有哪几种以房养老模式
什么是以房养老，通俗地说，就是依据拥有资源在自己一生最优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。以房养老模式多。据我们大致归纳可包容30种。
(1)“倒按揭”养老。以房养老中最为人所知也最复杂的一种。
(2)售房养老。简单而言，售房养老就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
(3)家内售房养老。家庭内部父母与子女两代人之间的一种房产继承与赡养的特殊方式，父母在世时用拥有房产向子女出售，以换取养老用的款项。
(4)投房养老。用钱投资第二套或更多套房产，赚取钱财用于晚年养老，或用出租住宅的租金收益养老。
(5)投资返本入住。开发商将住房出售给老年住户后，又在一定期限内将售房款项逐年向老年住户全部返还，带老年住户去世后，开发商重新将住房收回。对住户来说可称为“投资返本入住”。
(6)合资购房。老年人需要购买适合养老的住房，但在资金不敷使用时，联合其他机构或个人合资购房，房屋购买到到收受，老年人率先使用，带老年人身故后，将该住房移交给合资对方享用或自主支配。
(7)购房返款养老。房产营销机构从大规模营销房地产中，获得的超额营销费用中结余部分资金，返还给购房客户并投入金融机构积累理财，并于客户年老后作为养老资金。
(8)父子合资购房养老。父母与子女合资购买住房后，与子女共享房屋产权，父母首先居住该住房，身故后将住房遗留给子女继承。
(9)父子接力贷款购房养老。老年父母希望贷款购买新房居住，限于资金不足，向银行贷款已超出年龄，故此与子女一起向银行申请贷款买房，将来贷款本息也由父子接力合作归还。
(10)异地养老。异地养老是离开自己的家乡，到其他更适合的地域，或更为节约合理地度过自己的晚年生活，如城市到乡村，乡村到城市，如旅游养老、海外养老等等。
(11)基地养老。在大城市周边的生态环境优越的地域，大量建造养老基地，并附设以完备的设施服务，将城市中的老年人自愿移入基地养老，将老人原居住的住宅价值通过价值转换，便换位老人养老所需要的现金流入。
(12)老年公寓养老。老年人到老年公寓居住养老，将原来居住住宅的价值搞活，支付公寓的各式用费。
(13)老年社区养老。老年人将自有住宅做其他处置，自己入住大型老年社区养老，用房产处置的收入弥补老年社区的房租和生活护理用费。
(14)农家养老。城市的老年人到生态环境较为优越、交通便利或有亲缘瓜葛的农村，购买或租住住房，在农村养老生活。
(15)集资合作养老。富裕起来的老年人动用自己的财力，合资建造自己需要的养老机构，并在机构中自我管理运营，舒适养老度过晚年生活。
(16)住房置换养老。通过住房资源的置换，将住房的价值搞活或居住场所发生变更，以期更符合养老生活的实际情形。
(17)售房入院养老。老年人将自有住宅出售，自己住到养老院或养老基地中，作舒适养老。
(18)售房入院+养老寿险养老。本模式是在售房入院的基础上产生，老年人将住房出售后自己居住到养老院舒适养老，房款则趸交与寿险公司，办理终生型的养老寿险产品，以保障终生生活无忧。
(19)租房入院养老。老年人将住房对外出租，自己用租金居住到养老机构，将来自己身故后将住房移交子女继承。
(20)宅基地换养老。老年农民集中居住养老公寓，用宅基地换去养老保障。
(21)农房换市区房养老。以农村宅基地置换市区公寓房，以农村集体土地承包经营权置换生活保障。
(22)招徕房客养老。老年人空有较大住宅，却空落落少人居住，现将部分空置房间对外出租，收取租金养老。
(23)购养老房养老。老年人购买适合养老的住宅，长期居住安心养老，度过晚年生活。
(24)合居共住养老。若干志同道合的老年人将住房资源予以重新配置后，合居共住一起养老。
(25)托付赡养养老。儿女整日工作忙碌，故此将自己应对父母尽到的赡养义务，有偿委托他人代为履行。
(26)遗赠扶养养老。如某孤寡老人无儿无女可做晚年依靠，也无过多现金可资养老运用，却有一套可观的房产，这就可以同某位可靠人士签约，由对方负责自己有生之年生活赡养的义务，到自己寿终正寝之时，所遗留房产和其他财产都留赠给该扶养人员作为补偿。
(27)以房换养养老。“给我你的房子，我为你养老送终”，可称为我国民间社会长期来就有的遗赠扶养的“现代版”，发达国家倒按揭房产养老模式的“修订版”。
(28)住房出典养老。老人可以选择住宅出典，取得整笔款项用于投资，获得投资收益后再将房屋重新赎回，余剩部分用作养老支出。
(29)以房自助养老。2007年4月21日《新京报》报道，“上海将试点以房自助养老，公积金管理中心做房东”。与反向抵押贷款不同的是，它从一开始就变更了房屋的产权人。
(30)法国的VIAGER养老。在法国房地产交易市场出现的一种新的购房付款形式，即用支付养老金的方式购买房屋。这就是颇有盛名的法国的Viager系统，也可称为一种以房养老的新模式。
以上第1-9种为以房养老的金融养老模式，第10-15种为以房养老的集中养老模式，第16-24种为以房养老的换房养老模式，第25-30种为以房养老的托付养老模式。以上以房养老模式都是基于不同的背景假设，详细内容可参见浙江大学柴*武教授的著作《以房养老》、《以房养老漫谈》、《以房养老30法》等。
什么是以房养老？以房养老的表现形式及条件
以房养老(Reverse Mortgage)，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于上半年试行推广。
表现形式
(1)子女养老，房产由子女继承;
(2)抚养人养老，房产由抚养人继承;
(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老;
(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老;
(5)售出大房，换购小房，用差价款养老;
(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老;
(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。
第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行;中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性);最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
具备条件
拥有产权
自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置。
独立住房
在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。
家境适中
当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老;而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
地价较高
老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。更多推荐：
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以房养老政策是怎样的
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随着养娃成本的增加，越来越多的都市人群不敢轻易生二胎，而老年群体却不断增多，老龄化越来越严重，为了减轻年轻人的赡养负担，以房养老政策开始试行，那它的定义是什么呢?接着就来看看吧!\r\n它主要是实行房产的反向操作，将房子抵押或出租，通过定期的方式来获取相应数额的养老金。而这类政策主要是针对名下无子女的孤寡老人、儿女在外的独居老人，这类人群往往不用考虑继承的问题。\r\n其中以房养老政策所要求的房产面积应超出六十平，且申请人的年龄不小于六十周岁，这两项标准已让符合这类养老人数受到限制，所在圈子不是很大。从理性的角度分析，以房养老政策所带来的养老金并不是主要的，它只是相当于补偿的一种，起不了决定作用。\r\n很多人对以房养老政策了解得不是很透彻，其实它将养老的概念无形的抬高了，实际上，它只是让老人的日常开支有了着落，但对于赡养部分，政策并不是很好的解决处理，这部分还是需要子女来进行承担。\r\n同时银行获得这类的房产，关于处置问题依然是头疼的，大多数银行都处于被动的情况下，它们大部分是处理抵押房产，并不是将房产主动买卖。而它处理往往是由法院出面解决，银行并不具备这个能力。\r\n因此以房养老政策的实施力度并不是很理想，主要还是深受传统观念的影响，而且还有产权处理等问题。像普通住房的产权有七十年，则将成为政策受阻的最大因素之一，并且和国外政策也存在差异性。当房产到期后，要如何处理，续期费用也未有明确的规定，存在很大的风险性。\r\n希望以上回答，对您有所帮助。
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什么叫以房养老？
以房养老实际上是一个我们政府所推出来的一个，为那些没有子女的人所提供的一种非常方便的养老方式。
也就是说像那些没有子女的人，由于自己一个人生活是比较孤独寂寞的是没有人可以给他养老的，那么他就可以把自己的房产以及家里的资产全都捐献给当地的政府。那么我们政府就会负责他的一生。当然这所房子还是属于他个人的，他也是可以居住，但是他是不可以买卖的。
而当他身体出现不适的时候就可以搬到养老院里，这个时候房子就已经归我们政府所有，将来这个人的衣食住行全都由我们政府负责，等到他去世以后，房子就由我们政府来处理了。
以房养老是什么意思
以房养老是对一种新型养老保险的称呼，即老年人住房反向抵押养老保险。以房养老具体是什么?怎么进行以房养老?以房养老保险是通过老人的房屋抵押给保险公司，由保险公司提供老人养老金的方式进行的。什么是以房养老?
以房养老，即老年人住房反向抵押养老保险。老年人住房反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。
也就是说，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
2014年以房养老试点政策:
一、以房养老适用范围:
投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
二、以房养老试点城市:
试点城市为北京、上海、广州、武汉。
三、以房养老试点时间:
试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。
四、保险公司可接受的抵押房产的价值:
试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。
五、申请试点的保险公司的资格条件:
1、已开业满5年，注册资本不少于20亿元;
2、满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%;
3、具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价;
4、具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理;
5、具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置;
6、具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算;
7、中国保监会规定的其他条件。
