商业地产40年产权的优缺点？
一、优点
1、40年产权房办理按揭时间是到交付的时候，而70年产权住宅则是到房屋结顶时候就开始办理按揭。
2、40年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿金会比70年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高。
3、40年产权房可自住，也可注册营业执照当办公房用。
4、40年产权房一般周边生活配套会更高档些，这是生活水平的一种体现。
二、缺点：
1、项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年。
2、房不能享受学校、商业、居委会等配套服务。
3、房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。
4、房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且*房基本上没有燃气，只能用电磁炉。
注意事项
40年产权商用住宅在生活费用、买房税费、二次交易费、贷款以及付款方式上通常会有所差别，购房者在出手之前务必打听清楚。一般来讲，这类物业，业主需支付的水、电等费用较之民用标准要高出许多。
开发商大都在前期开发中采取了相应的补救措施，与政府协商，承诺日后能按照民用水电标准收取，但具体怎么交法，业主们还需等到交了房才能真正知道；而且此类物业一般不能申请公积金贷款，在贷款期限上也会受到一定的限制。
买商业住宅好还是普通住宅好
商住房好，商住房“即使是想以投资为目的购买，房价涨幅和流动性都不如普通住宅。如果确实想买，也最好是选择租金回报率高、居住价值较高、稀缺性比较高的商住房。”
商住房一般都是商业性质的土地开发而来，而住宅则是在住宅性质的土地上开发的，两者之间存在的是土地性质上的差别，这也是两者本质上的差别。这就决定了商住房存在以下几个方面的风险：
一是产权年限短。商住房的产权年限大多是40年，而住宅的产权年限为70年，很明显，商住房的产权年限要更短。
二是金融杠杆低。商住房只能商贷，首付比例最低要5成，而且贷款年限一般不超过10年，贷款利率一般要在基准上浮10%，整体还贷压力比较大。
而住宅可以使用商贷也可以使用公积金贷款，首付比例最低30%，贷款年限最高可以达到30年，首套房贷款利率最低可以达到基准利率，公积金贷款利率还要更低。
三是交易税费高。商住房的交易税费除了印花税，契税，增值税外，还有差额20%的个税和差额30%至60%的土地增值税。对比纯住宅来说要高的多。
比如商住房的契税只有3%一档，而住宅契税在1%-3%之间。住宅个税可以满五唯一减免，而商住房不免。假设200万购入的商住公寓，目前价格280万，增值了80万，交易税费就要交40万，几乎是涨幅的一半了。
法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
