质不良资产”为先准则，出险房企拥有核心区域的高价值资产也是AMC率先选择合作的对象，资产质量不佳、债务债权复杂的出险房企仍将被动，同时这也将进一步反映房企的底色。
郑州“保交楼”放大招！召集多家房企开会，要求10月6日前实现问题楼盘全面复工
在“保交楼”方面，郑州又向前迈进了一步，准备“大干30天”。2022年9月7日，坊间流传一份《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》（以下简称：《通知》）。
《通知》显示，该份文件由郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组印发。通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等种种举措，10月6日前，要实现郑州市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
多家房企均向时代周报记者确认了该《通知》的真实性，并向记者提供了上述《通知》的原文。不仅如此，多家房企相关负责人还向时代周报记者表示，《通知》发布的第二天，郑州市又召开了一次会议。
会议于9月8日下午召开，名称为“房地产开发企业瘦身自救行动”（以下简称：会议），会议主要内容是解读上述《通知》，并对各家房企进行动员，要求郑州市所有停工问题楼盘项目要在30天内实现全面实质性复工。
据悉，郑州对目前台账上停工烂尾的72个项目，要“一楼一策一专班一银行”，通过第三方审计、核算企业资金、厘清项目资产负债、提供资金筹措方案等举措，来盘活保全资金资产，确保“10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。对未化解的19个不动产办证类项目，确保9月上旬要全部化解完毕。
某参会房企相关人士向时代周报记者表示，参加会议的房企包括建业、融创、正商、康桥、绿地等。
本次《通知》加会议，夯实了郑州“保交楼”的决心。
针对于郑州此次举动，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，郑州是首个针对“保交楼”问题制定治理方案的城市，且方案明确高效。这体现出，对促进楼市恢复、化解房企风险、保障购房群体消费权益等方面，郑州的决心不容小觑。另外，此举对市场信心的提振，有很大的助力作用。
“对其他存在交付压力的城市，此举亦具有一定的借鉴意义。同时，从方案本身来看，郑州提出的分类处理原则备受市场关注，反映出方案具有较强的可操作性与可实施性，这说明郑州在推进保交楼工作上做足了准备。预计随着本次治理工作取得一定成效，市场信心将获明显提升，对郑州楼市销售端也将起到一定的积极影响。”关荣雪表示。
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百亿纾困基金推进，将下发50亿专项借款
为解决问题楼盘，郑州采取了诸多举措，时代周报记者注意到，其中最重要的一条为——政府全力纾困，其中主要涉及到了各类资金帮助，而这也是本次《通知》中的要点之一。
上述《通知》显示，各开发区、区县（市）要会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套融资、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。用好“4 1”模式，并积极动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金和并购贷银行做好对接。
上述提到的“4 1”模式，源于7月末郑州市有关部门召开的“项目汇报会”，该会议提到“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”4种模式，而8月份出台的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》中则提到了“100亿规模地产纾困基金”。彼时，纾困基金成为各大房企最为关心的解决方案，而该基金落地的第一个项目为郑州北龙湖金融岛写字楼项目。
现在，纾困基金又有了新的进展，会议同步也通报了这一情况。据正观新闻报道，截至目前，郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元。确保9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位，快速缓解房地产企业和项目资金压力，确保资金真正用于问题楼盘项目，推动实质性复工复产。
另据中原网报道，9月8日又有金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等3个支持项目落地，还有5个项目进入洽谈最后阶段，省纾困基金还正在对接目标项目。落地的3个项目涉及资金金额超10亿元。目前，基金相关协议已签订，近期项目将全面复工，相关资金将根据工程进度支付，持续助力郑州市保交楼保民生。
“郑州各个项目情况都不一样，有确实存在资金短缺的，也有存在一些纠纷的，以及情况更为复杂的，肯定得用不同的方法去化解，所以纾困基金的审核很严格。”某参会房企相关人士向时代周报记者表示。
“能通过纾困基金盘活的项目，都是一些存在资金短缺的项目，像资不抵债的项目不在纾困基金考虑的范围内。我们已经申报通过纾困基金来解决的问题项目，据我了解应该快轮到我们了。”另一房企参会人士告诉时代周报记者。
除纾困基金外，时代周报记者了解到，在会议上，郑州市还将发放首批50亿元保交楼专项借款，郑州市问题楼盘专班、地产集团正在与住建部、国开行对接，确保专项借款抓紧发放。同时，为了加强资金监管，确保项目顺利实施和资金使用安全，凡是使用专项借款的房地产企业，需要将有效资产抵押给辖区平台公司。
此外，政府部门还要尽快将欠款还给房企。据正观新闻报道，郑州市财政局要抓紧与郑州银行、中原银行对接，尽快确定平台公司承接50亿元专项贷款，各有关县（市）区要抓紧对接，确保对建业、康桥、正商等5家头部房企已经确认的53亿元政府欠款于9月9日之前发放到位。
上述参会企业相关人士向时代周报记者确认了该消息的准确性，“政府欠款包括退税、安置费用等。”
不配合房企进行偷漏税核查
除资金方面的问题，郑州还从多方面发力，积极推进问题楼盘复工。
首先，是企业自身方面。《通知》明确，要压实企业主体责任。出险房企要切实承担自救主体责任，千方百计承担或配合“保交楼”任务，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，加快资金回笼进度，降低杠杆率，归还挪用资金，回归主业。
其次，是政府方面。《通知》强调，要严肃追究责任。郑州市各开发区、区县（市）要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部分对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制定处置方案。值得一提的是，税务部门将对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。
同时，郑州还提出了领导分包，主官兜底。《通知》显示，各开发区、区县(市)党政主要领导要亲自带头，亲自分包 1-2 个重大停工问题楼盘项目；对于其他较为复杂的停工楼盘，明确分包领导后，属地党委政府主要领导要履行兜底责任。
总而言之，郑州这次将围绕停工问题楼盘项目不能按期交房、停工烂尾的原因，集中全部力量和有效资源攻坚克难，全力化解停工问题楼盘项目中存在的突出矛盾和主要问题。
而针对于此次郑州市的行动，各家房企也展现出了不一样的看法。
“有办法总比没办法强，我们也正在积极配合保交楼的工作。”某房企内部人士向时代周报记者表示。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来，通过快速推进实质性复工，预计对市场信心的恢复效果将大于以往，但由于涉及项目数量多，并资金问题复杂，预计整体解决还需要一定时间，问题项目的大面积复工将有望快速开展。
