河南省土地增值税土地如何分摊
占地面积法
也就是按照项目分期不同，每期占项目总用地面积的比例，分摊土地成本以及开发成本。该方法适用于分期开发或者滚动开发的项目。建筑面积法就是将已开发的将进行土增税清算的部分建筑按照与总可售面积(含地下)的比例，进行分摊土增税抵扣成本。按照比例计算出已售部分可分摊的成本金额。
土地增值税土地成本分摊方法
一、正面回答
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立一般是指有道路、围墙等分隔的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
二、分析详情
土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
三、土地成本投资方法
1、组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持；
2、现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等；
3、 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
土地增值税的土地成本按什么原则分摊在两种不同的住宅上
国税发〔2006〕187号： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 分摊共同的成本费用： 1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊； 2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊； 3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用； 4.税务机关确认的其他合理方法。 现在一般的分摊方法是按照建筑面积法。土地增值税分摊方法
法律主观：
应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、而公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：序号增值率=增值额/扣除项目金额税率速算扣除系数。
法律客观：
《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条 增值税税率： （一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。 （二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%： 1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐。 （三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。 （四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。 （五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
土地增值税清算成本分摊比例税法依据
会计核算方面,《企业产品成本核算制度(试行)》规定,企业所发生的费用,能确定由某一成本核算对象负担的,应当按照所对应的产品成本项目类别,直接计入产品成本核算对象的生产成本;由几个成本核算对象共同负担的,应当选择合理的分配标准分配计入。企业应当根据生产经营特点,以正常生产能力水平为基础,按照资源耗费方式确定合理的分配标准。房地产企业发生的有关费用由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入成本核算对象。
企业所得税方面,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)明确,对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益配比的原则分配至各成本对象。这一规定与《企业产品成本核算制度(试行)》基本一致。在具体应用方面,国税发〔2009〕31号文件第三十条进一步规定,土地成本一般按占地面积法进行分配。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。
土地增值税方面,《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)明确,纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。
可见,无论是会计成本核算,还是企业所得税计税成本,以及土地增值税的清算扣除,都强调共同成本分摊的合理性。从这个意义上讲,虽然由于立法目的不同,土地增值税、企业所得税和会计核算在成本对象(清算对象)、所属期间(会计分期)、扣除标准(成本支出)等方面有所不同,从而导致土地增值税的增值额、企业所得税应纳税所得额、会计利润存在较大差异,但是会计成本核算、所得税计税成本核算中的一些基本原则和方法,在土地增值税的清算中同样可以借鉴。
观点
要注意的是,企业选择分摊方法时,应在与主管税务机关充分沟通确认的基础上,充分考虑会计核算和税法规定的相同点和不同点,具体情况具体分析。比如,借款费用属于不同成本对象共同负担的,通常按直接成本法或按预算造价法进行分配。纳税人如果能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除。这种情况下,企业在选择分摊方法时,可以优先选择直接成本法。显然,由于会计分期的要求,会计核算时,直接成本法很可能因数据不全而无法使用。不过,土地增值税清算时间相对滞后,直接成本数据更为可靠,直接成本法比预算造价法分摊更为准确。
